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Ce fut une période sombre pour l’immobilier. La hausse des taux d’intérêt a freiné les transactions et de nombreuses sociétés immobilières ont réduit leurs effectifs en raison du ralentissement des revenus.
Jusqu’à récemment, Avenue One, une startup qui utilise la technologie pour aider de grands investisseurs comme KKR et Global Atlantic à acheter et vendre des maisons à louer, semblait immunisée contre le ralentissement. Fondée en 2020 par les dirigeants de l’immobilier Ryan Stroker et William Martiner, Avenue One était rentable début 2021, ont déclaré des responsables de l’entreprise à Business Insider. En mai 2023, au cœur du ralentissement de l’immobilier, la société avait atteint le statut de licorne après avoir levé 100 millions de dollars de financement auprès d’investisseurs comme WestCap et le géant de l’assurance MetLife.
Cela semblait un couronnement approprié à trois années de croissance rapide stimulée par l’appétit insatiable de Wall Street pour l’achat et la gestion de logements locatifs. L’espace d’investissement appelé location unifamiliale était devenu une telle affaire pour Wall Street qu’en 2022, les sociétés de capital-investissement et d’autres grands investisseurs avaient réservé environ 110 milliards de dollars à la location de logements.
Mais le bon moment n’a pas duré. En octobre dernier, cinq mois après l’annonce du cycle de financement, Avenue One a entamé une série de licenciements massifs – la première de l’entreprise depuis le début d’une baisse à l’échelle du secteur des achats et des rénovations de logements locatifs unifamiliaux à la mi-2022. C’est le dernier rappel que même les entreprises bien capitalisées sont sensibles à la flambée des taux d’intérêt. La transition d’Avenue One témoigne également des dangers des exigences de croissance intenses parfois imposées aux startups à succès.
Avenue One et son cofondateur et PDG Ryan Stroker ont expliqué à BI dans une interview comment l’entreprise navigue dans un environnement commercial difficile. Un élément clé de la stratégie d’Avenue One est un nouveau produit de prêt. BI s’est également entretenu avec six employés actuels et anciens qui ont décrit un lieu de travail qui embauchait rapidement et dépensait par ailleurs pour la croissance avant les licenciements, ce qui, selon eux, a vidé plusieurs divisions, dont une qui se concentrait sur la rénovation des maisons des investisseurs et une autre chargée de centraliser le les processus métiers de la startup.
Les licenciements, effectués en plusieurs vagues, Cela a entraîné la suppression d’environ 100 des plus de 250 employés de l’entreprise dans toutes les divisions, a déclaré l’avocat général de l’entreprise, Austin Sandler, à Business Insider.
Stroker a déclaré que les licenciements étaient une décision difficile qui a eu lieu après que l’entreprise a réalisé que l’accalmie de la demande de locations unifamiliales durerait plus longtemps que prévu. En ce qui concerne l’embauche, il a déclaré que l’entreprise était sous pression pour répondre à ce qui devrait être un retour de la demande en 2023.
« On m’a dit que je ne dépensais pas assez d’argent six mois avant les licenciements », a déclaré Stroker.
Nouveau produit
Stroker a déclaré qu’il avait eu l’idée d’Avenue One alors qu’il travaillait comme responsable des acquisitions chez la société d’investissement et de développement immobilier Amherst, aujourd’hui l’un des plus grands propriétaires de maisons unifamiliales du pays. Il a travaillé avec Martiner, actuel CTO et co-fondateur, pour développer l’entreprise, qui se consacre à rationaliser le processus d’investissement dans la location d’unifamiliales pour les grands investisseurs. Avenue One gagne de l’argent en facturant des frais pour les maisons qu’elle gère, achète et rénove pour ses clients.
Les dirigeants d’Avenue One déclarent qu’ils restent attachés à leur activité principale malgré le ralentissement, qui a vu les investisseurs institutionnels acheter 90 % de logements en moins au début de 2023, par rapport à l’année précédente, selon une étude de John Burns Real Estate Consulting. Avenue One a continué à acheter des maisons pour le compte d’investisseurs pendant le ralentissement en utilisant le capital d’assurance, a déclaré Stroker. La société a également annoncé à la fin de l’année dernière avoir vendu un portefeuille de 43 propriétés appartenant à la plateforme de financement participatif en ligne Yieldstreet.
La société travaille également sur un nouveau produit de prêt pour l’aider à s’adapter à un marché très différent, a déclaré Stroker. Le produit vise à aider les investisseurs institutionnels à prêter aux propriétaires de logements locatifs unifamiliaux en prenant en charge la souscription et la gestion des prêts. L’accent est mis sur les propriétaires de portefeuilles non institutionnels de moins d’une centaine de logements.
Ce produit est un autre moyen pour les investisseurs institutionnels de s’exposer au marché immobilier américain à un moment où de nombreux propriétaires recherchent de l’argent pour poursuivre leurs investissements jusqu’à ce que la demande pour ces logements reprenne. Comme pour la grande majorité des prêts immobiliers, si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêteur, celui-ci peut éventuellement saisir la maison et en prendre possession.
Avenue One entre sur un marché qui a déjà donné naissance à certaines entreprises prospères, comme le prêteur Corevest, ainsi qu’à un grand nombre de petits prêteurs privés. Mais Stroker considère son produit de prêt comme l’un des nombreux moyens par lesquels il travaillera avec le capital institutionnel et la prochaine étape pour devenir « un fournisseur de solutions » à la fois en période d’expansion et de récession.
« Pour que cette chose se produise à grande échelle, il doit y avoir davantage d’infrastructures pour la valeur nette du logement, et nous travaillons sur la façon de faciliter ce concept », a déclaré Stroker.
La société clôturera son premier prêt dans les semaines à venir, a déclaré Stroker.
Licenciements et grosses dépenses
Stoker et Sandler ont tous deux déclaré que l’entreprise était en sécurité financière et ont qualifié les licenciements de prudents plutôt que nécessaires.
« Franchement, avions-nous besoin de supprimer des gens ? Nous n’en avions pas besoin, ça n’allait pas s’effondrer, mais c’était vraiment nul », a déclaré Stoker. « J’ai engagé mes meilleurs amis et j’ai dû les laisser partir. »
Sandler a déclaré que les commentaires de Stoker faisaient référence aux amitiés qu’il avait nouées alors qu’il dirigeait l’entreprise et reflétaient « les décisions difficiles et douloureuses que Ryan et d’autres membres de l’équipe de direction ont dû prendre », quelles que soient les relations personnelles. « L’entreprise n’allait pas devenir insolvable de façon imminente si les licenciements n’avaient pas lieu », a déclaré Sandler. Au contraire, elles ont été prises pour garantir un « avenir durable et une piste étendue pour l’entreprise ».
De nombreux employés qui ont parlé à BI ont déclaré avoir reçu deux semaines d’indemnités de départ d’Avenue One.
Avant le cycle de financement de mai 2023, Avenue One avait embauché à un rythme rapide et proposé d’importantes augmentations de salaire pour attirer les talents, selon les employés actuels et anciens, qui ont demandé à rester anonymes pour protéger leurs perspectives d’emploi futures et leurs indemnités de départ. Une employée qui a été licenciée à la fin de l’année dernière a déclaré que son salaire avait bondi de 20 % lorsqu’elle est allée chez Avenue One fin 2022. Une autre employée licenciée qui a rejoint l’entreprise à peu près au même moment a déclaré qu’elle avait reçu une augmentation de salaire de base de plus de 50 000 $ et un bonus de 15%.
L’argent était disponible par d’autres moyens, ont déclaré les employés. Ils ont parlé à BI de dîners somptueux, de voyages d’équipe rassemblant des employés distants de tout le pays pour faire la fête ensemble, et de la façon dont l’entreprise paierait des employés distants pour qu’ils se rendent à Manhattan pour travailler depuis le siège social une fois par mois, avec tous les employés, quel que soit leur statut. rôle, étant donné une carte Brex pour payer les dépenses. Ils n’avaient qu’à présenter les reçus pour les achats supérieurs à 100 $, ont déclaré deux employés licenciés.
Sandler a déclaré à BI que l’entreprise n’avait pas de politique selon laquelle les reçus n’étaient pas nécessaires en dessous de 100 $. De plus, il a caractérisé ces dépenses et ces déplacements comme un moyen intégral de construire la culture de l’entreprise et de rassembler les employés distants.
« Il ne s’agissait pas de dépenses imprudentes pour des fêtes ou événements frivoles uniquement pour le plaisir ou le divertissement, mais plutôt d’investissements intentionnels dans les collaborateurs et la culture de l’entreprise », a déclaré Sandler.
Mais à mesure que le financement du capital-risque se resserrait, la mentalité de croissance à tout prix s’est inversée d’une manière presque « binaire », a déclaré Stroker.
« C’était comme si on passait d’un environnement où les ressources sont gratuites à un environnement aux ressources limitées », a-t-il déclaré.
Divulgation : KKR est un actionnaire important d’Axel Springer, propriétaire de Business Insider.