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Le Département américain de Justice (DOJ) et le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a poursuivi le promoteur et le prêteur Crête de la colonie mercredi, alléguant que l’entreprise exploitait un système illégal de vente de terrains et avait fait de fausses déclarations ciblant des dizaines de milliers d’emprunteurs hispaniques au Texas.
Il s’agit de la première affaire de prêts hypothécaires prédateurs intentée par le DOJ. Il s’agit également du premier procès intenté par le CFPB devant un tribunal fédéral concernant l’Interstate Land Sales Full Disclosure Act. Le procès porte sur des accusations de violations de la loi sur le logement équitable et de la loi sur l’égalité des chances en matière de crédit.
Selon le procès, Colony Ridge a développé plus de 40 000 lots dans une zone non constituée en société du comté de Liberty, à environ 30 miles au nord-est de Houston. Le terrain s’étend sur 33 000 acres, soit presque la même taille que Washington, DC. La société utilise « Terrenos Houston » et « Terrenos Santa Fe » comme noms.
« Notre enquête a révélé que Colony Ridge harcèle les emprunteurs avec des mensonges, imposant aux familles des prêts prédateurs pour des terrains qui, selon l’entreprise, ont été inondés à plusieurs reprises d’eaux usées et manquaient d’infrastructures de base », a déclaré le directeur du CFPB, Rohit Chopra, dans un communiqué.
« La discrimination en matière de prêt nuit aux familles et aux quartiers pendant des générations ; c’est mal et cela n’a pas sa place dans notre pays », a déclaré le procureur général Merrick Garland dans un communiqué.
Le procès nomme les entités Colony Ridge Development LLC, Colony Ridge Land LLC, Colony Ridge BV et Loan Originator Services LLC.
Dans un communiqué, le PDG de Colony Ridge, John Harris, a déclaré que les développeurs avaient été « aveuglés » par le procès.
« Nous craignons que le ministère de la Justice poursuive cette action. Le procès est sans fondement et à la fois scandaleux et incendiaire. Notre entreprise prospère grâce aux références de clients parce que les propriétaires fonciers sont heureux et capables de vivre le rêve américain de posséder une propriété », a déclaré Harris, selon NBC News. « Nous prêtons à ceux qui n’ont aucune possibilité d’obtenir un prêt auprès de quelqu’un d’autre et nous sommes fiers de la relation que nous avons développée avec nos clients. Nous sommes impatients de raconter la véritable histoire de Colony Ridge.
Concernant ses pratiques de prêt, les régulateurs ont déclaré que la société exploitait les barrières linguistiques et des tactiques de forte pression commerciale pour pousser les emprunteurs à obtenir rapidement leurs produits de prêt. Cependant, le prêt proposé présentait des taux d’intérêt exorbitants, allant de 10,9 % à 12,9 % entre 2017 et 2021, selon le procès. À titre d’exemple, un taux fixe standard sur 20 ans était de 2,35 % à 4,05 % au cours de la même période.
Lorsque les familles étaient en retard de paiement et étaient saisies, Colony Ridge aurait « retourné » les propriétés, rachetant et vendant à des prix plus élevés, ce qui s’est produit avec au moins 40 % de toutes les propriétés vendues entre septembre 2019 et septembre 2022.
Selon le procès, la société a vendu plus de 8 200 propriétés à deux reprises et 2 060 propriétés quatre fois ou plus en trois ans. Environ un prêt sur quatre a abouti à une saisie, indique-t-il. Les archives montrent que Colony Ridge représentait plus de 92 % de toutes les saisies enregistrées dans Liberty Count entre 2017 et 2022.
Concernant ses activités de promoteur, l’entreprise est accusée d’avoir induit les emprunteurs en erreur sur les infrastructures des terrains qu’elle vend. Ce n’est qu’après avoir payé un dépôt non remboursable que les emprunteurs découvriraient que les propriétés ne disposent peut-être pas des infrastructures d’eau, d’égouts et d’électricité déjà en place. De plus, les employés de l’entreprise n’ont pas informé les emprunteurs des risques d’inondation.
« Nous avons entendu parler d’une femme qui a utilisé le produit de la vente de la maison de sa mère pour acheter une propriété à Colony Ridge, pour découvrir ensuite qu’elle aurait besoin de dépenser des milliers de dollars pour mettre en place une infrastructure pour les services publics de base, même si on lui a dit que ces services étaient « . prêt’ sur la propriété », a déclaré la procureure générale adjointe Kristen Clarke dans un communiqué.
Clarke a ajouté : « Colony Ridge lui a également dit que la propriété ne serait jamais inondée. Mais en réalité, lors de fortes pluies, les inondations sont si graves qu’elle ne peut ni entrer ni sortir de son quartier. Cela lui a fait mal de réaliser qu’avec tout l’argent qu’elle a investi dans sa propriété à Colony Ridge, elle aurait pu s’offrir une maison prête à emménager.
Selon Clarke, le développement de Colony Ridge « fonctionne comme un guichet unique pour les prêts discriminatoires ».