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Alors que le débat sur les subventions croisées, la politisation des agences et la question de savoir si nous avons même besoin des LLPA fait rage, nous voulions examiner les implications pratiques de la FHFA courtisant les emprunteurs aux échelons inférieurs des matrices de tarification et la rendant plus chère pour les autres emprunteurs potentiels.
Les acheteurs d’une première maison à faible FICO sont-ils mieux lotis avec une hypothèque conventionnelle et des frais LLPA réduits, ou un prêt FHA sans aucun? Nous avons parlé à plusieurs agents de crédit et à un groupe de réflexion basé à Washington, DC Institut urbain pour entendre leurs prises.
Coupes MIP et coupes LLPA
Parce qu’un prêt FHA nécessite des cotes de crédit minimales inférieures et un acompte requis aussi peu que 3,5%, ils sont particulièrement populaires auprès des acheteurs d’une première maison. Bien que le prêt FHA permette à un emprunteur de déposer moins d’argent et ne soit pas accompagné d’un LLPA, cette flexibilité s’accompagne de coûts initiaux et annuels élevés sous la forme de primes d’assurance hypothécaire (MIP).
En mars, la commissaire de la FHA, Julia Gordon, l’a rendu un peu moins cher. Elle a annoncé que l’agence réduirait les primes annuelles d’assurance hypothécaire de 30 points de base à 55 points de base, réduisant ainsi les coûts pour les emprunteurs déjà tendus alors que l’abordabilité du logement atteignait un creux historique.
Ce n’est pas une énorme réduction, mais c’est suffisant pour faire pencher la balance en faveur des prêts FHA pour certains emprunteurs, même avec les réductions LLPA sur les prêts conventionnels, ont déclaré plusieurs LO à HousingWire. Les emprunteurs avec des revenus faibles et modérés et des scores FICO inférieurs paieront toujours plus pour une hypothèque conventionnelle après avoir pris en compte les coûts PMI qui sont déclenchés pour les emprunteurs déposant moins de 20%, ont déclaré les LO.
«Le vrai problème est qu’avec ces ajustements, ces 660 emprunteurs FICO avec 5% de mise de fonds, ils vont finir par devenir FHA parce que non seulement leur taux va être plus élevé sur le prêt conventionnel, mais leurs coûts d’assurance hypothécaire vont sensiblement plus élevé que la FHA », a déclaré un directeur de production du nord de la Californie.
Bien sûr, la situation financière de chaque emprunteur est un peu différente et les nouvelles modifications de la LLPA ajouteront des emprunteurs pour lesquels les prêts conventionnels sont marginalement plus attrayant que d’obtenir un prêt FHA, a déclaré Janneke Ratcliffe, vice-présidente du Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute.
« C’était autrefois [the case] pour personne avec un LTV supérieur à 95 sur la base de nos calculs, mais maintenant, les personnes ayant les cotes de crédit les plus élevées auront le choix entre les prêts FHA et GSE conventionnels », a déclaré Ratcliffe.
Par exemple, les emprunteurs avec des cotes de crédit de 760 et plus et un LTV de plus de 95% continueront d’être mieux lotis ou essentiellement à l’équilibre entre un prêt FHA et GSE avec une assurance hypothécaire privée (PMI) de 35%, selon l’analyse de l’Institut urbain. .
« Si vous êtes à 740 FICO et un LTV de 95%, c’est une différence de 5 $ », a noté Ratcliffe.
Les changements sont suffisamment marginaux pour être absorbés dans la stratégie de tarification d’un prêteur ou d’autres variables pourraient compenser la différence, a-t-elle expliqué.
Les LLPA sont supprimés pour Fannie Maeest HomeReady et Freddie Mac‘s HomePossible prêt emprunteurs ; et des prêts aux primo-accédants dont le revenu admissible est égal ou inférieur à 100 % du revenu médian de la zone (AMI) ou à 120 % de l’AMI dans les zones à coût élevé.
Hors primo-accédants exonérés des frais LLPA, aucun nouveau des groupes d’emprunteurs recevront un clairement meilleure exécution avec la FHA après les modifications.
Certains se déplaceront davantage vers un endroit « dans les deux sens », de sorte que les décisions des prêteurs en matière de tarification puissent faire davantage la différence pour ceux-ci. « Les gens devraient magasiner, non? » Ratcliffe a ajouté.
En 2022, seulement 7,6 % des prêts d’achat que Fannie Mae a conclus étaient supérieurs à 95 % LTV, selon l’Urban Institute. Cette catégorie d’emprunteurs a toujours été le sweet spot de la FHA.
Brian Parkinson, initiateur de prêt à Hypothèque Alerus a souligné la possibilité que Fannie Mae et Freddie Mac tentent de combler le fossé entre les prêts hypothécaires FHA destinés aux clients minoritaires et les prêts conventionnels pour les emprunteurs à faible cote de crédit.
«Nous constatons également que les prêts hypothécaires FHA servent les clients minoritaires dans un pourcentage plus élevé que les prêts hypothécaires conventionnels pour des cotes de crédit inférieures. Je ne sais pas si Fannie Mae et Freddie Mac essaient de combler cet écart », a déclaré Parkinson.
Il existe diverses autres raisons, outre la tarification, pour lesquelles les emprunteurs à prêt LTV élevé avec des cotes de crédit élevées ne contractent pas de prêts FHA, mais beaucoup d’entre eux sont mieux lotis après le 1er mai, selon Ratcliffe.
« C’est une question de valeur nette (domicile), c’est un gros mot à la mode à Washington ces jours-ci », Bob Yopko, courtier en hypothèques chez Prêt hypothécaire résidentiel First Equitya dit.
Mais si les emprunteurs à faible cote de crédit avec un faible acompte seraient approuvés pour un prêt conventionnel par les GSE est une autre question, a noté Yopko.
« Ils n’ont pas oublié ce qu’ils ont fait en 2008, où, en gros, tout le monde pouvait obtenir un prêt et ils ne le feront plus. Ils essaient de protéger leurs portefeuilles et de faire de bons prêts. En même temps, essayer d’être juste envers les acheteurs d’une première maison. C’est donc une sorte de message mitigé », a-t-il expliqué.
Alors que les prêts FHA ont des taux favorables pour les emprunteurs, ils sont souvent évités par les agents de cotation sur les marchés concurrentiels, ce qui rend les prêts conventionnels plus attrayants pour les emprunteurs.
Avec l’inventaire limité, les agents immobiliers vont se tourner vers un prêt conventionnel de 200 000 $ plutôt qu’un prêt FHA de 200 000 $ « à cause de certaines choses collantes et les évaluateurs FHA peuvent appeler », Don Bleuenstein, président de Prêts immobiliers Gema dit.
Les changements ne profitant guère à un nouveau groupe de nouveaux emprunteurs, M. Parkinson a noté que c’est à ce moment que les compétences et les connaissances des agents de crédit entrent en jeu pour déterminer la meilleure option pour l’emprunteur.
« Tout cela doit être passé au crible avec le professionnel du crédit hypothécaire pour déterminer quel est le meilleur programme et quel programme devons-nous utiliser pour avoir une offre d’achat acceptée. C’est ce qui devient délicat. dit Parkinson.