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Le mois dernier, DataDigest a exploré les attentes des experts du marché pour 2024, le consensus appelant à un marché immobilier légèrement meilleur qu’en 2023.
Mais une réunion du Comité fédéral de l’Open Market la semaine suivante a déclenché une frénésie du marché face aux attentes de baisses de taux d’intérêt, faisant baisser les taux hypothécaires bien avant les prévisions des experts et déclenchant un DataDigest ultérieur demandant si la situation pour 2024 avait changé.
Le 18 janvier, Fannie Mae a donné son avis : oui.
Les dernières prévisions mensuelles de Fannie Mae pour le marché immobilier prévoient des taux hypothécaires beaucoup plus bas que ses prévisions de décembre – et donc davantage de ventes de maisons et de montages de prêts hypothécaires.
Les taux hypothécaires, qui ont chuté précipitamment la semaine de la réunion du FOMC, sont essentiels à la vision plus optimiste de Fannie Mae du chemin à parcourir en 2024. Les prévisions de taux trimestriels de Fannie Mae ce mois-ci étaient bien inférieures à celles du mois dernier et étaient les plus basses depuis au moins six mois. .
« Suite au ‘pivot’ de la Fed en décembre, à l’anticipation d’une politique plus accommodante et à la récente baisse des taux d’intérêt, nos prévisions de taux hypothécaires ont été révisées à la baisse de manière significative ce mois-ci », a écrit Fannie Mae dans son communiqué de prévision.
Les taux hypothécaires oscillent autour de 6,7 % – les prévisions de décembre de Fannie Mae pour la moyenne de 2024 – depuis la mi-décembre, et les prévisions de l’entreprise pour la moyenne de 2024 sont désormais de 6,1 %, avec des taux tombant en dessous de 6 % d’ici la fin de l’année. Cela devrait provoquer une « reprise progressive » des ventes de maisons et des prêts hypothécaires unifamiliaux, selon Fannie Mae, vice-présidente principale et économiste en chef, Doug Duncan.
« La baisse de l’inflation et le pivotement de la Fed qui en résulte pour signaler de futures baisses de taux nous amènent à croire que les ventes de logements et les montages de prêts hypothécaires ont probablement atteint leur plus bas niveau au second semestre 2023 et qu’une amélioration progressive est maintenant en cours », a-t-il déclaré dans un communiqué.
« Nous nous attendons à ce que les taux hypothécaires descendent en dessous de 6 % d’ici la fin de l’année 2024 et que les constructeurs d’habitations continuent d’ajouter de nouvelles offres, ce qui devrait tous deux faciliter l’abordabilité. En outre, la baisse des taux hypothécaires devrait entraîner une hausse des volumes de refinancement, ainsi qu’une certaine reprise du financement des achats.
Les prévisions trimestrielles de l’entreprise concernant les logements existants et neufs sont nettement en hausse par rapport à ses prévisions des derniers mois.
Ses prévisions en matière d’achat de maisons unifamiliales et de refinancements sont également supérieures à ses prévisions récentes, même si elles ne sont pas aussi spectaculairement élevées que pour les ventes de maisons.
Bien que les perspectives de Fannie Mae pour 2024 soient positives, Duncan a mis en garde contre une trop grande emportion.
« Cependant, même à moins de 6 %, nous pensons que les taux auront encore un long chemin à parcourir afin de réduire de manière significative « l’effet de blocage » ressenti par les propriétaires qui ont refinancé ou acheté pendant la pandémie », a-t-il déclaré.
Les commerçants ne sont pas d’accord
Le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans – un facteur majeur dans la fixation des taux hypothécaires – a ouvert le mois de décembre à 4,2 %. Dans la foulée de la réunion du FOMC de mi-mois, le taux est tombé à 3,8 % le 27 décembre.
Cette baisse a déjà été complètement effacée en 2024, le dernier taux étant supérieur à 4,1 %.
Ce fort rebond a été alimenté en partie par les commentaires tenus par le gouverneur de la Réserve fédérale, Christopher Waller, lors d’un événement virtuel organisé par le Établissement Brookings le 16 janvier. Waller a déclaré que les taux devraient être réduits « méthodiquement et soigneusement » et a ajouté : « Je ne vois aucune raison d’agir aussi rapidement ou de réduire aussi rapidement que par le passé ».
Les traders d’actions se sont également montrés nerveux à l’égard des actions sensibles aux taux d’intérêt – les mêmes actions qui ont alimenté la reprise boursière fin décembre. Les traders ont vendu les actions de sociétés de placement immobilier et de sociétés technologiques spéculatives la semaine dernière, mais les cours des actions ont rebondi jusqu’à présent cette semaine.
Ces replis indiquent que les traders d’obligations et d’actions deviennent moins optimistes quant à une baisse des taux en mars. Il faudra attendre les prévisions de février pour voir si l’optimisme de Fannie Mae se maintient ou si le scepticisme des traders se propage.