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Comme le procès Burnett c. Association nationale des agents immobiliers (NAR), et al ont débuté cette semaine dans une salle d’audience fédérale de Kansas City, Missouri, les enjeux sont importants pour les consommateurs et la concurrence des entreprises.
Les avocats chargés des recours collectifs allèguent que les taux de commission immobilière sont trop élevés et que les courtiers acheteurs sont trop payés en raison des règles NAR. En réalité, les consommateurs s’en trouvent mieux lotis et la concurrence commerciale prospère grâce aux règles du NAR et au bon fonctionnement des marchés locaux de courtiers du service d’annonces multiples (MLS).
En réponse au marché et à la demande des défenseurs des consommateurs, NAR a commencé à élaborer des lignes directrices pour les marchés locaux de courtiers MLS dans le cadre de ce qui a toujours été un processus d’élaboration de règles très complexe et public visant à créer le marché le plus convivial possible pour le consommateur.
Ces marchés virtuels offrent efficacité, transparence et informations précises pour faciliter les transactions à domicile. Cela nécessite que les professionnels de l’immobilier coopèrent entre eux en partageant des informations pertinentes avec les concurrents concernant la maison et les conditions d’une transaction potentielle.
Les courtiers inscripteurs font des offres de compensation aux courtiers acheteurs qui amènent un acheteur à la table. Cette offre peut être de n’importe quel pourcentage ou même de 0 $, et NAR ne dit pas aux praticiens combien facturer. Ils doivent fournir les informations afin que le courtier acheteur sache combien ils seront rémunérés avant d’effectuer les travaux et si ce montant n’est pas satisfaisant, le courtier acheteur discute alors du paiement avec son acheteur.
De plus, la rémunération est fixée entre les courtiers et leurs clients et est toujours négociable. Le marché libre établit les coûts de commission des courtiers en fonction d’éléments tels que la qualité du service, le rapport qualité-prix et les conditions du marché.
Chaque jour, les consommateurs choisissent avec quel courtier ils souhaitent travailler et combien ils souhaitent payer. Les commissions immobilières ont toujours fluctué en fonction des conditions du marché et, selon Tendances réellesles taux de commission sont actuellement bien inférieurs à ceux des années 90.
Ces marchés locaux de courtiers MLS travaillent chaque jour en faveur des consommateurs. Les vendeurs ont accès au plus grand bassin d’acheteurs et ont la possibilité de vendre leur maison 35 % de plus en moyenne que pour une vente par le propriétaire.
Les acheteurs bénéficient d’un accès équitable, transparent, fiable et efficace aux maisons à vendre et d’un accès à une représentation professionnelle dans le cadre de ce qui constitue l’achat le plus complexe et le plus important que la plupart des gens feront au cours de leur vie.
Dans ce cas, les avocats chargés des recours collectifs souhaitent supprimer cette représentation de l’acheteur ou forcer les acheteurs à payer de leur poche la représentation en plus du coût de l’acompte et des frais de clôture.
Et qui est le plus blessé par cette proposition ? Noirs, hispaniques/latinos, primo-accédants et acheteurs à revenus faibles et moyens, selon une étude de mai 2022 réalisée par un Freddie Mac et Institut urbain alun et autres. Si ce pour quoi les avocats en recours collectifs se battent devenait une réalité, le rêve de l’accession à la propriété serait encore plus hors de portée pour de larges segments de la population américaine.
Et si ces mêmes consommateurs devaient faire cavalier seul, sans représentation des acheteurs ? Vous leur demandez d’essayer de remplacer les agents immobiliers qui guident les consommateurs à travers toutes les complexités juridiques, financières et communautaires liées à l’achat d’une maison, même si 89 % des acheteurs feraient à nouveau appel à leur agent ou recommanderaient leur agent à d’autres.
Les agents immobiliers connaissent les impôts fonciers des villes et des comtés. Ils décryptent les informations relatives à la propriété publique. Ils se coordonnent avec les prêteurs et recherchent les taux et les conditions hypothécaires. Ils gèrent les examens des avocats et parcourent tous les formulaires étatiques et fédéraux requis. Ils utilisent leur expérience et leur expertise pour négocier au nom de leur client.
La liste se rallonge de plus en plus. Et les gros paiements que les avocats des recours collectifs disent que les agents immobiliers reçoivent pour tout le travail qu’ils font ? Les agents immobiliers, dont 66 % sont des femmes, gagnent en moyenne environ 50 000 $ par an.
Bien loin de ce que suggèrent les avocats chargés des recours collectifs, le marché immobilier américain a longtemps été considéré comme le plus favorable aux consommateurs au monde, comme peuvent en témoigner les agents immobiliers de pays comme la Roumanie, l’Irlande et d’autres.
Il existe de nombreux coûts qui ne sont absolument pas pris en compte dans les comparaisons de commissions entre des pommes et des oranges. Les informations sur les logements sont moins précises, moins fiables et très dispersées sur les sites immobiliers, ce qui crée beaucoup plus de travail et beaucoup moins de certitude pour les consommateurs des autres pays. Les vendeurs finissent par avoir moins d’acheteurs potentiels qui voient leurs maisons et les petites maisons de courtage ont du mal à rivaliser avec des concurrents plus importants si elles parviennent même à rester en activité.
La réalité est que NAR veille sur les consommateurs avec ses règles pour les marchés locaux de courtiers MLS. La réalité est que le marché (et donc le consommateur) est aux commandes en ce qui concerne les commissions immobilières.
Et la réalité est que grâce aux règles de la NAR, les petites entreprises et les maisons de courtage de toute taille, de tout service et de tout modèle de tarification, peuvent rivaliser et prospérer. La loi, les faits et l’économie le prouveront à mesure que le NAR fera valoir ses arguments devant les tribunaux.
Tracy Kasper est présidente du Association nationale des agents immobiliers.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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