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La dernière semaine de données pour l’année sur le marché immobilier américain est disponible et cela peut vous surprendre, mais presque tous les signaux pour le logement en 2024 pointent désormais vers une croissance.
Les stocks augmentent lentement mais régulièrement par rapport à l’année dernière, ce qui signifie un peu plus d’options pour les acheteurs ce printemps. Les tarifs de vente grimpent. Nous avons plus de maisons sous contrat chaque semaine maintenant qu’il y a un an – l’offre et la demande grimpent ensemble.
Les prix des maisons augmentent également. Les prix n’augmentent pas de manière incontrôlable comme ils l’étaient pendant la pandémie, ils sont beaucoup plus stables maintenant. Cela implique qu’il y a plus qu’assez d’acheteurs à ces prix et à ces taux hypothécaires pour maintenir l’activité dans le secteur immobilier.
Même si un marché immobilier robuste est généralement une chose positive, ce n’est pas une bonne nouvelle pour tout le monde. Les volumes et les prix des ventes de maisons augmentent, mais nous sommes toujours aux prises avec une crise intense de l’accessibilité financière dans ce pays. Il y a des millions d’acheteurs potentiels qui sont tout simplement exclus du marché.
Les données actuelles sur l’offre et la demande de logements, ainsi que tous les indicateurs avancés pour 2024, indiquent qu’il est peu probable que la crise de l’accessibilité s’améliore cette année. Peut-être obtiendrons-nous des taux hypothécaires moins élevés, ce qui contribuera à rendre les paiements plus abordables, mais rappelez-vous que des taux moins élevés signifient une plus grande concurrence entre les acheteurs. Étant donné que la demande de logements fait déjà monter les prix, une demande accrue signifie une pression à la hausse accrue sur les prix des logements.
L’inventaire se termine en hausse
L’année s’est terminée avec 513 000 maisons unifamiliales mises sur le marché. C’est moins que la semaine dernière, bien sûr, c’est les vacances, mais c’est près de 5 % de plus que la fin de 2022. Chaque semaine, les vendeurs reviennent un peu plus sur le marché que l’année dernière. La caractéristique déterminante de 2023 était le peu de vendeurs que nous avions. Chaque année, lorsque les taux hypothécaires augmentent, de moins en moins de personnes sont contraintes à des taux bas, ce qui fait que notre inventaire de revente augmente.
Maisons neuves sous contrat
Quand on regarde tous les logements en attente de contrat, on a enfin franchi là aussi un seuil de croissance. Il y a aujourd’hui 258 000 maisons unifamiliales sous contrat. Cela représente 2,4 % de logements sous contrat de plus qu’il y a un an. Les ventes augmentent en 2024. Nous avons eu 51 semaines en 2023 avec moins de ventes en cours qu’en 2022. Mais cet écart s’est réduit et la dernière semaine de l’année, nous en avons maintenant quelques autres.
Si l’économie ralentit cette année et que le chômage commence à réapparaître, nous pourrons suivre très rapidement l’impact sur le logement ici, dans les données de ventes en attente. À l’heure actuelle, le marché du logement est en croissance.
Des réductions de prix dans la fourchette « normale »
Nous commençons l’année avec 34,8 % des maisons sur le marché ayant bénéficié d’une baisse de prix par rapport au prix catalogue initial. C’est 150 points de base de moins que la semaine dernière. La courbe se produit pendant les vacances et au début de la nouvelle année, à mesure que nous obtenons de nouveaux stocks. Les réductions de prix se situent désormais dans ce que nous appelons la « fourchette normale ». Normalement, entre 30 et 35 % des maisons sur le marché bénéficient d’une baisse de prix avant de se vendre. Dans ce graphique, nous avons mis en évidence la bande grise pour la zone normale. Chaque ligne dure un an. 2024 sur le côté gauche du graphique commençant l’année juste en dessous de 35 %. Ce chiffre continuera de baisser au cours des prochains mois avec de nouveaux stocks. La question est de savoir jusqu’où.
Les tendances des prix des logements éclairent 2024
Les tendances des prix de l’immobilier au premier trimestre éclairent réellement la vision pour l’ensemble de l’année. Le prix médian des maisons unifamiliales aux États-Unis est désormais de 415 000 dollars. Cela signifie que nous terminons l’année avec des prix immobiliers en hausse de près de 3 % par rapport à l’année dernière. Ce n’est en aucun cas un marché en plein essor. Mais appelons cela la stabilité des prix. Cela signifie que les propriétaires américains ont gagné en valeur nette dans leur situation financière déjà très solide. Les indicateurs avancés pour 2024 se ressemblent. Aucun indicateur ne laisse présager une baisse des prix de l’immobilier. Nous avons déjà discuté de la façon dont les stocks augmentent et comment le taux de vente augmente également.
Mike Simonsen est le président et fondateur de Recherche Altos.
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