Customize this title in frenchLes coentreprises entre sociétés de titres et sociétés immobilières sont scrutées à la loupe

Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words Image générée par l’IA de deux avocats examinant les accords de coentreprise d’assurance titres. L’image a été créée à l’aide de MidJourney. En 1983, Jim Campbell a lancé ce qui est considéré comme la première expérience de coentreprise entre une société de courtage immobilier et une société de titres et de règlement. C’était la genèse de plusieurs choses, a déclaré Campbell, mais principalement du fait que les courtiers immobiliers et les prêteurs en Pennsylvanie cherchaient un moyen plus efficace de contrôler le processus d’achat et de vente de maisons. Les choses allaient mal plus souvent lors de l’utilisation de sociétés de titres et de dépôts inconnus, ont expliqué Campbell et ses partenaires commerciaux. Pourquoi ne pas créer une seule entité pour garantir un processus plus fluide ? Campbell est désormais une sorte de gourou des coentreprises, ayant réalisé plus de 80 coentreprises avec des sociétés immobilières ou de prêt. En fait, c’est toute sa société basée en Pennsylvanie Titre Alliance fait. Mike LaRosa, directeur des opérations de Réseau d’agences de Floridesuit également le playbook JV. « Je sais que le système de guichet unique est un cliché, mais si vous le faites correctement, cela peut être un avantage majeur non seulement pour l’agent immobilier et la société de titres en tant que revenu accessoire, mais aussi pour le consommateur qui bénéficie d’efficacités et de meilleurs prix grâce à des économies d’échelle », a déclaré LaRosa. Mais le modèle de coentreprise pourrait bientôt disparaître. En février 2023, le cabinet d’avocats McGuireWoods a publié un livre blanc affirmant que le modèle commercial de coentreprise entre les sociétés d’assurance titres et les maisons de courtage immobilier « fait augmenter les coûts, étouffe la concurrence » et viole la loi de 1974 sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) et la loi de 2010. Loi sur la protection financière des consommateurs (CFPA). Les auteurs du document, parmi lesquels Jeff Ehrlich, ancien directeur adjoint de l’application des lois au Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB), a exhorté le CFPB et les régulateurs de l’État à examiner les coentreprises de titres et de biens immobiliers pour détecter d’éventuelles violations du RESPA, du CFPA et de la réglementation de l’État. « Pour bénéficier de la sphère de sécurité, un accord d’entreprise affiliée doit remplir trois conditions légales », affirment les auteurs. « Premièrement, certaines divulgations doivent être faites aux consommateurs référés. Deuxièmement, les consommateurs ne doivent pas être obligés de recourir à un fournisseur de services de règlement en particulier. Et troisièmement, la seule chose de valeur que la partie référente peut recevoir est un retour sur sa participation. Les coentreprises ne remplissent pas les conditions requises pour bénéficier de la sphère de sécurité car elles ne satisfont pas (au moins) à cette troisième condition. Selon le journal, lorsqu’une coentreprise est créée, les agents immobiliers ou les maisons de courtage impliqués « apportent un capital nominal, voire aucun, en échange de leurs participations dans la coentreprise », et la société mère « ne fait presque aucun investissement non plus, laissant la coentreprise était largement sous-capitalisée pour le montant des services d’établissement qu’elle prétend fournir. Les auteurs affirment également que les dividendes perçus par la société de titres et la société de courtage immobilier sont « extrêmement disproportionnés » par rapport à leurs investissements respectifs. Frances Riley, une avocate qui se concentre sur les questions RESPA chez Saul Ewing LLPaffirme que même si ces affirmations peuvent être vraies pour une poignée de coentreprises en titre, ce n’est pas la norme. « Ils se demandent comment un investisseur n’a investi que 2 000 $, mais a reçu un dividende de 5 000 $ au dernier trimestre, et on pourrait dire la même chose à propos des premiers investisseurs dans Microsoft ou Facebook qui a acheté des actions pour 100 $ qui valent maintenant des milliers de dollars », a déclaré Riley. « Je pense que cela est poussé par des concurrents qui n’aiment pas le modèle commercial consistant à aller chercher des investisseurs qui sont vos sources de référence. »Riley a ajouté : « Ils ont fait ces allégations sur la façon dont c’est terrible et ils ne se conforment pas. Ce que les enquêteurs découvrent – ​​pas dans tous les cas, mais dans la majorité des cas – c’est que l’investissement est approprié et qu’ils paient l’investissement à sa juste valeur marchande. Les régulateurs s’acharnent Les enjeux sont élevés pour les sociétés d’assurance titres qui ont des coentreprises opérant dans les zones grises de la loi. « L’environnement dans lequel nous nous trouvons actuellement est probablement le plus strict que j’ai vu depuis probablement 20 ans, certainement du côté de l’État », a déclaré Marx Sterbcow, avocat de RESPA au cabinet d’avocats RESPA. Groupe juridique Sterbcowa déclaré dans une interview avec Fil de logement. « Il y a des entreprises qui respectent vraiment les règles – elles sont extrêmement conformes. Ils ne veulent pas avoir d’idées fausses sur leur entreprise et veulent que tout soit clair et précis. Mais il y a ensuite un concurrent sur le marché qui fait tout de manière totalement illégale.» Outre RESPA, le journal McGuireWoods affirme également que les coentreprises violent la CFPA, qui interdit les actes et pratiques abusifs entre les « personnes couvertes » et les « prestataires de services ». « Un partenaire de coentreprise est une « personne liée » et est donc considéré comme une « personne couverte » lorsqu’il « participe matériellement à la conduite des affaires » d’une personne couverte », peut-on lire dans le journal. « Ici, les agents immobiliers sont des « personnes liées » car ils participent matériellement, en référant leurs clients à la JV pour des services de titres, aux affaires de la JV, qui est elle-même une « personne couverte » car elle propose des biens immobiliers. -les services d’établissement. En conséquence, les agents immobiliers pourraient être considérés comme des « personnes couvertes », soumises à la CFPA. Ehrlich a déclaré que dans certains États, les violations potentielles ne s’arrêtent pas là. « De nombreux États ont leurs propres lois qui interdisent les pots-de-vin pour les références, comme le fait RESPA. La plupart de ces lois étatiques, comme RESPA, font une exception pour les coentreprises légales. Mais une poignée de juridictions interdisent les pots-de-vin sans exception », a déclaré Ehrlich. « L’article 31-5031.15 du Code DC, par exemple, interdit à toute personne de « donner ou recevoir, directement ou indirectement, toute contrepartie pour le renvoi d’une entreprise d’assurance de titres ou d’un séquestre ou d’un autre service fourni par un assureur de titres ». Et cela ne fait aucune exception pour les coentreprises, même celles qui seraient acceptables dans le cadre du RESPA. Cette disposition interdit fondamentalement toutes les coentreprises de sociétés de titres à Washington DC » Ehrlich attribue la surveillance accrue des coentreprises à la prolifération des coentreprises au cours des dernières années et aux défis croissants en matière d’abordabilité des logements. « Les prix sont en hausse ; les taux sont en hausse ; et les frais de clôture sont en hausse. Les fausses coentreprises faussent la concurrence et amènent les consommateurs à payer plus cher pour les services de règlement », a écrit Ehrlich dans un e-mail. « Donc, dans la mesure où le CFPB ou un procureur général de l’État souhaite résoudre ce problème de logement, un point de départ serait de s’occuper des fausses coentreprises. » Même si Sterbcow reconnaît que l’abordabilité du logement constitue un défi pour beaucoup, il voit d’autres facteurs en jeu. Sterbcow estime que l’accalmie dans les mesures d’application de la RESPA du CFPB entre 2017 et 2023 a donné aux professionnels de l’immobilier et des titres l’impression que la RESPA n’était plus une priorité. Ceci, combiné au ralentissement du marché immobilier, a créé une tempête parfaite pour l’apparition de certaines pratiques commerciales douteuses, suscitant l’intérêt des régulateurs. « Ce qui se passe, c’est que lorsque l’état du marché décline et que les revenus commencent à diminuer, vous commencez à voir les gens devenir très paniqués et ils commencent à mettre en place toutes sortes de projets fous et farfelus pour faciliter l’arrivée des affaires, ce qui délégitimise et a un impact sur le marché dans lequel ces personnes se trouvent. les entreprises opèrent », a déclaré Sterbcow. L’Arizona, en particulier, a examiné les coentreprises entre les assureurs de titres et les…

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