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La demande de logements s’est effondrée en 2022, et l’enquête de confiance des constructeurs de maisons ressemblait à un effondrement en cascade similaire à celui de COVID-19 et de la grande crise financière. Cependant, quelque chose a changé vers la fin de 2022, et les constructeurs de maisons chantent maintenant Party Rock Anthem alors que leur niveau de confiance a augmenté avec le cours de leurs actions.
Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-dessous, les NAHB/Wells Fargo Les données de l’indice du marché du logement (HMI), qui enquêtent sur les constructeurs de maisons, sont à nouveau supérieures à 50. Cela signifie que les constructeurs de maisons se sentent suffisamment en confiance pour délivrer davantage de permis de logement, car nous avons constaté une croissance des permis de construction unifamiliale au cours des derniers mois.
Le marché du logement, en général, a démarré le 9 novembre 2022. (J’y reviens plus en détail dans cet épisode du podcast HousingWire Daily.) Cependant, même si la dynamique du logement a changé, les ventes de maisons existantes ne profitent pas de la croissance des ventes comme le secteur des ventes de maisons neuves.
Mercredi, nous avons reçu les données sur les mises en chantier et les constructeurs commencent à pousser la croissance des permis unifamiliaux. L’année dernière, les gens parlaient d’un deuxième effondrement de la bulle immobilière, affirmant que les constructeurs avaient trop de commandes en retard pour délivrer de nouveaux permis. Quelle différence une année fait !
Depuis Recensement: Permis de construire: Les unités de logement privées autorisées par les permis de construire en juin étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 440 000. C’est 3,7% en dessous du taux révisé de mai de 1 496 000 et 15,3% en dessous du taux de juin 2022 de 1 701 000. Les autorisations unifamiliales en juin s’élevaient à 922 000 ; c’est 2,2% au-dessus du chiffre révisé de mai de 902 000. Les autorisations de logements dans les immeubles de cinq logements ou plus s’élevaient à 467 000 en juin.
Les constructeurs gagnent de l’argent, ils ne construisent pas de maisons pour remédier à la pénurie de logements. Ils vendent des maisons au profit le plus élevé possible, ce qui est logique – c’est leur affaire. L’année dernière, nous avons connu le plus gros effondrement des ventes de logements en un an, mais cela n’a pas créé beaucoup de croissance des inscriptions courantes. Même aujourd’hui, nous sommes proches des creux de plusieurs décennies.
Depuis NRA données:
- Nombre total d’inscriptions actives en 2007 : 4 millions
- Listes actives totales 2023 : 1,08 million, baisse d’année en année aussi.
Nos données démographiques pour l’achat d’une maison sont meilleures dans les années 2020-2024 que dans la décennie précédente ; Malheureusement, nous n’avions pas assez de produits pour eux.
Alors les constructeurs se sont mis au travail pour faire des affaires — ce sont des vendeurs très efficaces. Lorsqu’ils en auront besoin, ils réduiront les prix et offriront des taux hypothécaires inférieurs à ceux que les acheteurs de maison existants obtiennent pour déplacer leur produit. C’est ce qu’ils ont fait, car les ventes de maisons neuves ont augmenté de 20 % d’une année sur l’autre, tandis que les ventes de maisons existantes ont diminué de 20 % d’une année sur l’autre.
Comment? Leurs marges bénéficiaires sont toujours supérieures aux niveaux d’avant la pandémie, ils ont donc de la marge à revendre, et toutes les maisons qu’ils vendent ne bénéficient pas non plus de ce traitement. Vous pouvez maintenant voir pourquoi leurs actions se sont si bien comportées. Par exemple, je fais toujours référence Frères de péage‘ cours de l’action depuis la date significative du 9 novembre.
Dans cet environnement, les constructeurs de maisons ont un avantage qu’ils n’avaient pas auparavant, car le nombre total d’inscriptions actives était trop élevé, offrant aux gens plus de choix de 2007 à 2019. Maintenant, les constructeurs ont ramené l’offre mensuelle à 6,7 mois, presque aux niveaux d’avant COVID-19, comme le montre le graphique ci-dessous.
C’est pourquoi les constructeurs de maisons ont été si heureux ces derniers temps et pourquoi leurs actions se sont si bien comportées. Vous pouvez ajouter cela à la liste des choses qui ne se produisent pas lors d’un crash de la bulle immobilière. L’année dernière a été une année folle, et je comprends pourquoi les gens ont fait tapis dans le crash habituel de la bulle immobilière ; Je veux dire, c’est l’année 12 du crash de la bulle immobilière 2.0 !
Cependant, d’autres personnes qui ne tombent généralement pas dans le piège du crash ont rejoint la fête, et comme je le souligne depuis de nombreuses années, l’utilisation des modèles économiques du logement de 2008 ne fonctionne tout simplement pas cette fois. (Voir mon débat l’année dernière avec un négociant en bourse à ce sujet ici.)
Une partie du problème que j’ai constaté au cours de la dernière décennie est que tout le monde est trop concentré sur la chute des prix des maisons existantes et non sur l’économie du logement. N’oubliez pas que l’économie bien faite devrait être ennuyeuse et que vous voulez toujours être le détective, pas le troll.