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Alors que les maisons de courtage à travers le pays ont commencé à intégrer les contrats d’agence d’achat dans leurs pratiques commerciales à la suite du verdict du procès de la commission Sitzer/Burnett, le Fédération des consommateurs d’Amérique avertit les consommateurs qu’ils peuvent se retrouver confrontés à des « dispositions injustes » qui protègent principalement les agents et les courtiers.
Le groupe de surveillance est parvenu à cette conclusion dans un rapport publié mardi, dans lequel le groupe a examiné 43 contrats différents provenant de 37 États, la plupart des échantillons de contrats provenant d’associations d’agents immobiliers étatiques ou locales. Le rapport a été rédigé par Stephen Brobeck, chercheur principal au CFA.
Selon le Association nationale des agents immobiliersen 2023, 41 % des acheteurs interrogés ont signé des contrats d’agence, contre 35 % en 2022. De plus, le CFA a noté qu’au moins 13 États exigent que les courtiers utilisent des contrats d’agence acheteur.
« Le point important est que la plupart de ces exigences étatiques exigent uniquement un contrat mais ne précisent pas ce que l’accord doit contenir », indique le rapport.
En plus de conseiller aux acheteurs de maison de prendre des précautions lors de la signature d’un contrat d’agence d’achat, le CFA a également invité les régulateurs à examiner ces accords.
« Le secteur dispose d’une grande latitude pour rédiger les contrats, ce que font généralement les associations d’agents immobiliers de l’État, puis donne aux agences et aux courtiers la possibilité de les modifier », indique le rapport. « En conséquence, même si les contrats doivent être conformes aux lois de l’État telles que celles sur l’agence et la confidentialité, ces accords sont rédigés au profit des agences et des courtiers. »
Certaines des dispositions considérées par le CFA comme injustes incluent l’imposition de frais « déraisonnables », notamment des frais d’administration, de transaction ou de conformité réglementaire qui sont souvent prélevés en plus des commissions, exigeant l’acceptation d’une double agence ou d’un courtage de transaction, limitant l’accès de l’acheteur au litige et au procès devant un juge. ou un jury afin de traiter les plaintes, n’expliquant pas comment les conflits d’intérêts impliquant d’autres clients acheteurs sont résolus, permettant aux agents acheteurs de percevoir des commissions auprès des clients acheteurs et des vendeurs de maisons, et le pré-remplir des blancs sur les contrats liés aux taux de commission et aux durée du contrat.
Selon le CFA, les dispositions de ces contrats qui permettent aux agents acheteurs de continuer à contacter les agents inscripteurs et de demander au vendeur une compensation supplémentaire au-delà de ce que l’agent a négocié avec leur client acheteur entraîneraient le maintien des taux de commission à leur niveau actuel.
« Les agents inscripteurs, dont la plupart représentent également des acheteurs et des vendeurs, pourraient continuer à persuader leurs clients que les 2,5 % ou 3,0 % actuels sont normaux et inciteraient les agents acheteurs à vendre leurs propriétés », indique le rapport. « Par conséquent, malgré les efforts des acheteurs pour négocier les commissions des agents acheteurs, les commissions des agents resteraient effectivement fixées par l’industrie. »
Bien que le Code de déontologie des agents immobiliers décourage d’accepter une rémunération de plus d’une partie, cela est autorisé avec un consentement éclairé. Le CFA soutient que cette pratique devrait être interdite par les tribunaux par le biais de tout accord de règlement dans les procès de la commission.
Le rapport révèle également que la plupart des accords d’achat actuels permettent aux agents des acheteurs de conserver la différence si le vendeur offre une commission plus élevée que celle que l’acheteur a accepté de payer à son agent.
« Cette disposition est susceptible de gonfler les coûts du vendeur ou de l’acheteur », indique le rapport. « Le vendeur doit soit payer lui-même le 1%, soit l’ajouter au prix de vente, ce qui augmente les coûts pour l’acheteur. »
Pour garantir que les acheteurs obtiennent la meilleure offre et ne rencontrent aucune surprise, le CFA leur recommande d’interroger les agents et de demander des contrats à l’avance afin qu’ils puissent les évaluer correctement et éventuellement se préparer à négocier les conditions. Le groupe de surveillance a déclaré que les acheteurs devraient refuser de signer tout contrat qui les empêcherait de rechercher des solutions juridiques à leurs plaintes.
Alors que le CFA conseille aux acheteurs d’essayer de négocier à la baisse la commission de leur agent, de remettre en question les frais supplémentaires et de savoir si l’agent demandera à l’agent inscripteur une compensation supplémentaire au-dessus du montant convenu, ils suggèrent aux acheteurs de payer à leur agent des honoraires. . Le CFA fait valoir que cela fournirait une certaine compensation à un agent même s’il montre au client de nombreuses propriétés que l’acheteur décide de ne pas acheter.
« Les acheteurs doivent s’assurer que les frais sont raisonnables et demander qu’ils soient crédités sur la commission si la vente a lieu », indique le rapport.
Bien que le CFA ait des problèmes avec les contrats d’agence acheteuse, le rapport indique qu’il serait plus sage de travailler directement avec un agent inscripteur plutôt qu’avec un agent acheteur sans contrat. Si un consommateur choisit d’emprunter cette voie, le CFA suggère d’embaucher un avocat pour protéger ses intérêts ou d’insister pour que l’agent inscripteur agisse comme un facilitateur qui ne peut légalement favoriser le vendeur.
« Les acheteurs ne devraient accepter la perte de leur véritable représentation que s’ils ont évalué un certain nombre de propriétés et conclu que celle proposée par l’agent acheteur ou leur courtier est celle qu’ils souhaitent », indique le rapport.