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Le marché hypothécaire américain a fait face à un nouveau «boom du refinancement» lorsque les taux hypothécaires ont baissé de près de 200 points de base entre novembre 2018 et novembre 2020, à la suite de la Réserve fédérale des baisses de taux qui ont été opérées pour remédier aux impacts économiques de la pandémie de Covid-19.
Des chercheurs au Banque de réserve fédérale de New York estimer l’ampleur de ce boom dans un nouveau rapport. Du deuxième trimestre de 2020 au quatrième trimestre de 2021, 14 millions de prêts hypothécaires ont été refinancés, ce qui représente près du tiers des soldes hypothécaires impayés.
Les données, publiées lundi, montrent que les hypothèques anciennes (prêts émis avant 2010) représentaient moins de 9% du total refinancé pendant le boom du refi de Covid-19. Cela contraste avec près d’un tiers des prêts hypothécaires refinancés à partir de 2015 et des millésimes ultérieurs.
Comme il est logique de refinancer si le solde est plus élevé, moins de 10 % des prêts hypothécaires dont le solde était inférieur à 100 000 $ en cours au premier trimestre de 2020 ont été refinancés, comparativement à la moitié de ceux dont le solde se situe entre 400 000 $ et 500 000 $.
En ventilant par type d’investisseur, 38 % des Département américain des anciens combattants les prêts hypothécaires en cours au premier trimestre 2020 ont été refinancés à fin 2021, contre 25 % des Fannie Mae et Freddie Mac prêts hypothécaires et 22 % des Administration fédérale du logement les hypothèques.
Selon les chercheurs de la Fed de New York, le boom du refi aura des impacts pendant des décennies.
Environ 64% des refis étaient destinés aux emprunteurs pour obtenir de meilleurs taux, ce qui a entraîné une réduction moyenne des paiements de 220 $. Neuf millions d’emprunteurs ont refinancé leurs prêts sans extraction de fonds propres, avec une baisse globale de 24 milliards de dollars par an.
En outre, cinq millions d’emprunteurs ont extrait 430 milliards de dollars de valeur nette de leur propriété grâce à des refis en espèces. Le montant moyen encaissé était de 82 000 $ et le paiement mensuel moyen a augmenté de 150 $.
« Le boom du refinancement hypothécaire est terminé, mais son impact se fera sentir pendant des décennies », a déclaré Andrew Haughwout, directeur de la recherche sur les ménages et les politiques publiques à la Fed de New York, dans un communiqué.
« En raison d’importants prélèvements sur les capitaux propres, les emprunteurs hypothécaires ont réduit leurs paiements annuels de dizaines de milliards de dollars, fournissant un financement supplémentaire pour les dépenses ou les remboursements dans d’autres catégories de dettes », a ajouté Haughwout.
Selon les chercheurs, le boom du refi de 2020-2021 diffère des booms du refi de 2003 et 2013 pour trois raisons : les taux d’intérêt étaient historiquement bas ; la valeur nette du logement était à un niveau record menant à la pandémie ; et le rebond des taux a été historiquement prononcé.
En effet, lorsque le marché s’est retourné, les taux des crédits immobiliers à 30 ans ont augmenté de 400 points de base, passant d’un taux historiquement bas de 2,68 % en décembre 2020 à 6,90 % en octobre 2022. Une telle hausse ne s’était pas vue depuis le début des années 1980, selon les estimations de Freddie Mac.
Et le marché hypothécaire continue de se redresser.
Le Center for Microeconomic Data de la Fed de New York montre dans son rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages que les octrois de prêts hypothécaires – mesurés comme les apparitions de nouveaux prêts hypothécaires sur les rapports de crédit à la consommation – ont chuté au premier trimestre 2023 à 324 milliards de dollars.
C’est le niveau le plus bas observé depuis le T2 2014, qui était un trimestre inhabituellement bas en raison de la « crise de colère ».
Pendant ce temps, le rythme de l’extraction d’actions s’est arrêté lorsque les taux hypothécaires ont commencé à grimper. Les volumes trimestriels d’extraction d’actions ont été proches des creux historiques au premier trimestre 2023, principalement en pourcentage du revenu personnel disponible, ont déclaré les chercheurs.
« Les propriétaires qui cherchent maintenant à déménager seront confrontés à des coûts d’emprunt et à des prix plus élevés, les prix actuels des maisons étant supérieurs de plus de 36% à ce qu’ils étaient avant la pandémie », ont conclu les chercheurs. « L’amélioration des flux de trésorerie générés par le récent boom du refinancement apportera potentiellement un soutien important à la consommation future. »