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Le marché est difficile, les marges sont serrées. Et la tâche ne s’arrêtera peut-être pas de sitôt, Association des banquiers hypothécaires » a déclaré le président et chef de la direction Bob Broeksmit aux participants dans un discours enflammé lors de la conférence annuelle du groupe commercial cette semaine à Philadelphie.
« D’habitude, je parle du travail remarquable que vous avez accompli au cours de l’année précédente. Ensuite, je regarde ce que nous avons fait en votre nom – les batailles que nous avons menées et les victoires que nous avons remportées. Je termine en passant en revue ce qui nous attend – les politiques que nous élaborons et les progrès que nous espérons réaliser », a déclaré Broeksmit. « Mon ton est généralement positif et optimiste. Mais pas cette année. Je ne suis pas optimiste. Franchement, je suis bouleversé.
Même si les membres du MBA ont fait preuve d’efficacité pour garder la tête hors de l’eau et servir les familles américaines, il y a un ennemi, leur a-t-il dit.
« Pendant que vous vous battez pour survivre et pendant que nous nous battons pour vous, Washington DC se bat contre vous. À une époque où vous et vos clients avez besoin d’allègement, vous risquez d’être confronté à une réglementation excessive des plus extrêmes. À une époque où vous avez désespérément besoin de stabilité, votre propre gouvernement sème les graines d’une profonde instabilité. Honnêtement, Washington vous pousse, vous et notre économie, dans la mauvaise direction. Et personne ne souffrira plus que les familles américaines – en particulier les familles issues de minorités, à faible revenu et celles qui accèdent à la propriété. Cette folie doit cesser avant qu’il ne soit trop tard.
Sur ce, Broeksmit a exprimé un certain nombre de griefs contre les ennemis du Beltway.
Taux hypothécaires
Le jour où Broeksmit s’est adressé à la foule à Philadelphie, les taux hypothécaires étaient au-dessus de 7,7 % sur un prêt hypothécaire standard à taux fixe de 30 ans. Les demandes de prêts hypothécaires sont à leur plus bas niveau depuis plusieurs décennies et les stocks de logements restent très déprimés, ce qui contribue à faire grimper les prix des logements.
Le MBA, aux côtés de plusieurs autres groupes professionnels, a envoyé une lettre aux législateurs et aux responsables de la politique monétaire indiquant que le gouvernement peut faire beaucoup plus pour aider le secteur immobilier tout en luttant contre l’inflation. La Fed, par exemple, pourrait acheter des titres adossés à des créances hypothécaires.
Les groupes de commerce du logement ont exhorté le président de la Fed, Jerome Powell, à faire deux déclarations claires : que la Fed n’envisage pas de nouvelles hausses de taux et qu’elle ne vendra aucun de ses avoirs en MBS tant que le marché du financement du logement ne se sera pas stabilisé et que les prêts hypothécaires ne seront pas remboursés. Les spreads du Trésor se sont normalisés.
Ces mesures fourniront au marché une plus grande certitude quant à l’évolution des taux de la Fed et à ses projets pour le portefeuille MBS et réduiront la volatilité pour les traders et les investisseurs, ont noté les organisations.
« Nous exhortons la Fed à prendre ces mesures simples pour garantir que ce secteur ne précipite pas l’atterrissage brutal que la Fed a tant essayé d’éviter », peut-on lire dans la lettre.
Les spreads s’élargissent pour d’autres raisons (théoriquement) plus contrôlables, a déclaré Broeksmit.
« La politique budgétaire et le dysfonctionnement politique y contribuent – la crise du plafond de la dette, les déficits fédéraux croissants et l’impasse au Capitole qui entraîne des fermetures quasi-accidentelles (ou réelles) du gouvernement. MBA crie cette vérité sur les toits de Washington. Et nous jouons en attaque.
BÂLE III, SIFI
Broeksmit a déclaré que la soi-disant proposition de fin de partie de Bâle III « est également dangereuse ».
Il a déclaré que les nouvelles augmentations de capital proposées pour les banques « sont un poignard dirigé vers le cœur du marché immobilier ».
Il a ajouté : « Washington souhaite que les banques augmentent considérablement le capital qu’elles détiennent pour leurs actifs hypothécaires. Pas seulement les hypothèques, mais aussi le service. Et les lignes d’entrepôt. Si cela se concrétise, les banques se retireront encore davantage des prêts et services hypothécaires, laissant les consommateurs avec un accès réduit au crédit.
Le PDG du MBA a déclaré que c’était « presque comme à Washington veut moins de gens achètent une maison », et a déclaré que les nouvelles exigences en matière de capital ne contribueraient pas à réduire l’écart racial en matière d’accession à la propriété ni ne profiteraient aux acheteurs d’une première maison, en particulier dans les familles à revenus faibles et moyens.
« Bâle III est une solution à la recherche d’un problème », a-t-il conclu. « Et cela créera bien plus de problèmes qu’il n’en résoudra jamais. »
Il n’a épargné aucun venin pour le Département du Trésor, dont Conseil de surveillance de la stabilité financière menace de désigner les établissements non bancaires comme étant d’importance systémique, et donc de les soumettre à un contrôle réglementaire encore plus strict.
« En d’autres termes, ils veulent étrangler les IMB avec des formalités administratives interminables », a-t-il déclaré. « Une fois de plus, le résultat sera que moins d’entreprises prêteront à moins d’emprunteurs, ce qui entraînera moins d’accession à la propriété pour ceux qui en ont besoin. Une politique de cette ampleur mérite la justification la plus solide possible. Pourtant, le FSOC n’en a fourni précisément aucun. Il n’a apporté aucune preuve que les établissements non bancaires revêtent une importance systémique. Il le dit simplement, comme si cette affirmation était une preuve suffisante.
Création d’une coalition au sein du MBA
Broeksmit a souligné une partie du travail de plaidoyer du groupe au cours de l’année écoulée, notamment la suppression des frais de refinancement controversés et défavorables du marché et les ajustements très décriés du prix des prêts GSE basés sur le DTI.
« Et même si ce combat est encore plus important, nous passons à la vitesse supérieure », a-t-il déclaré. « Le MBA construit diverses coalitions pour transmettre votre message à l’échelle nationale. Nous travaillons en partenariat avec la NAACP et l’Urban League pour montrer clairement que la proposition de Bâle fera évoluer la cause de l’équité dans la mauvaise direction. Et nous favorisons une collaboration sans précédent avec d’autres industries et associations. Chaque jour, nous discutons avec les décideurs de la Maison Blanche et les dirigeants du Congrès. Et je peux déjà signaler qu’il existe un large consensus bipartisan sur la nécessité d’un changement.»
Même si le MBA continuera à défendre ses intérêts, Broeksmit a appelé ses membres à être également leurs propres défenseurs.
« Les décideurs politiques n’ont pas seulement besoin d’entendre ce que nous avons à dire en ce moment. Ils ont besoin de vous entendre directement… Grâce à votre partenariat continu, nous pouvons vaincre ces menaces. Et si nous continuons à nous serrer les coudes et à parler d’une seule voix, nous traverserons cette période difficile. Nous ne nous contenterons pas de survivre. Nous réussirons en aidant davantage d’Américains à prospérer – parce que c’est ce que vous faites toujours.