Customize this title in frenchNotre liste de contrôle de recherche de logement en 19 points pour les agents immobiliers et leurs clients

1. Discutez de la façon dont les agents sont payés et embauchez un excellent agent.

Il faut discuter de l’éléphant dans la pièce : les procès. Les acheteurs ont entendu des histoires d’horreur aux informations, et c’est à nous, en tant que professionnels de l’immobilier, d’expliquer de manière claire et concise comment les agents acheteurs sont rémunérés. La rémunération varie d’un État à l’autre et d’une maison de courtage à l’autre, alors assurez-vous de vérifier auprès de votre courtier pour plus de détails. Le but est d’avoir la conversation dès le départ avec les acheteurs.

Les acheteurs devraient toujours engager un agent immobilier pour les représenter. Lors de la consultation initiale des acheteurs, vous pouvez expliquer la valeur que vous offrez aux acheteurs. Dirigez ces consultations en les informant sur le processus d’achat d’une maison, les conditions actuelles du marché, l’argent dont ils auront besoin (liquide et prêt à l’emploi) pour les dépôts et comment vous les guiderez tout au long du processus. Parlez d’eux et de leurs besoins, avec vous comme leur défenseur.

2. Faites une liste des incontournables et des choses à ne pas vouloir.

J’avais l’habitude de jouer à un jeu amusant avec mes clients acheteurs. Je leur ai donné un morceau de papier et un stylo. Les instructions étaient simples : notez cinq objets indispensables dans votre nouvelle maison et cinq choses dont vous ne voulez absolument pas. Pour les couples, je leur ai demandé de rédiger leurs listes indépendamment les uns des autres (pas de triche !).

La clarté qui découle de cet exercice de base est puissante. Cela donne aux acheteurs l’espace nécessaire pour hiérarchiser leurs listes de souhaits et leurs ruptures de marché, sachant qu’une propriété dans les limites de leur budget ne répondra probablement pas à TOUS leurs critères. Pour les acheteurs célibataires, c’est une activité utile. Pour les couples, il s’agit d’un élément essentiel du processus, car cela leur permet de faire des compromis si nécessaire et d’être sur la même longueur d’onde avant de sortir visiter les maisons.

3. Rencontrez un conseiller financier.

Avant de rencontrer un prêteur hypothécaire, les acheteurs doivent avoir une idée claire de leurs finances. En fait, la première question que tout bon prêteur se posera est la suivante : « Quel est votre budget mensuel total pour le logement ? » Rencontrer un conseiller financier est la clé pour que les acheteurs puissent répondre à cette question et les aider à éviter les dépenses excessives. Lorsque viendra le temps de faire une offre, les acheteurs se sentiront beaucoup plus en confiance connaissant leur budget maximum.

4. Obtenez une pré-approbation auprès d’un prêteur local.

Oui, de nombreux acheteurs se connecteront en ligne et recevront une lettre de pré-approbation générique. Bien que certaines de ces lettres soient légitimes, il existe de nombreux avantages pour les acheteurs de travailler avec un prêteur local (de préférence un prêteur avec lequel vous avez déjà travaillé et avec lequel vous entretenez déjà une relation professionnelle). Les offres sont plus susceptibles d’être acceptées lorsque l’agent de l’acheteur peut assurer à l’agent inscripteur que le prêteur a déjà conclu avec succès d’autres transactions avec lui.

De nombreux prêteurs seront même proactifs et appelleront l’agent inscripteur lorsque l’offre sera soumise pour « vendre » l’acheteur et ses qualifications. Enfin et surtout, lorsque les choses tournent mal – et quelque chose se passe généralement mal à un moment donné – il est dans le meilleur intérêt de l’acheteur d’avoir un prêteur de garde facilement accessible. Il n’y a rien de plus frustrant pour les agents ou les acheteurs que de composer avec un numéro 1-800 lorsqu’il y a un problème de financement et que la date d’engagement approche.

5. Conduisez les quartiers à différents moments de la journée.

Les acheteurs doivent avoir une idée du bruit, du sentiment de sécurité et de l’ambiance générale des quartiers qu’ils envisagent. Conduire aux heures de pointe du matin et de nuit est l’un des meilleurs moyens d’avoir une véritable idée de la région.

6. Planifiez votre style de vie.

Chaque acheteur aura ses propres désirs et besoins en matière de style de vie, en plus des désirs et des besoins liés à la propriété elle-même. Pour certains acheteurs, les évaluations du district scolaire public local sont un facteur clé dans leur choix de recherche. Pour d’autres, c’est la proximité des restaurants, des magasins, des cours de yoga, des bibliothèques, des épiceries, des hôpitaux, etc. Demandez aux acheteurs : « Vous rendez-vous au bureau ? Si oui, où se trouve votre bureau et quel est le temps de trajet maximum que vous tolérez ? » Ces questions vous aideront à affiner leur recherche et à vous concentrer sur les meilleurs domaines pour chaque acheteur individuel.

Celui-ci peut être aléatoire, mais cela ne fait jamais de mal de conseiller aux acheteurs de rejoindre les groupes communautaires Facebook des villes qu’ils envisagent. Il existe généralement des groupes pour les vide-greniers, des quartiers individuels, des groupes réservés aux parents, etc. Les acheteurs peuvent apprendre beaucoup simplement en lisant les publications et les commentaires de ces groupes.

8. Respectez le budget.

Les acheteurs ont désormais rencontré un conseiller financier et un prêteur de confiance et disposent d’un budget définitif. Super! Cependant, après avoir examiné les propriétés dans les limites de leur budget, certains acheteurs sont tentés de jeter complètement le budget par la fenêtre. Il n’est jamais conseillé de visiter des maisons au-dessus du budget, à moins que vous souhaitiez simplement informer vos acheteurs sur le prix de vente des maisons. Même cela est un jeu risqué.

Malheureusement, c’est ainsi que j’ai vu les choses se dérouler : les acheteurs ne sont pas satisfaits de la qualité ou de la taille des propriétés dans leur budget, alors ils commencent à rechercher des maisons au-dessus de leur fourchette de prix. Ils en tombent amoureux et souhaitent faire une offre. Pourtant, ils ne le pourront pas parce qu’ils ne sont pas pré-approuvés pour ce montant. Par la suite, ils compareront toutes les autres maisons que vous leur montrerez à celle qu’ils ont « perdue » et ils se sentiront découragés. Pas idéal. Au lieu de cela, tracez une frontière ferme avec les acheteurs. Expliquez-leur que respecter le budget est dans leur intérêt. S’ils choisissent d’augmenter leur budget, c’est une conversation qu’ils doivent avoir à la fois avec leur conseiller financier et leur prêteur.

9. Pensez à long terme.

Lorsque je rencontre un nouvel acheteur, l’une de mes premières questions est : combien de temps comptez-vous occuper la propriété ? S’ils disent que c’est leur maison pour toujours, tant mieux ! Ils créeront sans aucun doute d’importants capitaux propres au cours des prochaines décennies.

S’ils disent qu’ils ne seront là que quelques années, d’autres questions se posent. Quel est leur projet lorsqu’ils déménageront : vendront-ils la propriété ou la loueront-ils ? S’ils envisagent de le louer, vous devrez garder cela à l’esprit lorsque vous leur montrerez des maisons. Certaines propriétés n’auraient pas de sens à louer, et d’autres ne seraient même pas autorisées à être louées (certaines associations de copropriétés l’interdisent ou imposent une limite sur le pourcentage de locations dans l’immeuble).

10. Réfléchissez à l’impact du quartier sur la santé des acheteurs.

Encouragez les acheteurs à rechercher les aspects du quartier qui peuvent avoir un impact sur leur santé, comme la possibilité de marcher. Si les acheteurs aiment marcher ou faire du jogging, les trottoirs ou les sentiers pourraient être un facteur important dans leur décision d’achat d’une maison. D’autres facteurs que les acheteurs peuvent vouloir prendre en compte sont les risques climatiques (volcans, tsunamis, tremblements de terre), les zones inondables (qui ont également des implications financières, car les acheteurs devraient souscrire une assurance contre les inondations) ou l’autorisation de fumer (s’applique davantage aux copropriétés qu’aux maisons individuelles). -maisons familiales).

11. Appelez la police.

En tant qu’agents, nous ne sommes pas autorisés à donner notre avis sur la sécurité, mais comme nous l’avons tous vécu, la plupart des acheteurs se demanderont : « Ce quartier est-il sûr ? La meilleure réponse est de leur faire savoir que le sentiment de sécurité est entièrement subjectif. Cela dépend de nombreux facteurs profondément personnels et, pour beaucoup de gens, il s’agit simplement d’une intuition. Conduire dans le quartier (et se promener) est le meilleur moyen pour les acheteurs d’évaluer leur niveau de confort.

Pour obtenir des données sur la criminalité et des statistiques réelles, encouragez les acheteurs à appeler le service de police local et à poser des questions sur la criminalité dans le quartier. Combien d’appels reçoivent-ils généralement ? S’agit-il généralement de crimes violents ou de chats dans les arbres ?

12. Vérifiez le registre national des délinquants sexuels.

Les acheteurs peuvent et doivent rechercher toute propriété sur laquelle ils envisagent de faire une offre dans le registre national des délinquants sexuels. Faites très attention à ne pas le vérifier à leur place ! Soyez toujours la source de la source. Cela limitera votre responsabilité si les informations fournies sont incorrectes.

13. Parlez aux voisins.

C’est mon type d’effet de levier préféré auprès des acheteurs. Les voisins peuvent fournir un aperçu précieux et direct de la région sans être liés par des normes juridiques ou professionnelles. Par exemple, ils sont autorisés à dire aux acheteurs s’ils se sentent ou non en sécurité dans la rue. Chaque fois que vous faites visiter une propriété ou rencontrez un acheteur lors d’une journée portes ouvertes, soyez proactif en recherchant des voisins qui passent et en vous présentant à eux ainsi qu’à vos acheteurs. Si vous êtes amical et accessible, la plupart des gens se feront un plaisir de discuter pendant quelques minutes.

14. Visite des bars. Pas vraiment!

Les barmen semblent connaître tous les potins locaux. Pourquoi ne pas exploiter cette ressource ? Encouragez vos acheteurs à rester après une journée de visites, à visiter un ou deux bars ou restaurants locaux et à engager une conversation avec le barman. Apprenez-leur à poser les mêmes questions qu’ils poseraient à un voisin. Pourquoi aiment-ils y vivre ? Quels sont les facteurs uniques qui rendent cette région spéciale ?

15. Visitez les journées portes ouvertes.

Les journées portes ouvertes sont un autre outil formidable pour tirer parti de votre temps. Envoyez les acheteurs à des journées portes ouvertes armés de votre carte de visite et faites-leur savoir que s’ils souhaitent faire une offre, vous irez visiter la maison au préalable. Cela vous fera gagner beaucoup de temps et aidera les acheteurs à avancer plus rapidement dans le processus d’élimination des maisons pour trouver celle qui leur convient.

Certains acheteurs peuvent se sentir mal à l’aise en se connectant, mais une fois que vous leur avez expliqué qu’ils n’ont qu’à dire à l’agent qui organise la journée portes ouvertes qu’ils travaillent déjà avec l’agent d’un acheteur, tous les appels de suivi vous parviendront, pas à eux.

16. Faites une offre lorsque vous trouvez une propriété qui répond à 80 % des besoins de l’acheteur.

Aucune propriété n’est parfaite. Reportez-vous aux notes que vous avez prises lors de la consultation de l’acheteur, et lorsqu’une propriété arrive sur le marché et qu’elle répond à au moins quatre des cinq éléments indispensables de l’acheteur, il est temps de faire une offre. Encouragez les acheteurs à être décisifs afin qu’ils ne passent pas à côté de la maison qui leur convient le mieux. Remarquez que je n’ai pas dit parfait ; J’ai dit le meilleur. Cela signifie qu’il répond à la plupart de leurs critères tout en restant dans leur budget.

17. Soyez agressif dans votre stratégie de négociation.

Les acheteurs doivent entamer les négociations avec l’un des deux état d’esprit suivants, en fonction des jours de marché et de l’existence ou non d’autres offres en cours. Soit « obtenons le prix le plus bas possible », soit « gagnons la guerre des enchères ». Ce sont deux stratégies d’offre complètement différentes. Expliquer ces deux éléments aux acheteurs et définir leurs attentes quant au scénario le plus probable sur le marché actuel les préparera à être agressifs au moment de rédiger une offre.

Les clauses d’escalade sont un outil utile lorsqu’il existe plusieurs offres. Ils aident à empêcher les acheteurs de payer trop cher inutilement. Essentiellement, il s’agit d’une clause dans l’offre stipulant que les acheteurs paieront un certain montant en plus de l’offre la plus élevée suivante, jusqu’à un plafond de prix exact – le maximum que l’acheteur est prêt à payer pour la propriété. Bien sûr, vérifiez auprès de votre courtier le langage exact à utiliser, mais j’ai gagné de nombreuses guerres d’enchères pour mes acheteurs en utilisant des clauses d’escalade.

18. Ne sautez pas l’inspection.

Ne conseillez jamais à un acheteur de sauter son inspection, même si cela signifie qu’il perd face à un acheteur au comptant. Même les nouvelles propriétés de construction présentent des défauts et les acheteurs ont besoin d’une image complète de la propriété qu’ils achètent. Si un acheteur insiste pour renoncer à son inspection, obtenez-le par écrit.

19. La communication est essentielle.

Gardez une longueur d’avance sur les délais pour vos acheteurs et gardez les lignes de communication ouvertes. Un enregistrement hebdomadaire constitue une bonne pratique, même s’il n’y a aucune nouvelle à annoncer. Encouragez les acheteurs à répondre dans les meilleurs délais et expliquez-leur à quel point il est important de respecter les délais et de verrouiller les extensions si nécessaire.