Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words Dion McNeeley dit avoir parlé à 50 anciens propriétaires des raisons pour lesquelles ils ont dû vendre leurs propriétés. Une erreur courante consistait à ne pas augmenter le loyer pour faire face à l’augmentation des dépenses, ce qui nuisait à leurs rendements. La «stratégie de liant» de McNeeley lui permet d’augmenter le loyer, tout en conservant des locataires satisfaits. Après avoir vécu de chèque de paie en chèque de paie pendant la majeure partie de sa vie, Dion McNeeley a réussi à prendre sa retraite au début de la cinquantaine grâce à un investissement immobilier intelligent.L’homme de 52 ans, qui possède 16 logements locatifs dans la région de Tacoma, dans l’État de Washington, a quitté son emploi de jour en 2022, mais pas avant de s’être assuré que ses investissements étaient suffisamment sûrs pour faire face à une éventuelle récession. »Alors que je m’apprêtais à prendre ma retraite, j’avais 16 logements locatifs produisant un peu plus de 17 000 dollars de bénéfices par mois », a-t-il déclaré à Insider. « Il me faut environ 4 000 dollars par mois pour vivre, donc à 17 000 dollars, j’étais très à l’aise. Mais ma peur était qu’il y a des gens qui possédaient des locations, avaient la même stratégie d’investissement que moi, et quelque chose s’est passé où ils ont dû vendre. » S’il était obligé de vendre ses locations, « je retournerais travailler, et tout le but de l’investissement était de ne pas avoir à travailler », a-t-il déclaré. Pour éviter ce résultat, « j’ai commencé à chercher des personnes qui possédaient des locations. » McNeeley a fini par trouver d’anciens investisseurs immobiliers à interviewer via Choose FI, une communauté d’indépendance financière. »J’ai parlé à environ 50 personnes en un an », a-t-il déclaré. « Tous ceux qui possédaient des locations ont fait la même erreur : ils n’ont jamais augmenté les loyers parce qu’ils ne voulaient pas perdre un bon locataire. Cette erreur est la raison pour laquelle ils ont vendu leurs locations. »Il y a une idée fausse selon laquelle, si vous avez un bon locataire, vous ne devriez pas augmenter son loyer pour l’inciter à rester, a expliqué McNeeley, mais ce n’est pas un modèle commercial intelligent ou durable à long terme. « Avec le temps, les impôts fonciers, les assurances et les coûts d’un bricoleur, d’un entrepreneur et de la main-d’œuvre augmentent », a-t-il déclaré, notant que les dépenses ont considérablement augmenté en 2022. « Ainsi, quiconque laisserait ses loyers seuls pourrait probablement obtenir un meilleur rendement sur leur argent dans un compte d’épargne maintenant. » Comprendre que la principale raison pour laquelle les propriétaires ont échoué et ont vendu leurs locations était leur refus d’augmenter le loyer a donné à McNeeley la tranquillité d’esprit, puisqu’il avait déjà une stratégie en place qui lui permet d’augmenter les loyers tout en maintenant un faible roulement des locataires : « Sachant que j’ai un solution pour la seule erreur que j’ai trouvée à tous les niveaux et que les propriétaires ont commise m’a donné la confiance nécessaire pour quitter mon travail. » »La stratégie du liant »: demander aux locataires d’augmenter leur propre loyerLa «stratégie de liant» de McNeeley consiste à s’asseoir avec ses locataires, à leur expliquer quels sont les prix moyens des loyers dans la région et, en fin de compte, à leur demander de fixer un prix équitable.Il utilise cette stratégie dans plusieurs scénarios différents. S’il acquiert une nouvelle propriété, il organisera une rencontre avec les locataires dont il a hérité et apportera un classeur à trois anneaux. La première page du classeur présente une photo de la propriété qu’ils louent et le montant que McNeeley a payé pour cela. « La plupart des locataires ne regardent pas les prix des maisons à moins qu’ils ne cherchent à acheter », a-t-il déclaré. « Ma dernière propriété était de 400 000 $ pour un duplex. Avant cela, j’avais payé 525 000 $ pour un triplex. Ce sont des chiffres importants pour un locataire, alors vous indiquez le prix actuel et dites : ‘C’est sur quoi mes impôts vont être basés. C’est sur ça que mon assurance va être basée.' » La deuxième page comprend une carte qui montre sa propriété et toutes les locations de la région qui ont le même nombre de chambres et de salles de bain. Les pages suivantes se concentrent sur chacune des locations similaires dans la région et le montant pour lequel elles louent.McNeeley guide ses locataires dans le classeur pour les informer des prix du marché et leur expliquer combien ils paient en dessous de la moyenne du marché.Il donne l’exemple d’un des duplex qu’il a acheté. Ses locataires dans les deux unités payaient environ 1 100 $, mais les loyers moyens de la région étaient plus proches de 1 600 $, a-t-il déclaré : « Si j’allais voir ces locataires et que je leur disais : « Je vais vous augmenter à 1 600 $ », je le ferais. être un abruti et ils déménageraient probablement. » Au lieu de cela, il a apporté le classeur à chaque locataire, a présenté les informations et leur a demandé ce qu’ils pensaient être un prix équitable. »Je demande littéralement au locataire: » Qu’est-ce que vous pensez être juste? « », A déclaré McNeeley. « Ils connaissent leur budget. Et ils sont maintenant éduqués. »Les deux côtés de sa location indiquaient 1 460 $.« Les locataires ont demandé une augmentation de plus de 300 $ parce que c’est toujours en dessous de la moyenne de la région et ils obtiennent toujours un accord », a déclaré McNeeley. C’est un gagnant-gagnant. Il est capable d’exploiter une entreprise saine et « les locataires sont contents », a-t-il ajouté.Il n’a eu à remplacer que quatre locataires au cours des 10 années qu’il a investies. Son faible taux de roulement est dû aux bonnes relations qu’il entretient avec ses locataires, dit-il. En règle générale, McNeeley utilise la stratégie de liant lorsqu’il acquiert une nouvelle propriété, puis augmente le loyer de 5% tous les deux ans. Mais s’il y a jamais un événement de cygne noir, comme la pandémie de Covid-19 qui a fait grimper les loyers, il ressortira les classeurs. « En 2020, lorsque la pandémie a frappé et que nous avons eu un moratoire sur les expulsions, il y a eu des gels de loyer, donc vous ne pouviez pas augmenter le loyer », a-t-il expliqué. Mais alors que les loyers stagnaient, le coût de possession d’une propriété devenait de plus en plus cher. « Les taxes foncières ont augmenté d’environ 30 %, le coût de l’assurance habitation a doublé et il y avait une pénurie de main-d’œuvre, de sorte que le coût d’embauche d’entrepreneurs et de bricoleurs a augmenté. » Lorsque le moratoire sur les expulsions à Washington a expiré fin 2021, les propriétaires qui ressentaient la pression ont pu recommencer à augmenter les prix des loyers. (Il n’y a pas de contrôle des loyers dans l’État de Washington.)Les loyers ont augmenté de 30 à 40% dans la région de McNeeley, a-t-il déclaré. Plutôt que d’augmenter le loyer de ses propres locataires du même montant, il s’est assis avec chacun d’eux, a expliqué quels étaient les nouveaux prix moyens des loyers et pourquoi ils avaient augmenté, puis leur a demandé ce qu’ils pensaient être un nouveau prix juste. . « Mes locataires demandant une augmentation de 20 à 28 % ont suffisamment augmenté mes revenus pour que je puisse gérer les nouvelles dépenses, mais les ont satisfaits car je n’ai pas eu à augmenter le loyer autant que les autres propriétaires », a déclaré McNeeley.Si vous utilisez cette stratégie, vos locataires ne paieront jamais la moyenne de la région, a-t-il noté : « Je n’ai jamais entendu un locataire dire : ‘Si la moyenne est de 1 600 $, nous devrions l’augmenter à 1 600 $.’ Je n’ai jamais entendu non plus un locataire dire : « Je pense qu’il serait juste que ça reste le même ou qu’il baisse. » »Mais à long terme, il économise de l’argent en entretenant de bonnes relations avec ses locataires et en évitant le roulement. »Le roulement des locataires est l’une des choses les plus coûteuses auxquelles un propriétaire doit faire face », a déclaré McNeeley. « Je gagne des dizaines de milliers de dollars de plus ces dernières années que si j’avais augmenté le loyer à la moyenne de la région et que j’avais ensuite fait face à un tas de roulement. »
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Customize this title in french Un investisseur immobilier qui a passé un an à parler à d’anciens propriétaires qui ont perdu de l’argent et ont dû vendre leurs propriétés dit que leur seule erreur majeure a été de refuser d’augmenter le loyer. Il partage la stratégie qu’il utilise pour demander aux locataires une augmentation de loyer.
