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J’ai récemment lu des éditoriaux et des articles parus dans des publications aussi prestigieuses que L’économiste, Magazine des entrepreneurset Le journal de Wall Street concernant les poursuites antitrust de la commission immobilière.
Voici quelques points importants:
Dans Entrepreneur, l’auteur déclare : « … la décision du tribunal (Sitzer) pourrait conduire à une baisse du prix moyen de l’immobilier aux États-Unis de 1 à 2 % simplement en réduisant la commission versée aux agents acheteurs. »
L’auteur du The Economist dit : « …soit les gros frais [real estate commission] gonfle le prix de l’immobilier, ou l’acheteur finit par payer des frais similaires lorsqu’il vend.
C’est ce que dit le comité de rédaction du Wall Street Journal : « Quatre-vingt-dix pour cent des transactions offrent des commissions d’agent acheteur d’exactement 3 %. » Et celui-ci : « Sans la règle des agents immobiliers, de nombreux acheteurs ne feraient pas appel à des courtiers ou négocieraient des commissions inférieures. Les prix de l’immobilier baisseraient probablement.
Ils ont complètement tort
Leurs déclarations sont non seulement fausses, mais elles sont totalement fausses.
Toute personne impliquée dans la vente d’une maison sait que vous ne pouvez pas augmenter le prix de votre maison au hasard pour couvrir le coût des commissions et autres frais de clôture. Le marché fixe le prix de la maison et il ne se soucie pas des frais de clôture – ni de ce que le propriétaire y a investi – lorsqu’il détermine le prix auquel la maison sera vendue.
Les prix de vente n’augmentent ni ne diminuent en fonction des frais de clôture. Cela n’arrive pas (parlant comme quelqu’un qui a acheté et vendu près d’une douzaine de maisons, a toujours fait appel à un agent immobilier, et pas une seule fois je n’ai pu augmenter le prix pour couvrir la commission immobilière ou d’autres frais de clôture). Les données globales du marché immobilier le confirmeraient.
The Economist écrit également que selon un rapport de 2019 Établissement Brookings rapport, les honoraires des agents immobiliers ont consommé un quart des gains en capital réalisés lors d’une vente de maison moyenne. J’ai fait quelques calculs simples en utilisant les données du Réserve fédérale de Saint-Louis qui indique que la valeur nette du logement américain s’élevait à près de 30 000 milliards de dollars à la fin de 2022. J’ai divisé ce montant par le total des commissions versées aux agents immobiliers résidentiels en 2022 d’environ 84,8 milliards de dollars, je l’ai ajusté en fonction des niveaux d’accession à la propriété et j’ai abouti à un chiffre de environ 4,8 % de la valeur nette du propriétaire est versée en commissions.
La Brookings Institution affirme-t-elle que le propriétaire moyen n’a vu sa valeur nette augmenter que de 20 % au cours des années passées ? Une source indique que la valeur nette totale des logements américains a augmenté de 64 % au cours des cinq dernières années. Il est vrai que Brookings a réalisé son étude en 2019 et que la valeur des actions a augmenté au cours des quatre dernières années, mais quand même.
Selon le comité de rédaction du Wall Street Journal, « la commission sur les ventes de maisons est restée pratiquement stable pendant des décennies à 6 %, répartie également entre les agents acheteurs et vendeurs ». Quelle déclaration vraiment fausse, pour laquelle il existe de nombreuses preuves prouvant qu’elle est incorrecte. Nous suivons ce chiffre à l’échelle nationale depuis près de 30 ans. La moyenne est en baisse depuis presque toutes ces années et se situe désormais à un peu moins de 5 %. Nos données sont suffisamment bonnes pour que le DOJ et la FTC puissent les utiliser dans leur propre rapport sur la concurrence dans le secteur dans leur rapport 2005-2006.
Enfin, je cite Entrepreneur Magazine : « Des entreprises comme nageoire rouge et Zillow ont changé le processus d’achat d’une maison en offrant aux acheteurs un accès facile à une mine d’informations sur les propriétés, les quartiers, les systèmes scolaires et bien plus encore. L’auteur poursuit ensuite en disant que « les agents doivent s’adapter et trouver de nouvelles façons d’apporter de la valeur à leurs clients. Cela peut impliquer d’établir des relations solides, d’offrir un service personnalisé et de fournir des conseils sur des aspects complexes du processus d’achat d’une maison qui peuvent ne pas être facilement accessibles en ligne. De plus, les agents doivent continuer à développer leurs compétences en matière de négociation, d’analyse de marché et de navigation dans les subtilités juridiques des transactions immobilières.
Comme si ce n’était pas exactement ce qui s’est produit au cours des 20 dernières années depuis que les données immobilières sont devenues disponibles en ligne ? Si je dois lire un autre article qui dit que la technologie a réduit le besoin de services d’agent immobilier, puis lire que les agents doivent s’adapter à ce nouvel environnement, ce qui implique d’être meilleurs dans tous les aspects de la transaction, comme si ce n’était pas le cas, je pense que je le ferai. sois malade.
Malgré toute la technologie et les informations dont disposent les consommateurs de logements, plus de 90 % a choisi de faire appel à un agent l’année dernière. Lorsqu’ils avaient une alternative claire au recours à un agent et à des économies sur les coûts de transaction.
Un facteur important dont personne ne parle : la friction.
Imaginez un avenir dont l’avocat du plaignant, le DOJ et évidemment de nombreux journalistes économiques ne veulent pas en parler. Le marché actuel a été conçu pour réduire les frictions dans les transactions. L’avenir qu’ils semblent penser est une belle chose augmente friction.
Les frictions surviennent lorsque le vendeur, l’agent du vendeur, l’acheteur et les agents de l’acheteur doivent désormais négocier la compensation entre les parties. Qui va payer combien à qui ?
Les frictions surviennent lorsque les acheteurs, en particulier les acheteurs d’une première maison (environ 25 % de tous les acheteurs récents) ne disposent pas d’une représentation efficace lorsqu’ils achètent une maison pour économiser sur les frais d’un agent acheteur. Le risque de litiges augmente de façon exponentielle dans un tel avenir.
Les frictions proviennent d’un manque de représentation efficace du côté vendeur ou du côté acheteur, alors qu’un coordinateur ou un facilitateur de transaction est impliqué, ce qui finira par réduire le pouvoir fiduciaire de l’une ou l’autre des parties.
Ainsi, même si beaucoup semblent déterminés à détruire le système, personne ne peut décrire à quoi ressemblera le nouveau système et quels avantages il apportera aux parties à la transaction. Les professionnels de l’industrie le savent et nous savons tous que cela augmentera le chaos et les conflits entre les parties.
Steve Murray est le fondateur et associé de RTC Consulting et conseiller principal chez HW Media.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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