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Depuis la crise du logement de 2008, des changements importants se sont produits qui ont incité à Trésorerie placer Fannie Maé et Freddie Mac sous tutelle. Même si la tutelle a permis au marché hypothécaire de retrouver son état d’avant la crise et a renforcé ces deux entités parrainées par le gouvernement (GSE), le maintien indéfini du statu quo présente des inconvénients importants.
Cela fait maintenant 15 ans que la loi sur le logement et la relance économique (HERA) a été promulguée et que le Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a repris Fannie Mae et Freddie Mac. Les deux entités ont depuis remboursé les 191 milliards de dollars du plan de sauvetage et près de 100 milliards de dollars supplémentaires de bénéfices aux contribuables. Pour le bien du secteur immobilier américain, la FHFA et le Trésor doivent suivre HERA et ramener les GSE à la propriété privée.
Lorsque la FHFA et la tutelle ont été créées, il s’agissait d’un statut temporaire qui prendrait fin une fois les GSE stables. Évidemment, cela ne s’est pas produit.
Au lieu de cela, en vertu de récentes décisions de justice, le président a reçu le pouvoir de licencier et de nommer des successeurs au poste de directeur de la FHFA, qui fait office de conservateur. Naturellement, cela signifie que les personnes nommées ont tendance à suivre des politiques qui suivent le parti politique au pouvoir – en zigzaguant avec chaque administration. De plus, sous la tutelle, la FHFA dispose d’énormes pouvoirs pour mettre en œuvre des politiques spécifiques pour Fannie et Freddie.
Il est donc plus difficile pour les GSE elles-mêmes de se concentrer sur les objectifs de gestion à long terme et d’accessibilité du logement. Cela rend plus difficile la recherche d’innovations et la création de normes industrielles solides sur le marché hypothécaire au sens large – l’un des principaux objectifs de la mission statutaire des GSE. Cela a également soumis les propriétaires et les prêteurs au coup de fouet des changements de politique périodiques.
Mettre fin à la tutelle contribuerait également à endiguer la « fuite des cerveaux » provoquée par le départ des cadres supérieurs des entreprises après avoir conclu qu’il n’y avait pas de fin en vue à la tutelle.
Mais l’argument le plus fort en faveur de la libération immédiate de Fannie et Freddie de la tutelle est peut-être qu’il est préférable de le faire dans une période stable et rentable afin d’établir des buts et des objectifs à long terme sans avoir à résoudre en même temps une crise à court terme. temps. L’alternative est d’attendre la prochaine crise financière – dont l’histoire montre que c’est un mauvais moment pour apporter des changements structurels majeurs aux entités et structures financières.
Nous connaissons le meilleur cadre pour une post-conservation permanente Fannie Mae et Freddie Mac. Ils devraient fonctionner selon un véritable modèle d’utilité, avec des lignes directrices politiques claires qui équilibrent leur mission statutaire de logement abordable avec des garde-fous sensés pour garantir la sécurité et la solidité afin de garantir qu’ils ne sombrent pas dans le grand bain comme ils l’ont fait lors de la crise de 2008.
Alors comment y arriver ? Pendant des années, nous avons vu le Congrès s’efforcer – et échouer – de tenter d’adopter une législation permettant aux GSE de sortir de la tutelle, une tâche assez compliquée rendue encore plus difficile par l’impasse actuelle au Congrès. En fait, cela n’a jamais été la voie envisagée par le Congrès lorsqu’il a adopté HERA en 2008. Au lieu de cela, HERA a explicitement fourni des lignes directrices à la FHFA pour retirer les GSE de la tutelle.
Le Congrès a-t-il un rôle à jouer ? Bien sûr, il y en a. Le Congrès doit créer une garantie explicite des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et autres dettes nécessaires au financement de leurs opérations, à la place du filet de sécurité indirect actuel.
Le Congrès peut tenir des auditions, appeler des experts à témoigner et développer un consensus sur la meilleure voie à suivre pour développer un modèle d’utilité. Il peut également fournir des orientations sur des politiques clés, telles que la parité des frais G et l’encouragement de la concurrence sur le marché secondaire, l’autorité de la FHFA pour approuver les nouveaux produits et une directive à la FHFA pour empêcher les achats hypothécaires imprudents comme nous l’avons vu dans la crise des subprimes ou les prix ruineux juste pour le plaisir. conquérir des parts de marché.
Mais en fin de compte, la FHFA a le pouvoir – voire le devoir – en vertu de HERA de retirer les GSE de la tutelle, en collaboration avec le Trésor qui détient ses actions privilégiées.
De plus, des garde-fous statutaires sont déjà en place. HERA a codifié les objectifs en matière de logement et a ajouté un devoir de servir, qui donne à la FHFA les outils nécessaires pour garantir que Fannie et Freddie restent concentrés sur le logement abordable et répondent aux besoins de logement des familles à revenus faibles et modérés au lieu d’utiliser un filet de sécurité fédéral pour simplement cerise- choisissez les prêts les plus lucratifs.
HERA a également donné à la FHFA les outils en tant que régulateur de classe mondiale pour garantir que les GSE ne poursuivront pas de stratégies de prêt imprudentes ou ne prendront pas de risques excessifs. En outre, la FHFA a récemment adopté des exigences strictes en matière de capital et les GSE sont en train de reconstituer un volant de capital.
Fannie Mae et Freddie Mac sont bien trop importants pour les acheteurs de maison, notre économie et les secteurs du logement et des prêts hypothécaires pour rester indéfiniment dans l’incertitude. La FHFA et le Trésor devraient libérer les GSE de la tutelle dès que possible. Les enjeux sont trop importants pour maintenir le statu quo.
David Stevens est l’ancien PDG de Association des banquiers hypothécaires et ancien secrétaire adjoint au logement et commissaire de la FHA sous le président Obama.
Ted Tozer est l’ancien président et chef de la direction de Ginnie Mae.
Scott Olson est directeur exécutif du Prêteurs immobiliers communautaires d’Amérique.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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Sarah Wheeler à [email protected]