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KANSAS CITY, Missouri — Association nationale des agents immobiliers Le PDG Bob Goldberg était de retour à la barre mardi matin au début de la septième journée du procès antitrust de la commission de courtier acheteur du recours collectif Sitzer/Burnett.
Après avoir été interrogé lundi par Ethan Glass, l’avocat principal de NAR, Goldberg a affronté Michael Ketchmark, l’avocat principal des plaignants, au début de la procédure de mardi.
Dans un premier temps, Ketchmark a tenté d’établir que la règle de coopération claire du NAR, qui est au cœur du procès, est en soi une conspiration. Son raisonnement est que les sociétés défenderesses, qui comprennent désormais Keller Williams et AccueilServices d’Amérique, suivez et appliquez la règle NAR. Cela signifie que les vendeurs finissent par payer des commissions gonflées à la clôture.
Il a ensuite tenté de comparer les prix gonflés par les producteurs de poulet à ce que les plaignants prétendent que NAR fait avec les commissions, ce qui constitue une violation des lois antitrust.
Goldberg a répondu que l’analogie ne convient pas car les agents vendent des services et non un produit.
La règle de coopération claire du NAR, un point central du témoignage
Ketchmark s’est ensuite penché sur l’objectif de la règle de coopération claire du NAR. Goldberg a déclaré que la règle doit être obligatoire, car les participants coopérants ont le droit de savoir comment ils seront rémunérés avant de travailler avec des clients.
Dans son témoignage, Goldberg a soutenu que le système actuel favorise un marché efficace. Il a souligné que décrocher le téléphone à chaque fois et négocier avec chaque agent côté acheteur, comme le suggérait Ketchmark, serait très inefficace.
Goldberg a également déclaré à Ketchmark et au jury que Clear Cooperation donne au vendeur un plus grand bassin d’acheteurs. Cependant, il a nié que les agents immobiliers orientent les clients vers des propriétés où les vendeurs offrent une compensation à l’agent acheteur.
Ketchmark s’est ensuite tourné vers un commentaire que Goldberg avait fait lundi, dans lequel il affirmait que NAR ne discutait pas des commissions. Ketchmark a déclaré que c’était faux, soulignant que le groupe commercial avait embauché une société pour mener des recherches sur les commissions à l’échelle mondiale.
L’étude, connue sous le nom de « Rapport DANGER » et distribuée à tous les membres du NAR, a révélé que les commissions immobilières étaient en baisse à l’échelle mondiale. Goldberg a précisé que dans ses commentaires précédents, il voulait dire que NAR n’avait pas d’influence sur le montant des commissions que les membres devraient facturer et qu’il n’était pas impliqué dans la manière dont les agents déterminent leurs propres taux de commission.
Ketchmark a conclu son interrogatoire en demandant à Goldberg s’il mettrait fin à la règle de coopération claire si le jury se prononçait en faveur des plaignants. Goldberg a déclaré qu’il n’en était pas sûr, confiant la décision à l’équipe juridique du groupe commercial.
Glass est revenu sur le parquet après Ketchmark pour demander à Goldberg de clarifier quelques points.
Lors de la redirection, Goldberg a déclaré que les commissions sont négociables et que lorsque le groupe commercial parle de commissions, il encourage les membres à être transparents et leur rappelle qu’ils peuvent négocier les taux de commission avec les clients.
Il a également déclaré qu’il n’y avait pas de complot et que l’argent n’était pas retiré de la poche du vendeur, car c’était une bonne affaire pour lui. Goldberg a conclu en disant que les entreprises ne suivent ni n’appliquent la règle de coopération claire.
Rodney Gansho, responsable de l’engagement du NAR, a pris la parole après Goldberg. Dans son témoignage, Gansho a déclaré que NAR ne conspire pas avec les maisons de courtage sur les commissions, et il a fait écho au sentiment de Goldberg selon lequel les maisons de courtage ne suivent pas et n’appliquent pas la règle.
Gansho a discuté des procédures d’élaboration des politiques du NAR, notant que le conseil d’administration du NAR compte 800 membres, répartis en 70 comités. Selon Gansho, des propositions de nouvelles règles sont créées au sein des commissions. Gansho a noté que la règle de coopération claire du NAR a été adoptée avec 92 % du conseil d’administration l’approuvant.
Le contre-interrogatoire se concentre sur le MLS et la conformité de l’association à la règle NAR
Comme d’autres qui ont témoigné, Gansho a noté que NAR ne possède ni n’exploite de services d’annonces multiples, ou MLS.
À l’échelle nationale, il existe environ 1 100 associations d’agents immobiliers étatiques et locales et environ 500 MLS, dont certaines appartiennent aux MLS locales tandis que d’autres sont indépendantes.
Gansho a déclaré que les MLS locales adoptent leurs propres règles et qu’elles « ne sont pas obligées d’adopter nos règles modèles ». Cependant, si une MLS ne souhaitait pas adopter une règle NAR obligatoire, la MLS perdrait son assurance erreurs et omissions fournie par la NAR, a déclaré Gansho.
Cependant, lors du contre-interrogatoire, les avocats des plaignants ont souligné des documents indiquant que les associations pourraient voir leurs chartes révoquées et leurs dirigeants démis de leurs fonctions si elles ne se conformaient pas aux règles de la NAR, raison pour laquelle les associations et les MLS choisissent de s’y conformer.
Gansho a répondu à ce point en affirmant que la NAR n’avait jamais révoqué la charte d’une MLS ou d’une association locale et qu’elle n’était jamais allée au-delà de la souscription d’une assurance erreurs et omissions.
Ketchmark a affirmé que c’était la preuve que la NAR appliquait ses règles, ce que Gansho avait affirmé auparavant, seules les MLS locales le faisaient. Comme prévu, Gansho n’est pas d’accord avec Ketchmark, affirmant que les associations locales déterminent les règles qu’elles suivent.
Dans son témoignage, Gansho a également déclaré que NAR ne concentre pas son travail sur les commissions et n’est pas impliqué dans les accords de cotation. Il a noté que l’accord dans le cadre de Clear Cooperation prévoit qu’un courtier principal effectue des transactions avec un autre courtier principal et qu’il gère l’argent et paie les agents respectifs.
Selon Gansho, l’offre de Clear Cooperation ne consiste pas à rémunérer l’agent de l’acheteur pour le travail mais à amener l’acheteur. Gansho a également souligné que NAR permet désormais aux courtiers de mettre 0 $ comme offre de commission dans le MLS.
Lorsqu’on lui a demandé si une offre de commission de 0 $ empêcherait certains agents de montrer une propriété, Gansho a répondu que le code d’éthique de NAR signifie que l’agent d’un acheteur a le devoir de montrer une maison à son client même si cela ne couvre pas ses frais. Il a ensuite réitéré que la coopération claire ne concerne pas les commissions.
En plus des témoignages de Goldberg et Gansho, le juge Stephen Bough a rejeté la requête en jugement de HomeServices of America pour une question de droit, qui a été déposée lundi.
La défense devrait poursuivre ses arguments lors du procès de la commission mercredi.
Note de l’éditeur : continuez à consulter HousingWire.com pour une couverture continue et en direct de Kansas City par notre équipe éditoriale sur le procès en justice de la commission.