Fitch dégrade la note de deux prêteurs non bancaires et fixe une perspective négative pour quatre

Agence de notation de crédit Fitch a révisé cette semaine les notations de défaut d’émetteur (IDR) à long terme de cinq prêteurs hypothécaires résidentiels non bancaires sur la base de leurs performances financières au premier semestre 2022. Les résultats : deux sociétés ont été déclassées et ont fixé des perspectives négatives pour quatre.

Dans un contexte de hausse des taux, de volumes d’origination plus faibles et d’une concurrence plus féroce, la capacité à réduire efficacement les coûts, à contrôler l’effet de levier et à maintenir la liquidité déterminera le succès de ces sociétés sur le marché hypothécaire le plus difficile depuis des décennies. Certains observateurs du secteur se préparent à des taux hypothécaires de l’ordre de 8 % dans les mois à venir.

Notamment, Fitch a rétrogradé Finances de l’Amérique (FoA) de B+ à B-, maintenant les perspectives négatives, sur la base de l’anticipation que l’endettement de la société restera élevé à moyen terme dans un contexte de faibles bénéfices. La dette brute du prêteur par rapport aux immobilisations corporelles – une mesure de l’effet de levier – était de 10,2x au 30 juin, contre 8x au trimestre précédent.

FoA essaie de naviguer dans le paysage actuel en supprimant des emplois, en essayant de vendre son activité de vente au détail – un accord avec Taux garanti s’est effondré, comme HousingWire l’a signalé pour la première fois – et a fermé son canal de vente en gros.

« Il existe un risque d’exécution et une consommation de trésorerie associés au plan de FOA visant à réduire suffisamment les dépenses pour commencer à reconstruire le capital afin de prendre un effet de levier inférieur à 7,5x dans l’horizon des perspectives », a écrit Fitch.

En outre, « les violations récentes des clauses restrictives, résultant d’une rentabilité réduite et d’un effet de levier plus élevé, sont également perçues négativement et suscitent des inquiétudes quant à la capacité de l’entreprise à prolonger les échéances de la dette et à garantir un financement futur ».

Du côté positif, FOA a, entre autres atouts, une position de leader sur le marché des prêts hypothécaires de réserve, une équipe de direction expérimentée et des contrôles de risque appropriés, ont écrit les analystes de Fitch.

Les niveaux d’endettement sont également une préoccupation pour les sociétés privées Hypothèque Liberté, qui a eu plusieurs séries de licenciements cette année et continue de « délocaliser » sa main-d’œuvre. Fitch a maintenu la note BB- du prêteur, mais la perspective a été révisée de stable à négative.

L’endettement des entreprises de Freedom était de 1,7x au 30 juin, supérieur à la moyenne à long terme de 1,3x et à l’objectif de la direction de 1,5x. L’agence estime qu’avec une faible performance des bénéfices et une augmentation de la dette pour financer l’acquisition de droits de gestion hypothécaire (MSR), l’effet de levier pourrait rester élevé à moyen terme.

Freedom a une approche multicanal et conserve les droits de service, qui servent de «couverture naturelle» à la cyclicité des activités d’origination – la hausse des taux et la baisse des prépaiements augmentent la valeur des MSR, qui peuvent être vendus pour soutenir la liquidité.

Cependant, bien que la hausse des MSR ait profité à Freedom en 2022, la hausse de la valorisation à court terme est plus limitée en raison de nouvelles hausses de taux, selon Fitch. En outre, les notations de Freedom sont également limitées par son niveau élevé d’exposition aux Ginnie Mae prêts avec des besoins d’avancement plus élevés et un examen réglementaire potentiel.

Prêteurs en gros

Fitch a également déclassé le New Jersey Associés de financement de prévoyance de B+ à B, en maintenant la perspective négative. Les actions reflètent des attentes de rentabilité affaiblies à court terme pour les initiateurs axés sur les canaux de gros dans un contexte de concurrence accrue.

Selon l’agence, la réduction de l’empreinte de montage et de service de Provident pourrait affaiblir sa valeur de franchise à long terme et son potentiel de revenus au fil du temps, malgré l’accent mis sur des prêts de meilleure qualité et éligibles à l’agence.

« Provident connaîtra des volumes d’origination plus faibles et des marges de gain sur vente comprimées tout au long de l’horizon des perspectives compte tenu de la hausse des taux d’intérêt et de la concurrence intense entre les prêteurs hypothécaires », a écrit l’agence.

En ce qui concerne les prêteurs de gros purs, Fitch n’a pas changé Capitale du point d’originela note B de et a maintenu sa perspective négative. L’agence estime qu’il existe un « risque d’exécution » avec les initiatives récemment annoncées pour redimensionner l’entreprise et son projet de se spécialiser dans le canal des prêts de gros tout en maintenant une rentabilité adéquate.

La direction des prêteurs basée au Michigan « a réinitialisé l’organisation », a déclaré Willie Newman, PDG et président, à HousingWire à la fin du mois dernier. L’entreprise est passée d’environ 4 000 travailleurs à l’été 2021 à environ 1 000 à l’automne 2022.

La concurrence pour l’entreprise, selon Fitch, ne s’atténuera pas à court terme, maintenant ainsi une pression à la baisse sur la rentabilité.

« Home Point a exécuté certaines réductions de coûts et annoncé des plans supplémentaires en réponse à la réduction du volume et à un environnement plus concurrentiel, ce qui devrait soutenir les bénéfices en 2023. Cependant, il est peu probable qu’il s’accroisse matériellement en capitaux propres tangibles sans un changement dans l’environnement de marge ou de volume .”

United Wholesale Mortgage (UWM), le leader du canal de gros, représente la plus grande menace pour ses concurrents de gros en raison d’une stratégie de prix agressive et continue. L’agence de notation a confirmé la note BB- d’UWM et sa perspective stable cette semaine.

Fitch a écrit que les revenus du prêteur avaient été impactés par la stratégie consistant à donner la priorité aux gains de parts de marché plutôt qu’aux bénéfices. La baisse des volumes d’origination et des marges de gain sur vente a été partiellement compensée par la baisse des amortissements et des gains de valorisation sur le portefeuille MRS en raison de la réduction des délais de remboursement anticipé.

Mais « les bénéfices doivent subir des pressions à court terme car les perspectives de volume et de marge sont plus faibles pour le reste de 2022 et jusqu’en 2023, et la valorisation du MSR est plus limitée à la hausse en raison de hausses de taux supplémentaires ».