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À une époque de taux hypothécaires élevés et d’inflation, le gouvernement fédéral – ainsi que les entreprises parrainées par le gouvernement – est naturellement sous pression pour réduire les coûts et rendre l’accession à la propriété plus accessible.
Nous partageons l’objectif d’améliorer l’abordabilité du logement. Cependant, tout effort visant à réduire les coûts du logement devrait être examiné de manière responsable pour détecter les risques potentiels pour les consommateurs, les prêteurs et le marché en général. Certaines suggestions pourraient finir par blesser les acheteurs potentiels plus que de les aider. Il est important que nous trouvions le bon chemin.
Comme nous l’avons vu avec les récentes faillites bancaires, les institutions financières qui vont au-delà de leur mission et de leur champ d’action peuvent présenter un risque important pour les consommateurs et les contribuables. Les raccourcis vers des processus bien établis ne finissent pas bien, comme l’a démontré la crise financière de 2008.
Les contribuables ont dépensé près de 200 milliards de dollars pour renflouer les entités parrainées par le gouvernement (GSE) –Fannie Mae et Freddie Mac – pour les raccourcis qu’ils ont pris et qui ont conduit à la crise financière. Les entreprises qui avaient de solides normes de souscription et de protection contre les risques ont survécu à la crise. L’industrie de l’assurance titres a continué de payer les réclamations, dont beaucoup étaient liées à la fraude, malgré une grave récession.
Malheureusement, les rapports sur un nouveau programme pilote Fannie Mae nous entraîneraient sur une autre voie risquée. Selon Politico, Fannie Mae renoncerait aux exigences d’assurance titres pour certaines transactions dans le cadre du programme pilote. Si des problèmes de titres surviennent, les sociétés de prêts hypothécaires demanderaient une résolution à Fannie Mae au lieu que les sociétés de titres paient pour régler le problème.
Fannie Mae aurait dépassé sa mission et se serait lancée dans le secteur de l’assurance titres sonne l’alarme. Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont sous tutelle depuis 2008, exigent depuis longtemps des polices d’assurance titres sur les prêts qu’ils achètent auprès de prêteurs. En effet, l’assurance titres offre la protection la plus complète des droits de propriété.
Moyennant des frais uniques payés à la clôture, l’assurance titres protège les propriétaires et les prêteurs contre les défauts non seulement détectables dans la recherche de documents publics, mais également contre les risques inconnus tels que la fraude et la falsification qui ne sont pas révélés lors d’une recherche de titre.
Pour une maison d’une valeur de 250 000 $, le coût d’une police d’assurance titres du propriétaire est d’environ 1 250 $, selon l’état de résidence. À cinq ans, le coût quotidien de la couverture est d’environ 68 cents par jour. Après 10 ans, le prix tombe à 34 cents par jour. Il s’agit d’un coût nominal qui apporte la tranquillité d’esprit à toutes les parties à une transaction immobilière et aide à réduire les risques pour les contribuables.
L’assurance titres est réglementée au niveau de l’État. Les polices sont adossées à des réserves financières requises par la loi qui couvrent les risques de sinistres futurs. Fannie Mae n’est pas autorisée, réglementée ou actuariellement réservée à de telles fins. Ce programme pilote, même s’il est de petite envergure, s’écarterait largement de la mission de Fannie Mae, telle qu’énoncée dans sa charte.
Les récentes faillites bancaires nous rappellent brutalement que ce n’est pas le moment d’introduire des risques supplémentaires sur le marché. Le programme pilote imposerait de nouveaux risques importants à Fannie Mae, à ses prêteurs partenaires et aux consommateurs. Les propriétaires à revenu faible ou moyen pourraient être exposés à des coûts financiers imprévus, nuisant à la plupart des personnes que le programme pilote est censé aider.
Notre association (la Association américaine des titres fonciers) a envoyé des lettres aux dirigeants des commissions des services financiers de la Chambre et des banques du Sénat le 14 mars pour exprimer nos préoccupations concernant le projet pilote signalé. Nous avons expliqué que l’industrie du titre travaille avec diligence pour éduquer les consommateurs sur la couverture et les risques. Si Fannie Mae met en œuvre ce projet pilote, nous craignons que les consommateurs et les contribuables en soient affectés.
Les législateurs des deux parties ont exprimé des préoccupations similaires au fil du temps concernant l’expansion des GSE au-delà de leur charte.
Le FHFA doit demander à Fannie Mae de ne pas poursuivre le programme pilote ou toute autre initiative visant à s’étendre au-delà de l’autorité et de la mission de Fannie Mae. Toute activité pilote doit également être soumise à un processus ouvert et transparent avec la possibilité d’une période de commentaires publics solide.
Les sociétés de titres sont engagées dans des efforts pour développer des opportunités de logement abordables et durables. En Arizona, par exemple, Titre de pionnier correspond à tous les dons que ses clients font au Northern Arizona Housing Fund, qui accorde des subventions de 25 000 $ pour des opportunités spécifiques liées au logement.
Au Massachusetts, le CATIC offre un rabais de 10 % sur les primes d’assurance titres pour tous les acheteurs d’une première maison dans le but précis de promouvoir l’accession à la propriété des minorités. D’autres entreprises sont engagées dans des efforts tout aussi importants.
L’industrie du titre soutient l’innovation et la concurrence et est impatiente de trouver de nouvelles et meilleures façons d’accroître l’abordabilité du logement. Mais les nouveaux produits ou initiatives ne doivent pas affaiblir la protection des droits de propriété des consommateurs ou augmenter les risques pour les prêteurs, les GSE ou la sécurité et la solidité plus larges du système de financement du logement.
Le pilote signalé par Fannie Mae va trop loin et pose un trop grand risque pour le système financier et pour une entreprise qui reste sous tutelle. Fannie Mae devrait s’en tenir à sa mission de fournir des liquidités au marché secondaire et travailler avec l’industrie pour trouver des solutions plutôt que de chercher à les remplacer.
Diane Tomb est directrice générale de l’American Land Title Association.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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Sarah Wheeler à [email protected]