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L’accession à la propriété est le principal contributeur à la richesse des ménages américains. De 2010 à 2020, la valeur des logements occupés par leur propriétaire dans 917 zones métropolitaines ou micropolitaines a augmenté de 8 200 milliards de dollars.
Nous savons que l’accession à la propriété contribue grandement à la richesse générationnelle. Une maison héritée d’un membre de la famille sans testament, également appelée propriété des héritiers, peut présenter de sérieux défis aux familles si le nouveau propriétaire n’a pas été mis à jour dans les registres fonciers.
Compte tenu des nombreux risques et défis associés à la propriété des héritiers et de l’incidence plus élevée dans les communautés à revenu faible ou modéré, le Association américaine des titres fonciers (ALTA) s’engage à faire connaître les biens des héritiers et à collaborer avec des partenaires industriels et gouvernementaux pour surmonter cet obstacle souvent négligé à la création de richesse.
Qu’est-ce que la propriété des héritiers ?
Généralement, lorsqu’une personne décède, il est d’usage qu’un testament précise qui héritera des biens. Cependant, les testaments et la planification successorale peuvent être coûteux, et de nombreux Américains n’ont pas les ressources nécessaires pour rendre compte légalement de leurs biens avant leur décès. Selon une enquête réalisée en 2023 par Caring.com, seuls 34 % des Américains ont un plan successoral.
Si une personne décède sans document de fin de vie, une propriété devient souvent la propriété des héritiers, ce qui signifie qu’elle est transmise de manière informelle à la génération suivante sans titre approprié attestant la propriété.
Sans nouvel acte enregistré, les proches survivants peuvent avoir du mal à prendre des décisions importantes ou à entreprendre des actions liées à la maison, comme financer ou transférer la propriété ou accéder à l’aide d’urgence du gouvernement ou d’organisations à but non lucratif.
Et le passage du temps ne fait qu’exacerber le problème de propriété des héritiers, car le nombre de personnes revendiquant la propriété peut croître de façon exponentielle.
Le propriétaire initial peut avoir plusieurs héritiers, chacun pouvant avoir plusieurs héritiers. La propriété des héritiers a également un impact disproportionné sur les familles de couleur, car elles disposent souvent de moins de ressources pour établir une planification successorale, exacerbant ainsi l’écart de richesse générationnel aux États-Unis.
Même si un héritier occupe et gère la maison, il peut subir un préjudice économique sans bénéficier des pleins droits de propriété.
Par exemple, dans certains États, un héritier peut avoir la possibilité de forcer la vente de la propriété sans le consentement de toutes les parties, même si d’autres héritiers occupent la propriété ou l’utilisent à des fins agricoles ou commerciales. Les héritiers pourraient également ne pas être en mesure de récolter les avantages économiques de l’accession à la propriété et de constituer une richesse générationnelle s’ils ne peuvent pas financer et transférer la propriété.
En plus de ne pas avoir la possibilité de monétiser la propriété, les propriétaires des héritiers peuvent également perdre de la valeur économique d’autres manières. Dans certains États, les propriétaires des héritiers ne sont pas éligibles aux crédits d’impôt sur la propriété, même s’ils occupent la propriété et paient des impôts fonciers, ce qui entraîne un trop-payé d’impôts. En cas d’urgence ou de catastrophe naturelle, les héritiers ne peuvent pas recevoir d’aide financière pour les dommages causés à la propriété sans une preuve de propriété appropriée.
Enfin, dans le cas de plusieurs héritiers sans papiers, il existe un risque de vente fiscale si les parties ne sont pas d’accord sur la personne responsable des impôts et si l’obligation n’est pas fixée légalement.
Comment l’industrie des titres de propriété aide-t-elle à gérer les biens des héritiers ?
Chez ALTA, nous pensons qu’une sensibilisation accrue aux biens des héritiers est la première étape pour résoudre ce problème. ALTA s’engage à informer les consommateurs sur les biens des héritiers et encourage les propriétaires à toujours planifier leur succession s’ils en ont les moyens.
Pour les détenteurs de biens des héritiers, ALTA recommande plusieurs façons d’établir la propriété légale des biens après coup. Si tous les héritiers acceptent la propriété, l’accomplissement des formalités administratives et une procédure judiciaire peuvent permettre aux nouveaux héritiers de devenir propriétaires officiels.
Même s’il n’est pas possible de joindre tout le monde, un héritier peut demander au tribunal d’obtenir un jugement définitif et sans appel sur la propriété immobilière par titre discret, la détermination de l’héritage ou le statut de partage, selon la loi de l’État.
ALTA cherche également à atténuer les effets de la propriété des héritiers par le biais de mesures législatives. Le Comité d’action législative et réglementaire (SLRAC) de l’ALTA a donné la priorité à la question des biens des héritiers et se réunit régulièrement pour discuter des moyens de remédier à ce problème par voie législative et grâce à des outils et ressources professionnels.
Par exemple, ALTA a soutenu la loi sur le logement des survivants de catastrophes majeures au Congrès pour aider les héritiers à accéder à l’aide de l’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA) en cas d’urgence.
ALTA a également approuvé la Loi uniforme sur le partage des biens des héritiers (UPHPA), qui vise à préserver la richesse générationnelle familiale en garantissant que les héritiers reçoivent une juste valeur marchande lorsqu’une vente forcée de maison se produit et en créant un processus uniforme et rentable pour établir les droits de propriété. L’UPHPA a été promulguée dans 23 États et introduite dans sept autres.
Comprendre les risques liés aux biens des héritiers et comment les éviter est essentiel pour les Américains qui cherchent à créer une richesse générationnelle grâce aux biens hérités. L’industrie du titre s’engage à promouvoir les ressources éducatives et à plaider en faveur d’efforts législatifs visant à réduire le nombre de propriétaires d’héritiers à travers le pays.
Diane Tomb est PDG de l’American Land Title Association.