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J’ai parlé à de nombreuses reprises au cours des 35 dernières années de l’équité et de l’efficacité de ce que j’appelle le Marché des agents immobiliers, qui combine un service d’annonces multiples avec la surveillance d’une association d’agents immobiliers, soutenu par une majorité de sociétés de courtage et d’agents commerciaux. La fourniture d’informations abondantes avec des règles qui régissent la conduite de tous les acteurs du marché, qu’ils soient agents immobiliers ou non, sert bien toutes les parties.
Menaces sur le marché des agents immobiliers
Aujourd’hui, l’issue du recours collectif menace ce marché dans son essence, avec des impacts à long terme sur tous les participants : les agents immobiliers, les associations d’agents immobiliers, ainsi que les acheteurs et vendeurs de maisons.
Voici mes réflexions sur la façon dont ce marché des agents immobiliers pourrait changer et sur la réaction des acteurs du marché. Une mise en garde : personne ne peut dire avec certitude comment cela se déroulera au cours des prochaines années.
Les deux principaux changements
Il y a deux changements principaux qui, je pense, vont se produire. Premièrement, la coopération restera entre les participants, mais la rémunération changera. Au lieu de la rémunération requise pour les courtiers acheteurs coopérants, nous pourrions voir plusieurs options différentes devenir des substituts. Deuxièmement, nous verrons des changements dans les contrats de franchise.
Coopération et compensation
En ce qui concerne la question de la coopération et de la rémunération, je pense qu’il existe plusieurs façons pour les agents, les courtiers et les acheteurs de modifier leurs pratiques. Je suis également convaincu qu’il y en a plus que ce qui est indiqué ici.
- Les agents acheteurs pourraient demander ou exiger que leurs acheteurs les paient directement.
- Les agents acheteurs pourraient inclure une demande aux vendeurs de payer leurs frais dans le cadre des offres que les acheteurs font à un vendeur (un peu comme ils le font pour les réparations, etc.)
- Les acheteurs peuvent commencer à s’adresser directement aux agents inscripteurs.
- Les vendeurs peuvent choisir d’offrir des frais de référence aux agents des acheteurs.
Les accords de franchise peuvent changer
Sur la base de ce que nous avons appris sur les règlements entre défendeurs et plaignants dans ces recours collectifs, les sociétés de courtage affiliées aux sociétés nationales qui ont conclu un accord jusqu’à présent (oui, plusieurs sociétés ont conclu un accord jusqu’à présent) mettent fin à ces exigences dans leurs contrats de franchise :
- Que les franchises doivent appartenir aux agents immobiliers à tout niveau
- Les franchises ne seront pas tenues de respecter le Code d’éthique des agents immobiliers et
- Ces franchises ne seront plus tenues de respecter les directives de l’agent immobilier MLS.
Il existe une certaine confusion quant à savoir si le règlement oblige réellement ces défendeurs à abandonner ces trois domaines ou s’il met simplement fin aux exigences de participation des sociétés de courtage pour celles qui font actuellement partie des contrats de franchise existants. Certes, plus d’informations sur ces détails seront disponibles prochainement.
Quelle que soit l’évolution de ce secteur, le résultat sera probablement une baisse des revenus de commissions pour l’ensemble du secteur.
L’une ou l’ensemble de ces options, ou d’autres, peuvent devenir disponibles. À l’heure actuelle, il est presque impossible de prédire laquelle d’entre elles pourrait devenir la méthode la plus fréquemment utilisée.
Un marché bien moins efficace
Le résultat est presque certainement un marché bien moins efficace que celui qui existe aujourd’hui. Les vendeurs, les acheteurs, les agents inscripteurs et les agents acheteurs se trouveront dans un monde entièrement nouveau où les transactions peuvent avoir un calendrier très différent quant à qui fournit quels services, combien chaque personne sera payée et de qui le paiement sera reçu. Chaque agent devra passer du temps à déterminer comment cela fonctionne pour chaque transaction.
Nous passerons d’un marché prévisible, équitable et efficace à un marché chaotique, au moins pendant un certain temps, jusqu’à ce que cela soit réglé.
Impacts potentiels des contrats de franchise modifiés
Si les entreprises nationales n’exigent plus que leurs franchises soient membres des Realtors, ou qu’elles suivent le Code de déontologie des agents immobiliers ou les lignes directrices de la politique MLS, il y aura beaucoup plus d’incertitude quant aux impacts possibles. Les sociétés de courtage en place appartenant aux sociétés de franchise nationales sont déjà sous la pression de sociétés de courtage à moindre coût et à tarifs forfaitaires. Si davantage d’entreprises nationales choisissent de régler avec les plaignants dans des conditions similaires, il est possible que certaines franchises choisissent de cesser d’obliger leurs agents à être membres de l’Association des agents immobiliers. Ce serait un moyen d’être compétitif par rapport aux modèles de courtage à faible coût, plutôt qu’un vote contre l’organisation des agents immobiliers.
Si cela se produit, on peut imaginer qu’une baisse significative du nombre de membres des agents immobiliers pourrait se produire. Personne ne peut deviner jusqu’où cette tendance pourrait aller, mais ce ne sera pas une bonne évolution pour l’organisation des agents immobiliers à quelque niveau que ce soit.
Peu de gens comprennent notre marché actuel juste et efficace
La plupart des acteurs extérieurs à notre secteur comprennent peu tout le travail qui se déroule hors de la vue du public pour créer des informations aussi précises que possible et accessibles à tous. Rares sont ceux qui comprennent que ce n’est pas seulement l’information qui crée un marché juste et efficace, mais aussi la réglementation et la politique qui guident les professionnels dans leur conduite au sein de ce marché.
Réduire l’influence de l’organisation des agents immobiliers dans l’un de ces domaines entraînera moins de transparence, de discipline et de prévisibilité.
Bien que le marché des agents immobiliers présente certains défauts, ceux-ci sont contrebalancés par les avantages d’un marché juste et efficace, doté de procédures et de pratiques compréhensibles et applicables.
Des portails nationaux en remplacement ?
Certains pensent que les portails nationaux peuvent remplacer le MLS. Qui contrôlera l’exactitude des informations du vendeur ? Qui contrôlera et appliquera les normes de logement équitable ? Qui veillera à ce que les accords d’indemnisation conclus entre les différentes parties soient exécutoires ?
Que se passe-t-il sur le marché si les acheteurs s’adressent fréquemment directement à l’agent inscripteur ? L’agent inscripteur interviendra-t-il automatiquement pour fournir les services précédemment fournis par les agents de l’acheteur ? Il est un peu effrayant de penser que des millions d’acheteurs d’une première maison commenceront leur expérience d’accession à la propriété sans représentation formelle.
Il existe de nombreuses inconnues. Il faudra peut-être un certain temps avant que nous comprenions à quoi ressemble le nouveau marché.
Steve Murray est conseiller principal de HW Media et associé chez Conseil RTC au Colorado.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion des départements éditoriaux de RealTrends et HousingWire et de ses propriétaires.
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