Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words
Là où il y a de la fumée, il y a généralement du feu. Mais en ce qui concerne l’exposition des banques à l’immobilier commercial, il peut être difficile de localiser cet incendie.
La hausse des taux d’intérêt a rapidement fait augmenter le coût d’emprunt pour les investisseurs dans l’immobilier commercial, notamment les bureaux et les maisons multifamiliales. Des taux plus élevés signifiaient également une classe d’actifs plus risquée pour les investisseurs. Pour Michael Barr, deuxième vice-président de la Réserve fédérale, le segment des bureaux est le plus menacé, en grande partie à cause de la montée du travail à distance. Cela signifie que les banques fortement exposées aux prêts immobiliers commerciaux sont également à risque – une situation que le président de la Fed, Jerome Powell, a qualifiée de « considérable » mais « gérable ».
Alors, qui exactement encaissera le coup ? La New York Community Bank a remis la question à l’esprit des investisseurs cette semaine alors qu’elle se précipitait à la recherche de liquidités après avoir annoncé une perte trimestrielle inattendue, en partie due à la détérioration des prêts immobiliers commerciaux. Alors que les analystes s’efforcent d’identifier où la pression monte, ils affirment que certaines des données les plus facilement disponibles ne fourniront peut-être pas une réponse immédiatement satisfaisante, mais qu’elles pourraient fournir des indices sur où chercher.
« C’est maintenant un jeu de société d’essayer de le comprendre en examinant les rapports d’appels et les rapports de la SEC pour essayer d’avoir une idée de qui, le cas échéant, est sous-réservé », a déclaré Todd Baker, chercheur principal au Richman Center. pour les affaires, le droit et les politiques publiques à l’Université de Columbia. « Parce que la question ici n’est pas : ‘Certains de ces prêts vont-ils échouer ?’ Ils le feront absolument. La question est : les réserves et les capitaux des banques sont-ils suffisants pour faire face à une baisse significative de leur portefeuille ?
Un rapport d’appel, un relevé trimestriel montrant le bilan d’une banque, etc., n’est pas suffisamment complet pour déterminer le risque réel auquel une banque pourrait être exposée. Il ne révèle pas de détails tels que les antécédents des emprunteurs, a déclaré Mark Hillis, ancien directeur des risques pour l’immobilier commercial chez JPMorgan.
Ce rapport est également un indicateur retardé : un examen en cours pourrait ne pas montrer que la situation s’est encore détériorée, a déclaré Clifford Rossi, directeur du Smith Enterprise Risk Consortium à la Robert H. Smith School of Business de l’Université du Maryland.
« Au moment où vous regardez les données du rapport d’appel, c’est un peu comme regarder les étoiles », a déclaré Rossi. « Cette étoile a probablement déjà explosé il y a des milliards d’années et vous voyez des données obsolètes. »
Des risques variés
Selon la Mortgage Banker’s Association, 929 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux devraient arriver à échéance en 2024, dont 257 milliards de dollars dans les multifamiliaux et 206 milliards de dollars dans les bureaux.
Les petites banques ont été confrontées à des pressions supplémentaires après l’effondrement de la Silicon Valley Bank, de Signature Bank et de la First Republic Bank. Les dépôts des entreprises dépassant les limites assurées par la FDIC ont été transférés vers de plus grandes banques ou marchés monétaires. Dans le même temps, la hausse des taux d’intérêt a obligé les petites banques à offrir des rendements plus élevés pour conserver et continuer à attirer les dépôts, a déclaré Baker.
Il existe également des risques de concentration variables : les plus grandes banques exposées à l’immobilier commercial sont plus diversifiées, ce qui signifie que les pertes ne seront pas aussi dévastatrices, a déclaré Baker.
Dans la catégorie redoutée des bureaux, l’emplacement et la qualité sont importants pour définir le risque. Les espaces de classe C plus anciens courent un risque de défaut amplifié par rapport aux bâtiments de classe A haut de gamme en raison des coûts d’exploitation plus élevés dus à des systèmes obsolètes, des exigences de réhabilitation et du manque d’options de conversion en résidences, a déclaré Hillis.
Historiquement, les immeubles multifamiliaux étaient une classe d’actifs à faible volatilité. Mais une dette coûteuse due à la hausse des taux d’intérêt, aux lois sur le contrôle des loyers et aux lois environnementales a considérablement augmenté les coûts d’exploitation pour les propriétaires et leur risque de défaut, a noté Hillis. Alors que certains de ces prêts commencent à être reconduits, nécessitant un renouvellement dans un environnement de taux d’intérêt élevés, certains propriétaires pourraient avoir du mal à les payer.
Qui définit le risque ?
Lorsqu’on interprète diverses réglementations, l’un des problèmes est que les banques disposent de leur propre système de notation des risques. Ce n’est que lorsque les régulateurs examinent la banque qu’ils concluent si ce système est adéquat ou s’il nécessite un ajustement, a déclaré Hillis. La proposition finale de Bâle III changerait cette situation en établissant un système standard de pondération des risques plutôt que de permettre aux banques de le définir. Cela obligerait également les banques à augmenter leur capital pour compenser les risques, a noté Rossi. L’inconvénient de cette proposition est qu’elle pourrait répercuter les coûts supplémentaires sur les déposants et les emprunteurs, a ajouté Rossi.
Les examinateurs FDIC plus expérimentés sont généralement affectés à des institutions financières plus grandes et plus complexes. Des examinateurs moins expérimentés sont souvent affectés à des banques plus petites. Et même si de nombreuses petites banques peuvent être incroyablement bien gérées, elles ne disposent peut-être pas des talents adéquats pour faire face à un environnement de risque de plus en plus complexe, a déclaré Hillis. De plus, les banques peuvent définir leurs normes de souscription avec différents niveaux de risque, qui ne sont pas facilement transparents en externe. Certaines peuvent être plus réticentes à prendre des risques et approuver des prêts que d’autres banques ont rejetés, a-t-il ajouté.
« C’est du bouche à oreille », a déclaré Hillis à propos de la façon dont les analystes identifient parfois les banques averses au risque. « Parfois, cela se confirme en termes de performances au fil du temps. Mais comme nous n’avons pas connu de véritable ralentissement, cela ne s’est pas vraiment traduit en termes de pertes. Vous le constaterez probablement dans ce cycle de l’immobilier commercial. Vous Nous verrons des niveaux de pertes plus élevés qui seront motivés par divers facteurs. L’un d’eux serait une souscription plus souple.
La fonction interne de gestion des risques d’une banque travaille avec la division commerciale pour créer des mesures de risque qui sont recommandées au conseil d’administration. Mais la gestion des risques est souvent mise de côté et n’est pas considérée comme un partenaire égal, a déclaré Rossi. Les banques se retrouvent en difficulté lorsque de mauvaises pratiques de gouvernance permettent aux secteurs d’activité de dominer le débat sur la prise de risque. Et les membres du conseil d’administration n’ont pas toujours une expérience directe du risque pour poser les bonnes questions et remettre en question la gestion.
« J’ai travaillé pour Countrywide Bank, qui n’existe plus. J’ai travaillé pour Washington Mutual, qui n’existe plus. J’ai travaillé pour Citigroup, qui n’existe presque plus », a déclaré Rossi. « Vous pouvez dénoncer toute prise de risque excessive ; je suis absolument convaincu, après avoir examiné cela, non seulement par ma propre expérience, mais aussi par ce qui s’est passé au cours du printemps dernier ou par toute faillite bancaire, que vous pourrez finalement mettre le doigt sur une sorte de défaillance dans la gouvernance des risques qui a conduit cette institution à prendre des risques excessifs au-delà de ce qu’elle aurait dû faire.
Comment les régulateurs examinent la concentration des risques
Quelques facteurs attirent l’attention d’un habitué de la FDIC sur une banque en raison du risque de concentration de la CRE. Selon les directives de l’agence de 2006, le seuil du risque de concentration des CRE est atteint lorsque les prêts d’une banque dans la construction, l’aménagement de terrains et d’autres terrains et les prêts garantis par des biens immobiliers multifamiliaux et non agricoles non résidentiels dépassent 300 % du capital total de la banque. Ce ratio n’inclut pas les prêts garantis par les propriétés occupées par leur propriétaire.
Un autre signal d’alarme est le cas où une banque a augmenté son exposition de 50 % au cours des trois dernières années. L’agence souligne qu’une surveillance plus étroite est accordée aux institutions qui ont connu une croissance significative de la CRE, par opposition à celles ayant des concentrations plus élevées et qui ont géré leur risque avec succès.
Rebel Cole, professeur de finance à la Florida Atlantic University et ancien économiste et analyste à la Fed, a passé au crible les données des rapports d’appel pour déterminer quelles banques sont confrontées à ces risques. Il a compilé la liste ci-dessous en utilisant les données du référentiel du Federal Financial Institutions Examination Council (FFIEC).
Ces 28 institutions financières présentent le risque de concentration le plus élevé sur la base du seuil de la FDIC. La définition de l’agence pour déterminer le risque de concentration varie en fonction du capital d’une banque et de la mesure dans laquelle elle dépend de l’argent emprunté. Généralement, les ratios des banques plus petites ou communautaires sont basés sur le capital de niveau 1, qui prend en compte les actions ordinaires et les bénéfices non distribués, ainsi que l’argent qu’elles ont mis de côté pour les pertes potentielles, qui sont classés comme ALLL (colonne RCRE).
Afin de fournir une mesure standard entre les banques, y compris celles qui ne déclarent pas de ratios basés sur les directives ci-dessus, le CRE par rapport au capital total est inclus (colonne TCRE). Les régulateurs se concentrent davantage sur les banques qui dépassent un ratio de 300 % et ont également augmenté leur exposition de plus de 50 % en 36 mois.
Flagstar, cinquième au classement, est une filiale de la New York Community Bank, qui a récemment vu ses actions chuter après l’annonce de sa volonté de lever 1 milliard de dollars de capital pour couvrir les pertes potentielles liées aux prêts immobiliers commerciaux. NYCB avait absorbé les actifs de la banque Signature, qui a fait faillite en 2023.
Les problèmes de NYCB n’étaient pas dus uniquement à l’exposition à la CRE, explique Matt Reidy, directeur de la recherche économique chez Moody’s Analytics CRE. Il faut plusieurs facteurs contributifs pour provoquer la faillite d’une banque, et c’est peut-être la raison pour laquelle nous n’avons pas encore vu d’autres banques en difficulté, a-t-il ajouté.
« Nous pensons que très peu de banques seront confrontées à des problèmes uniquement du fait de leur exposition à l’immobilier commercial », a déclaré Reidy. « De la façon dont ce système est conçu, évidemment, dans ce que vous avez vu avec la New York Community Bank, où la douleur a été largement ressentie jusqu’à présent, c’est dans le cours de leurs actions. Les actionnaires s’en prennent donc au menton de ce point de vue. « .
Les dépôts inférieurs à la limite assurée par la FDIC sont protégés et ne risquent pas d’être touchés, a ajouté Reidy.
Cole a noté que l’un des problèmes liés au ratio utilisé par les régulateurs est qu’il ne prend pas en compte les engagements de prêt, qui peuvent être contraignants selon les termes de l’accord. L’ajout d’engagements place certaines de ces banques à presque le double du seuil.
Rossi a noté qu’il n’est pas surprenant de voir des portefeuilles CRE concentrés dans les petites banques, car c’est leur point idéal. Le problème est que bon nombre de ces banques ne sont pas géographiquement diversifiées.
« Nous avons un problème majeur dans ce pays, dans notre système bancaire, où les gens qui sont là pour veiller aux intérêts à long terme de ces banques ne le font pas nécessairement de la bonne manière parce que nous avons trop de problèmes récurrents. , soit avec de grandes banques, soit avec des banques plus petites », a déclaré Rossi. « Et tant que nous n’aurons pas résolu ce problème et que nous n’aurons pas réglé la question de la gouvernance, nous serons confrontés à des épisodes récurrents où les banques vont avoir des problèmes. »