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Malgré les sentiments d’optimisme exprimés par les émetteurs de prêts au cours des premières semaines de 2024, le chemin vers des niveaux plus normalisés de volume de prêts hypothécaires inversés et d’émissions de titres pourrait être plus long que prévu.
Les avenants de prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) ont chuté de 11,8 % à 1 900 prêts en février, une baisse reflétée par le retard du nombre de cas et la lenteur de l’activité d’avenant en janvier, selon les données compilées par Aperçu du marché inversé (RMI).
Les émissions de titres adossés à HECM (HMBS) ont également enregistré une performance inférieure en février, chutant à 429 millions de dollars. Cela représente une baisse de 3,6 % par rapport au chiffre de 445 millions de dollars de janvier, selon Ginnie Mae données et données privées compilées par Nouveaux conseillers d’affichage. Ces données ont incité les analystes de New View à qualifier la performance de février de « massacre de la Saint-Valentin ».
Les émissions de HMBS auront un chemin assez long pour revenir aux niveaux de 2023, qui avaient déjà été considérablement réduits par rapport à l’émission record de 2022 provoquée par l’activité élevée de refinancement HECM à HECM pendant la pandémie de COVID-19.
L’industrie reste optimiste
Chaque région géographique suivie a enregistré une baisse de volume en février, mais la plus grande – Pacifique/Hawaï – a enregistré la baisse la moins sévère de 6,2 %, selon RMI. Malgré une baisse globale de l’activité, le fait que la région Pacifique soit restée plus résiliente que d’autres est un bon signe, selon le président du RMI, John Lunde.
« C’est formidable de voir la plus grande région chuter moins que la plupart des autres, car cela a un impact disproportionné sur l’ensemble de l’industrie », a déclaré Lunde à RMD. « Deuxièmement, le Sud-Ouest a également relativement bien résisté parmi les trois premiers. »
Sur la base d’entretiens menés par RMD avec des initiateurs et des gestionnaires de prêts hypothécaires inversés au cours des premières semaines de l’année, la plupart des professionnels ont exprimé un sentiment d’optimisme quant au nombre de demandes entrantes qu’ils recevaient. Ils ont également partagé les progrès qu’ils ont réalisés dans la constitution de réserves de prêts, notamment par rapport à la fin de l’année dernière.
Lorsqu’on lui a demandé si cet optimisme était déplacé compte tenu de la baisse du volume des approbations au cours des deux derniers mois, Lunde n’en était pas si sûr.
« Je pense à cela différemment dans la mesure où les initiateurs pourraient très bien voir des signes prometteurs de reprise et que les soutiens n’ont tout simplement pas encore rattrapé cela étant donné le décalage inhérent », a-t-il déclaré. « Le premier signe que nous aurons [a rebound] c’est le cas [numbers] publié, mais ce rapport a été plus tard que d’habitude au cours des derniers mois, nous pourrions donc ne pas le voir avant quelques semaines.
Les professionnels qui ont parlé avec RMI sont également généralement optimistes, mais Lunde a déclaré que cela pourrait simplement être un attribut des personnes du secteur.
« J’ai surtout entendu un certain optimisme, mais j’ai l’impression que nous tous, dans l’industrie, tendons vers cela par défaut, en raison d’un pur effet de biais du survivant. »
Principaux prêteurs
Parmi les 10 plus grands prêteurs, seulement Prêts immobiliers Goodlife (un dba de Société d’acceptation d’hypothèques traditionnelle.) et Financière Longbridge a enregistré des hausses pour le mois. Lunde a déclaré que c’était particulièrement encourageant dans le cas de Longbridge, compte tenu de sa trajectoire au cours des quatre derniers mois et de la baisse des volumes des 10 principaux prêteurs en février.
Quant à ce que les autres acteurs du secteur peuvent faire pour maintenir les affaires dans une direction positive, Lunde a déclaré que les récents changements apportés au programme HECM for Purchase (H4P) pourraient illustrer que la variante peu utilisée des prêts hypothécaires inversés pourrait approcher son point de rupture.
« Je pense que les meilleurs endroits sur lesquels se concentrer en ce moment sont de donner un nouvel élan musclé au H4P grâce à la mise à jour des concessions des vendeurs, et de travailler avec des opportunités de distribution et de service de prêts hypothécaires à terme pour convertir les prêts à terme en nouveaux emprunteurs inversés », a-t-il déclaré.
Quant aux professionnels qui travaillent dans les petites régions du pays, qui ont enregistré des baisses plus sévères en février, Lunde a déclaré que cela pourrait se traduire par une opportunité pour les professionnels locaux tenaces.
« Il y a toujours une opportunité d’être un gros poisson si vous êtes dans un petit étang et dominez votre région », a-t-il déclaré. « Il peut également exister des pratiques simples et reproductibles que vous pouvez adopter dans des régions à volume plus élevé et qui n’ont pas encore été pleinement explorées sur des marchés plus petits. Les médias locaux sur les petits marchés pourraient être moins chers et avoir encore un impact là-bas, d’une manière qui a cessé de fonctionner il y a des années dans les plus grands étangs.
Émission de HMBS
Les émissions de HMBS en février ont été inférieures de 16 millions de dollars au chiffre de janvier. Il s’agit également de la deuxième émission mensuelle la plus faible jamais enregistrée en dehors des premiers jours du programme HMBS de Ginnie Mae en 2009, selon New View.
« Il faudrait se tourner vers 2014 pour constater une baisse du volume mensuel », a déclaré New View dans son commentaire accompagnant les données de février.
Malgré le fait que l’ancien Financement hypothécaire inversé (RMF) continue de ne produire aucun pool HMBS, a expliqué Joe Kelly, partenaire de New View, à RMD qu’il n’y a pas beaucoup de pression sur le programme plus vaste à cause de cela.
« Pas vraiment de pression, le marché de Ginnie Mae est très liquide », a-t-il déclaré.
Un développement potentiellement positif est que New View avait initialement prédit que la production de HMBS serait inférieure à ce qu’elle est réellement, en raison de facteurs plus importants qui influencent la production du pool.
« La faiblesse des émissions est causée par des taux d’intérêt plus élevés, ce qui se traduit par des facteurs de limite du principal (PLF) plus faibles, combinés à une prime d’assurance hypothécaire (MIP) initiale élevée », a expliqué Kelly. « Jusqu’à ce que le MIP initial soit restructuré, il maintiendra le volume d’originations à un niveau bas. L’essentiel de la croissance de l’industrie doit provenir de prêts exclusifs.
Un ajout récent au programme HMBS, qui permet des pools globaux plus petits, inférieurs à 1 million de dollars, suscite également une plus grande adhésion des émetteurs chaque mois, mais il reste conforme aux attentes, a expliqué Kelly.
Regarder en arrière
Lorsqu’on lui a demandé de comparer les faibles chiffres d’émission de 2014 avec le marché actuel, Kelly a renvoyé RMD à son article de blog qui détaillait les résultats du HMBS pour avril 2014.
« À partir de l’exercice 2014, les limites du principal HECM ont été à nouveau réduites et la FHA a imposé de nouvelles restrictions sur le tirage initial autorisé pour certains emprunteurs », indique le blog de 2014. « La production moindre de HECM qui en résulte réduit inévitablement la production de HMBS. »
En contextualisant cela avec le marché actuel, Kelly a déclaré que les prêteurs ont conclu davantage de prêts en prévision des changements imminents, ce qui a eu un impact négatif sur la production de prêts cette année-là. Mais d’autres facteurs ont alors influencé le secteur, de sorte que 2014 sera probablement une meilleure année en matière d’émission que 2024, sur la base des projections actuelles, a déclaré Kelly.
« Le secteur des prêts hypothécaires inversés (en 2014) était en transition », a expliqué Kelly. « Les grandes banques venaient de partir et de nouveaux prêteurs se préparaient : Groupe de conseillers américains (AAG), RMF et autres. Néanmoins, la production de HECM et les émissions de HMBS ont terminé en force en 2014 et ont presque atteint 7 milliards de dollars d’émissions totales, soit plus qu’en 2023 et bien plus que 2024 selon sa tendance actuelle.
Malgré ces chiffres inférieurs, la liquidité est moins préoccupante, a noté Kelly.
« Le programme HECM repose sur une base financière solide et le programme HMBS fournit d’excellentes liquidités », a-t-il déclaré. « De plus, le programme HMBS sera grandement amélioré si Ginnie Mae crée un programme de titrisation « HMBS II » pour les rachats. Enfin, l’exécution du HMBS s’est quelque peu améliorée [so far] en 2024. »