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L’effondrement rapide de quatre banques régionales, qui a débuté en mars dernier, a choqué à la fois les régulateurs et les investisseurs.
Les banques avaient courtisé des clients fortunés travaillant dans des startups spéculatives de technologie et de cryptographie dans la Silicon Valley, tout en immobilisant une grande partie de leurs actifs dans des titres du Trésor. Lorsque les taux d’intérêt ont grimpé, leurs clients ont eu besoin de liquidités au moment même où les actifs des banques perdaient de la valeur.
Depuis le Société fédérale d’assurance-dépôts (FDIC) n’assure que jusqu’à 250 000 dollars, les clients les plus riches des banques ont paniqué et ont exigé immédiatement tout leur argent. Une succession de paniques bancaires a anéanti les quatre banques, qui avaient toutes concentré une trop grande partie de leur clientèle sur cette cohorte riche et liée à la technologie.
La disparition de ces banques, qui s’étaient appuyées en partie sur des conditions amicales sur des prêts hypothécaires géants pour attirer des clients plus riches, a eu des effets durables sur le paysage hypothécaire – comme le montrent les parties I et II de notre série Jumbo.
Les banques régionales sont à nouveau en proie à un problème de concentration. Cette fois, il ne s’agit pas de leurs déposants, mais de leurs bénéficiaires de prêts. Ces dernières années, les banques régionales ont accordé beaucoup d’importance aux prêts immobiliers commerciaux pour la construction de tours de bureaux dans les centres-villes américains, ces mêmes bâtiments qui restent souvent inoccupés pendant que les travailleurs à distance restent chez eux.
Pour l’instant, le problème est le plus aigu au niveau Banque communautaire de New York — la 7e banque émettrice de prêts hypothécaires résidentiels, le 5e sous-traitant de prêts hypothécaires et le 2e prêteur d’entrepôts hypothécaires du pays, selon ses résultats.
Problèmes à NYCB
La New York Community Bank a publié ses résultats le 31 janvier. À la fin du 1er février, la société avait perdu 45 % de sa valeur marchande.
Les investisseurs ont été choqués par la perte nette de 252 millions de dollars de NYCB au quatrième trimestre et indignés que la banque ait réduit son dividende de 17 cents par action à 5 cents par action. La réduction des dividendes était nécessaire pour aider la banque à accumuler plus de 552 millions de dollars pour se protéger contre les pertes sur prêts.
Cela représente une énorme accumulation de réserves pour pertes sur prêts pour la NYCB. Les réserves du trimestre précédent n’étaient que de 62 millions de dollars. Ce changement a été déclenché par « la faiblesse du secteur des bureaux », selon les documents sur les résultats. La société a enregistré 185 millions de dollars de radiations au cours du trimestre, provenant principalement de deux prêts : un prêt coopératif et un prêt de bureau.
La banque a également augmenté sa provision pour pertes sur créances de 373 millions de dollars au quatrième trimestre, encore une fois « pour remédier à la faiblesse du secteur des bureaux ».
Quelques jours plus tard, le 6 février, Moody’s a abaissé ses notes sur la dette à long terme et à court terme de NYCB à Ba2, ou statut indésirable. Moody’s a également dégradé la note de sa filiale NYCB Banque Flagstarpar l’intermédiaire duquel la banque émet des prêts hypothécaires résidentiels.
NYCB avait espéré étendre sa portée lorsqu’elle a acquis Flagstar en 2021, et elle a encore élargi sa portée lorsque Flagstar a acquis la plupart des actifs de Banque de signatures, l’une des banques qui ont fait faillite lors de la crise bancaire de l’année dernière.
Dans un communiqué de presse publié le jour même de l’abaissement de la note de Moody’s, le PDG de NYCB, Thomas Cangemi, a déclaré que la société « avait pris des mesures décisives pour consolider notre bilan et renforcer nos processus de gestion des risques au cours du quatrième trimestre », qu’elle n’avait pas reçu de dégradation de la part d’autres agences de notation et qu’elle recrutait. un nouveau directeur des risques.
Cette déclaration n’a pas soutenu le cours de l’action de la société, qui a encore baissé depuis. Le 7 février, la banque aurait envisagé de transférer certains des actifs hypothécaires résidentiels de Flagstar, éventuellement par le biais d’un « transfert de risque synthétique » de prêts immobiliers à faible taux d’intérêt, selon Bloomberg.
Une vague d’endettement de bureaux dans les banques régionales
Les exigences de fonds propres plus élevées après la crise financière de 2008 ont poussé les grandes banques à renoncer à leurs prêts immobiliers commerciaux ; Les banques régionales, libérées de ces exigences, ont saisi l’opportunité de se développer, a rapporté Bloomberg.
En conséquence, les petites banques sont plus exposées aux dettes liées aux tours de bureaux, au moment même où 2 200 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales arriveront à échéance au cours des trois prochaines années. Le travail à distance et hybride a freiné les perspectives – et donc les valorisations – des tours de bureaux à travers le pays, obligeant les locataires à ne pas payer leur loyer et les banques à déprécier la valeur des actifs des garanties liées aux prêts qu’ils ont accordés.
Cela incite à son tour les banques à thésauriser davantage de liquidités pour couvrir leurs pertes en restituant moins de liquidités aux actionnaires et en étant moins actives sur le marché, comme l’a fait la NYCB au quatrième trimestre.
Une contagion de créances douteuses et de réserves élevées pour pertes bancaires dans les banques régionales pourrait constituer un problème majeur pour les montages de prêts hypothécaires résidentiels. UN Fil de logement L’examen des données du Home Mortgage Disclosure Act de 54 banques régionales avec une capitalisation boursière d’au moins 2 milliards de dollars a révélé que ce sous-ensemble d’entreprises était responsable de 8,6 % de toutes les créations de maisons unifamiliales en 2022, l’année la plus récente pour les données HMDA disponibles.
De 2019 à 2022, cette cohorte de grandes banques régionales a généré en moyenne environ 224 milliards de dollars pour 866 000 prêts hypothécaires unifamiliaux par an.
Leur impact est bien plus important dans certaines régions. En 2022, ces 54 banques étaient responsables d’environ 28 % de tous les prêts hypothécaires unifamiliaux à Porto Rico, 26 % à Hawaï, 21 % au Montana et 20 % dans l’Ohio.
NYCB était le deuxième plus grand prêteur hypothécaire unifamilial en termes de montant en dollars et le quatrième en termes de nombre d’originations en 2022 sur les 54 banques examinées par HousingWire.
Bien qu’il s’agisse principalement d’une crise de la dette des CRE (et plus aiguë dans le cas de l’immobilier de bureaux), ce problème d’endettement est important pour les prêts hypothécaires résidentiels. Que l’augmentation des réserves pour pertes sur prêts entraîne un recul des montages de prêts hypothécaires résidentiels ou que de nouvelles faillites bancaires conduisent à davantage de consolidation parmi les initiateurs de prêts hypothécaires, la dette des CRE est un autre facteur à surveiller en 2024.
Pour l’instant, tous les regards sont tournés vers NYCB.