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Chaque semaine – depuis plusieurs mois maintenant – les niveaux de stocks de maisons invendues sur le marché augmentent par rapport à l’année dernière. Même si les stocks ont diminué cette semaine, ils augmentent relativement par rapport à il y a un an. Cette semaine, les stocks ont chuté d’un demi pour cent. Il y a un an, il avait chuté de 3 % sur la semaine.
Les nouvelles inscriptions chaque semaine, qui étaient un nombre record l’année dernière, augmentent désormais. Il n’y a encore visiblement pas beaucoup de vendeurs. Mais les vendeurs de maisons reviennent progressivement sur ce marché immobilier. L’inventaire de ce printemps s’annonce bien meilleur pour les acheteurs potentiels que n’importe quelle autre année récente.
Chaque fois que les stocks augmentent, vous commencez à voir une hyperbole du krach immobilier sur les réseaux sociaux. Il est également important de surveiller la demande. Nous pouvons constater que la demande des acheteurs de maison augmente également selon la plupart des mesures. Il y a beaucoup de choses à examiner ici pour voir si nous remarquons des signes de déséquilibre entre la demande et l’offre de logements. Nous en aborderons une partie aujourd’hui.
Le volume des nouvelles inscriptions augmente
Je voudrais commencer aujourd’hui par le volume des nouvelles inscriptions, qui dépasse enfin les niveaux anémiques de l’année dernière. Il y a eu 66 000 nouvelles inscriptions cette semaine, dont 14 000 sont déjà sous contrat. Cela représente 14 % de nouvelles inscriptions de plus que pour la même semaine il y a un an. Les vendeurs reviennent sur ce marché immobilier.
14 000 de ces nouvelles inscriptions sont déjà sous contrat. Cela laisse 52 000 nouvelles annonces invendues à ajouter à l’inventaire. C’est le plus grand nombre depuis 2020 – avant la pandémie. En 2021, il y avait en fait plus de vendeurs au total, mais au plus fort de la frénésie, il y avait tellement de ventes immédiates qu’elles ne sont jamais comptées comme inventaire actif. Le résultat net est donc que nous pouvons voir que les vendeurs qui étaient restés à l’écart il y a un an commencent à revenir.
Ce qu’il faut retenir ici, c’est que nous pouvons voir de nouveaux vendeurs, plus que l’année dernière. Ce n’est pas une tonne de vendeurs. Mais cela grandit.
Si les vendeurs augmentent, nous devons savoir si les acheteurs augmentent également. Nous ne voudrions pas que l’offre et la demande soient déséquilibrées. Lorsque nous observons la création de nouvelles annonces, un facteur clé que je surveille est les ventes immédiates. Il s’agit d’annonces qui arrivent sur le marché immobilier et acceptent les offres en quelques heures ou quelques jours, puis sont immédiatement conclues par un contrat. Ils contournent essentiellement le marché actif. Ces ventes immédiates ont été la caractéristique déterminante du boom immobilier pandémique. Celles-ci comprenaient des guerres d’enchères et des offres multiples. Il existe encore des ventes immédiates sur tous les marchés. Nous voulons savoir combien, car cela nous renseigne sur la demande de logements.
Sur les 66 000 nouvelles inscriptions cette semaine, 14 000 sont déjà sous contrat. Cela représente 6 % de ventes immédiates de plus que l’année dernière à la même époque. Les ventes immédiates augmentent donc un peu.
Inventaire
Nous voyons davantage de vendeurs entrer sur le marché, mais cela ne signifie pas que les stocks augmentent. En fait, il y a maintenant 495 000 maisons unifamiliales sur le marché. C’est un demi pour cent de moins que la semaine dernière. Nous avons plus d’acheteurs que de vendeurs à cette période de l’année, donc l’inventaire actif de maisons invendues a diminué cette semaine. La différence est que les stocks ont diminué d’un demi pour cent. Il y a un an, les stocks ont chuté de 3 % au cours de la même semaine. C’est ce que je veux dire par le fait que les prix de l’immobilier ont subi une pression à la hausse plus forte il y a un an.
Les stocks ont diminué cette semaine, mais ils sont désormais supérieurs de 12 % à ceux de l’année dernière à la même époque. Même si l’on s’attend tout à fait à ce que nous ayons plus d’acheteurs que de vendeurs en février, et moins de maisons sur le marché chaque semaine, cette baisse d’un demi pour cent est assez faible. Cela implique que les stocks commenceront bientôt à croître de semaine en semaine. Et la saison d’achat du printemps aura amélioré la sélection pour les acheteurs de maison.
Nouvelles en attente
Avec plus de stocks et plus de vendeurs, il est possible de réaliser davantage de ventes. Cette semaine, 61 000 nouvelles transactions de vente de maisons unifamiliales ont débuté. C’est 9 % de plus qu’il y a une semaine et 3 % de plus qu’il y a un an.
L’année dernière a été si restreinte, avec si peu de vendeurs de maisons, que les ventes ont été extrêmement faibles. Cela commence à changer – du moins le marché essaie de le faire – mais les taux hypothécaires de 7 % n’aident pas les volumes de ventes. Comme je l’ai dit, cette semaine a vu 3 % de transactions de vente de maisons en plus que la même semaine il y a un an. Les dernières semaines n’ont montré aucune croissance par rapport à l’année précédente. C’est décourageant parce que l’année dernière a été si lente. Mais cette semaine, les ventes ont repris, peut-être que les gens sortent de leur gel. Malheureusement, les taux hypothécaires ont également augmenté, ce qui a certainement freiné certains acheteurs. La croissance du taux de vente est donc nettement plus faible que ce que les données laissaient penser il y a un mois.
Des prix
Le prix médian des maisons unifamiliales est encore de 425 000 $ cette semaine. Le prix des nouvelles inscriptions demeure également inchangé, à un peu moins de 400 000 $.
Les maisons sont juste un peu plus chères que l’année dernière à la même époque. Jusqu’à récemment, je m’attendais à une pression plutôt positive sur les prix de l’immobilier tout au long de l’année. Mais nous avons été touchés par des nouvelles très positives en matière d’emploi, qui ont poussé le marché obligataire à la hausse et les taux hypothécaires sont donc remontés à 7 %. Si cette tendance se poursuit, les acheteurs de maison seront tenus à distance, et chaque acheteur qui ne fera pas d’offre entraînera une pression à la baisse légèrement plus forte sur les prix de l’immobilier.
Il peut être difficile de communiquer tout cela avec les acheteurs et les vendeurs. Il y a des gens sur la touche qui attendent que les taux baissent pour pouvoir se lancer dans de bonnes affaires soudaines. Mais ils ne réalisent peut-être pas à quel point la concurrence les attend. Pendant ce temps, les taux hypothécaires augmentent.
Mike Simonsen est le président et fondateur de Recherche Altos.
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