Customize this title in frenchLes prix de l’immobilier en Allemagne ont fortement chuté

Gute für Immobilienkäufer, schlecht für Immobilienbesitzer: Im vergangenen Jahr sind die Preise für Wohnimmobilien so stark gefallen wie noch nie seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren. Dies teilte das Kieler Iinstitut fton Weldwirtschaft (IfW). Il faisait référence à la dernière mise à jour du Gallemand Real Eétat Index (Greix) avec les données du 4ème trimestre 2023, au cours duquel la baisse des prix ne s’est plus poursuivie dans tous les domaines. Le Greix est un projet commun des comités d’experts en valeurs immobilières, ECONtribute et IfW Kiel.

Preisrückgang über alle Segmente hinweg

Auf das Gesamtjahr gesehen fielen die Verkaufspreise 2023 im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft – sei die Wertminderung noch beträchtlicher und liegt circa 5 Prozentpunkte höher. Beim bislang stärksten Preisrückgang ab Mitte der 90er Jahre fielen die Verkaufspreise zwar in ähnlichem Ausmaß – bei Häusern etwas weniger, bei Wohnungen etwas mehr – brauchten dafür aber rund 10 Jahre, so der Greix-Bericht.

Immobilien-Preisrallye seit 2009

« Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye seit circa 2009 », heißt es aus Kiel. Seit dieser Zeit seien die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der Absturz begann. Der bislang höchste Preisanstieg erfolgte Ende der 80er Jahre, als sich die Preise auch im Zuge der Wiedervereinigung binnen 5 Jahren in etwa verdoppelten.

« Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend », sagte Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.

Höhere Preise für Mehrfamilienhäuser

Verglichen mit dem Vorquartal, Q3 2023, sinken die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,6 Prozent. Die Preise für Einfamilienhäuser geben um 1,2 Prozent nach. Die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen sogar um 4,7 Prozent, in diesem Segment ist die Volatilität aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen relativ hoch.

Top-7-Städte mit unterschiedlicher Entwicklung

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen laut dem Bericht eine sehr heterogene Entwicklung. In Köln und Stuttgart fallen die Preise im Quartalsvergleich recht deutlich um jeweils 3,6 Prozent. In Berlin (-0,4 Prozent), Frankfurt (-0.2 Prozent) und Hamburg (+0,2 Prozent) bewegen sie sich seitwärts. Beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis liegt Spitzenreiter München mit 8.600 Euro/m2 (Stand Q3 2023) deutlich vor Frankfurt mit 5.300 Euro/m2. Für Hamburg (Platz 2) und Berlin (Platz 4) können keine Quadratmeterpreise ausgewiesen werden. Düsseldorf mit durchschnittlich 4.300 Euro/m2 (Stand Q3 2023) sowie Stuttgart und Köln mit 4.200 Euro/m2 sind die günstigsten der Top7-Metropolen.

Große regionale Preisunterschiede

Auch außerhalb der Top-7-Metropolen gibt es im 4. Quartal 2023 große regionale Unterschiede für die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen. Günstiger wird es in Chemnitz (-3,5 Prozent), Wiesbaden (-3,9 Prozent) und Karlsruhe (-3,9 Prozent). Karlsruhe ist im jüngsten Update des Greix erstmals erfasst. Teurer wird es in Potsdam (+4,3 Prozent), Dortmund (+1,9 Prozent), Leipzig (+1,8 Prozent), Duisburg (+1,8 Prozent) und Lübeck (+1,5 Prozent). In den übrigen Städten steigen die Preise leicht oder laufen seitwärts. Potsdam, Bonn und Münster erreichen mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 4.200 €/m2 das Niveau der Top7-Metropolen. Etwas dahinter folgen Lübeck, Wiesbaden, Leipzig und Karlsruhe. Am günstigsten ist das Preisniveau in Duisburg (1.900 €/m2) und Chemnitz (1.500 €/m2).

« Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen. Dies werden aber erst die kommenden Quartale zeigen. Zumindest das Verhalten der Zentralbanken spräche dafür, von denen keine weiteren Zinserhöhungen und in absehbarer Zeit Zinssenkungen zu erwarten sind. Somit dürfte auch die Immobilienfinanzierung wieder günstiger werden und damit die Nachfrage beleben », so Schularick.