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Les secousses qui secouent l’immobilier commercial américain s’étendent à d’autres pays et secteurs, et menacent de dégénérer en un tremblement de terre financier à mesure que les échéances de refinancement approchent.
Certains investisseurs ne craignent cependant pas de passer entre les mailles du filet. Ils pensent que le climat de peur et de confusion permet de proposer des propriétés de premier ordre à des prix avantageux.
De plus en plus de signes indiquent que l’immobilier commercial est en grave difficulté.
Que se passe-t-il?
Barry Sternlicht, investisseur immobilier milliardaire et PDG de Starwood Capital, a récemment prédit 1 000 milliards de dollars de pertes sur les seuls immeubles de bureaux.
Plus de 900 milliards de dollars, soit plus de 20 % de la dette totale due sur l’immobilier commercial et multifamilial américain, arriveront à échéance cette année, a rapporté Bloomberg cette semaine. Les emprunteurs n’auront peut-être d’autre choix que de refinancer à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés ou de vendre leurs propriétés à un prix très réduit.
La nervosité immobilière se fait également sentir en Europe. La valeur des obligations de la Pfandbriefbank allemande a chuté ce mois-ci, les investisseurs s’inquiétant de son exposition à ce secteur en difficulté.
En outre, la Banque centrale européenne a menacé d’imposer des exigences de fonds propres plus strictes aux prêteurs à moins qu’ils ne prennent au sérieux les risques liés à l’immobilier commercial, ont indiqué des sources à Bloomberg.
Dans le même temps, certains investisseurs chinois se précipitent pour vendre des biens immobiliers étrangers avec des rabais de 45 % ou plus, dans le but de libérer des liquidités alors qu’ils font face à une crise immobilière qui s’aggrave dans leur pays.
Les pertes potentielles, les problèmes de refinancement, la contagion internationale et les ventes de panique se combinent pour créer de sombres perspectives pour le secteur de l’immobilier commercial.
Pourquoi tout le monde est si inquiet ?
Les craintes ont été ravivées ce mois-ci après que la New York Community Bancorp a brusquement réduit son dividende, mis de côté quelque 500 millions de dollars pour couvrir les créances irrécouvrables et révélé une perte trimestrielle surprise imputée à seulement deux prêts en difficulté.
Les investisseurs ont rapidement fait chuter les actions du NYCB de 60 % en cinq jours, et elles se négocient toujours à leur plus bas niveau depuis deux décennies. Les efforts déployés par le prêteur pour assainir ses finances ont rappelé de mauvais souvenirs du fiasco bancaire régional du printemps dernier qui a vu la Silicon Valley Bank et deux autres prêteurs frappés par des raz-de-marée de retraits de dépôts, puis saisis par le gouvernement fédéral avant de s’effondrer complètement.
Le catalyseur du drame bancaire et de l’immobilier commercial est trompeusement sec : la hausse des taux d’intérêt.
Mais le simple fait de rendre l’emprunt plus coûteux peut décourager les dépenses, l’embauche et l’investissement ; faire baisser les prix des actifs risqués comme les actions en augmentant les rendements des obligations et des comptes d’épargne ; tourner la vis sur les industries dépendantes de la dette ; et ralentir l’économie dans la récession.
En réponse à la flambée de l’inflation, la Réserve fédérale a relevé son taux d’intérêt de référence de pratiquement zéro début 2022 à plus de 5 % l’été suivant. Elle ne l’a pas abaissé depuis, et les banques centrales d’autres pays ont suivi son exemple.
La combinaison de coûts d’emprunt plus élevés et du passage au travail à distance a sapé la demande de bureaux et autres biens commerciaux, faisant baisser la valeur des actifs.
Certains prêteurs régionaux, comme la Silicon Valley Bank, n’étaient pas suffisamment protégés contre les hausses de taux l’année dernière et ont vu leurs portefeuilles d’obligations et de prêts hypothécaires perdre de la valeur.
Piqués par ces pertes sur papier, craignant une augmentation des retards de paiement et des défauts de paiement, et se méfiant de nouvelles paniques bancaires, les prêteurs ont renoncé à prêter à l’immobilier commercial.
Le résultat est que le secteur paie non seulement des intérêts beaucoup plus élevés sur ses dettes massives, mais également un resserrement du crédit et une baisse de la valeur des actifs. Les petites entreprises subissent également les conséquences de coûts d’emprunt plus élevés et de normes de prêt plus strictes.
Du côté positif, l’inflation est passée d’un sommet de 9,1 % en 40 ans à l’été 2022 à moins de 4 % au cours des derniers mois, ce qui a conduit la Fed à engager un certain nombre de baisses de taux cette année.
Mais de nombreux prêts immobiliers arriveront à échéance d’ici un an ou deux, ce qui soulève la question de savoir si les taux baisseront assez rapidement pour éviter une catastrophe.
En effet, quelque 2 200 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux devraient arriver à échéance d’ici la fin de 2027, estime la société de données Trepp.
« À un moment donné, cette avalanche va frapper », a déclaré le directeur des produits de l’entreprise au Wall Street Journal.
Attendez, certains acheteurs se lancent sur ce marché ?
Oui, ils sont. Warren Buffett prêche « soyez cupides quand les autres ont peur » – et certaines âmes courageuses prennent ce conseil à cœur.
Ian Jacobs, ancien assistant du PDG de Berkshire Hathaway, envisage d’acheter 3 millions de pieds carrés de bureaux à San Francisco et de payer environ 70 % de moins que les coûts de construction, a rapporté le Journal cette semaine.
Il a déjà mobilisé 750 millions de dollars auprès des investisseurs, tout en les avertissant qu’il pourrait falloir une décennie pour que les prix rebondissent, selon le rapport.
Jacobs est membre de la famille Reichmann, ce qui signifie que la chasse aux bonnes affaires est une affaire familiale. Ses proches ont bâti un empire immobilier en acquérant des propriétés bon marché à New York, alors que l’entreprise faillit faire faillite dans les années 1970.
D’autres exemples incluent Ares Management et RXR, deux sociétés d’investissement qui achètent des participations dans 3 millions de pieds carrés de bureaux, ont indiqué des sources au Journal.
En décembre, l’Aon Center, situé dans le centre-ville de Los Angeles, s’est vendu pour environ 148 millions de dollars, soit bien moins que les 268 millions de dollars achetés en 2014, a rapporté Bloomberg.
De plus, la star d’Undercover Billionaire et magnat de l’immobilier, Grant Cardone, a salué la correction en cours comme une occasion rare pour les gens ordinaires d’acheter des « biens immobiliers trophées » auprès de propriétaires institutionnels.
Bien entendu, les acteurs de l’immobilier commercial ont tout intérêt à présenter les difficultés du secteur comme une opportunité d’achat, étant donné que cela pourrait raviver l’intérêt des investisseurs et inverser la chute de la valeur de leurs propriétés.
Il est toutefois probable que certains actifs de grande qualité seront touchés par la vente. Ceux qui les achètent alors que la peur se répand partout et que les promoteurs endettés sont engagés dans une course contre la montre seront finalement récompensés pour leur courage.