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Ils constatent leur perte de pouvoir d’achat. Ils remarquent quand ils n’ont pas les moyens d’acheter une maison de même taille qu’ils ont aujourd’hui ou quand une maison de même taille coûterait des centaines ou des milliers de plus par mois.
Face à ces réalités, de nombreux vendeurs potentiels décident de rester sur place. Cela est clair dans le graphique ci-dessous, qui montre la variation en pourcentage d’une année sur l’autre de la moyenne sur quatre semaines des nouvelles inscriptions. Les variations d’une année sur l’autre tiennent compte de la saisonnalité et les moyennes sur quatre semaines atténuent la volatilité hebdomadaire.
Ces données, gracieuseté d’Altos, montrent que les nouvelles inscriptions reculent lorsque les taux augmentent et s’accélèrent lorsque les taux baissent :
Les taux élevés sont également mauvais pour les vendeurs qui ont décidé de mettre leur maison en vente.
Lorsque les tarifs ont connu leur première hausse en 2022, le pourcentage d’annonces à l’échelle nationale ayant bénéficié d’une baisse de prix a augmenté pour atteindre un sommet moyen sur quatre semaines de 43,1 %, soit une augmentation de 54 % d’une année sur l’autre. Au premier semestre 2023, l’augmentation d’une année sur l’autre de la part des inscriptions avec baisse de prix a atteint 80,7 %.
Tout au long de l’année 2023, la part des inscriptions ayant fait l’objet de baisses de prix a été légèrement inférieure à celle de 2022, mais reste bien supérieure au boom des achats de 2021.
Au cours de la première semaine de mars, par exemple, la part des annonces avec des baisses de prix variait entre 25 et 27,2 % en 2019-2020, entre 16,9 et 17,2 % en 2021-2022 et entre 30,5 et 31 % en 2023-2024.
L’histoire est similaire, mais plus nuancée, pour le prix médian au pied carré (PPSF).
Le PPSF médian a pu maintenir sa hausse tout au long de la hausse des taux hypothécaires, passant d’une moyenne sur quatre semaines de 3,13 % à 5,65 %, atteignant un sommet de près de 219 $ en juillet 2022. Mais alors que les taux ont augmenté à 7 %, à la fois sur l’année La croissance du PPSF sur plusieurs années et le PPSF réel ont commencé à baisser.
Le PPSF a en fait chuté d’une année sur l’autre entre mai et septembre 2023, alors que les taux ont de nouveau augmenté jusqu’à puis dépassé la barre des 7 %. Lorsque les taux ont chuté rapidement fin 2023 et ont atteint un plateau début 2024, le PPSF a recommencé à augmenter.
De même, à mesure que les taux d’intérêt augmentaient, les annonces restaient plus de temps sur le marché.
Les vendeurs et potentiels vendeurs sont ainsi confrontés aux conditions suivantes lorsque les taux augmentent fortement : une probabilité plus élevée de devoir baisser leurs prix d’annonce, un pouvoir de fixation des prix moindre en termes de PPSF et plus de temps nécessaire pour vendre leurs biens.
Il n’est donc pas étonnant que de nombreux vendeurs aient décidé de retirer leurs annonces.
Le tableau suivant présente les annonces qui ont été retirées – soit parce que la maison a été vendue, soit parce que l’annonce a été retirée – ou vendues dans la semaine suivant leur publication (« ventes immédiates »). À une époque où les taux hypothécaires montent en flèche, la part des inscriptions retirées augmente ; L’inverse est également vrai.
Mauvais pour les acheteurs
L’impact des taux hypothécaires élevés sur les acheteurs est double. L’impact le plus évident est que les acheteurs peuvent se permettre moins quand emprunter de l’argent coûte plus cher.
Selon Cushman & Estimations de Wakefield. Avec la suppression du pouvoir d’achat et la hausse des prix des logements, le prix médian des logements est devenu inabordable pour cette cohorte depuis plus d’un an.
Le deuxième impact est le manque de stocks, puisque les vendeurs potentiels sont moins enclins à inscrire leurs maisons et que les vendeurs potentiels sont plus susceptibles de retirer leurs annonces et d’attendre un moment plus avantageux pour remettre leur maison en vente. Cela a donné lieu à un nombre record de logements occupés par leur propriétaire et à une augmentation rapide du nombre de logements occupés par des locataires, tous deux au détriment du nombre de logements à vendre.
De nombreux constructeurs voient également plus d’opportunités dans la construction de maisons à louer qu’à acheter jusqu’à ce que les acheteurs retrouvent leur pouvoir d’achat avec des taux plus bas.
Le retour de 7%
Alors que les taux ont commencé à augmenter le mois dernier, certains des facteurs évoqués ci-dessus ont recommencé à apparaître. Les gains d’une année sur l’autre des nouvelles inscriptions ont ralenti, tout comme la baisse d’une année à l’autre de la part des inscriptions bénéficiant de réductions de prix.
Les données ci-dessous reflètent les pourcentages de variation d’une année sur l’autre par rapport au total réel de chaque semaine plutôt que la moyenne mobile sur quatre semaines.
Toutefois, le nombre médian de jours de présence sur le marché a diminué au cours des quatre mêmes semaines, et le PPSF médian s’est modérément renforcé.
Il est certain que de nombreux yeux surveilleront l’évolution des taux hypothécaires et les indicateurs de performance des annonces immobilières dans les semaines à venir, à l’approche d’une réunion du Comité de marché libre de la Réserve fédérale ce mois-ci, une réunion que de nombreux observateurs ne s’attendent pas à entraîner une baisse des taux.
Compte tenu du pouvoir des taux hypothécaires, il n’est pas étonnant que les économistes du logement ne prévoient pas d’améliorations significatives des problèmes de logements à vendre dans le pays tant que les taux ne tomberont pas en dessous de 6 %. C’est un niveau loin d’être atteint aujourd’hui.