Depuis que les données plus faibles de l’IPC ont été publiées en novembre, les rendements obligataires et les taux hypothécaires se sont dirigés vers le bas. La question était alors : qu’est-ce que la baisse des taux hypothécaires ferait à ces données ? Maintenant, avec cinq semaines de données devant nous, nous pouvons dire qu’ils ont stabilisé le marché.
Les données sur les demandes d’achat sont sorties mercredi et les données hebdomadaires ont baissé de 3 %, brisant la séquence de quatre semaines consécutives de croissance. Les données d’une année sur l’autre ont diminué de 40 %, la plus faible baisse d’une année sur l’autre depuis le 19 octobre.
Pendant des mois, j’ai dit que nous allions avoir des compositions difficiles d’octobre à janvier parce que l’année dernière, à cette époque, le volume des prêts hypothécaires augmentait – un événement rare à la fin de l’année.
Pour cette raison, nous devrions tous nous attendre à des baisses de 35 % à 45 % d’une année sur l’autre au cours de cette période. Si les choses s’affaiblissaient, des baisses négatives de 53% à 57% d’une année sur l’autre seraient en jeu. Cependant, les taux hypothécaires ont chuté de plus de 1 % depuis les récents sommets, il est donc temps d’examiner les données pour expliquer comment les interpréter.
Le saignement s’est arrêté
D’abord et avant tout, le saignement s’est arrêté dans cette ligne de données, mais le contexte est ici critique. Nous avons eu une chute d’eau dans cette ligne de données et en nous ajustant à la population, nous avons atteint un plus bas historique, alors mettons le rebond des plus bas dans son contexte. Ce n’est pas comme la reprise du COVID-19 où les données s’amélioraient sensiblement d’une année sur l’autre ; les données de l’application d’achat ont juste cessé de baisser.
Pour l’instant, pensez-y simplement comme une stabilisation et nous devons en voir plus pour faire une prémisse valable que le pire est derrière nous.
Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessus, les dernières années n’ont pas connu le boom du crédit immobilier FOMO (fear of missing out) que nous avons connu de 2002 à 2005. En conséquence, nous n’avons pas non plus eu de baisse du crédit dans la ligne de données.
Ce que je veux dire par effondrement du crédit, c’est qu’après l’éclatement de la bulle immobilière de 2005 à 2006, nous avons assisté à une augmentation massive de l’offre. Il s’agissait de vendeurs à crédit forcé, ce qui signifie que ces vendeurs ne vendent pas pour acheter une maison comme le fait un vendeur traditionnel. Puisqu’il s’agissait de vendeurs forcés en difficulté, les stocks ont grimpé en flèche en 2006 et sont restés très élevés en 2007 et 2008.
Comme nous pouvons le voir ci-dessous, rien de tout cela ne se produit aujourd’hui car le vendeur n’est pas stressé.
Niveaux de stocks totaux
NAR : niveaux d’inventaire totaux de 1,22 million
Historiquement, les niveaux de stocks se situent entre 2 millions et 2,5 millions, l’équilibre d’équilibre entre un marché d’acheteurs et de vendeurs qui existe depuis quatre décennies. Ce n’est qu’à partir de 2006-2011 que nous avons vu cette rupture due aux vendeurs forcés qui ne pouvaient pas acheter de maisons.
Utilisant Recherche Altos, qui suit les données hebdomadaires à jour, nous pouvons voir que l’inventaire connaît maintenant sa baisse saisonnière traditionnelle. N’oubliez pas que l’inventaire est toujours saisonnier ; il se lève au printemps et en été et s’estompe en automne et en hiver.
Un problème qui a créé une chute d’eau dans les données d’application d’achat et les ventes est que les nouvelles données d’inscription diminuent plus rapidement que d’habitude. C’est un double coup dur sur la demande et une raison de la chute des données sur les ventes de maisons existantes.
Traditionnellement, lorsque les taux hypothécaires augmentent après 2012, la tendance des ventes de maisons est inférieure à 5 millions. Cette fois, le coup sur la demande est beaucoup plus difficile car nous travaillons à partir d’une hausse sauvagement malsaine des prix des maisons depuis 2000, et les taux hypothécaires ont monté en flèche de la manière la plus importante de l’histoire moderne.
Les taux hypothécaires sont passés d’un minimum de 2,5% à un maximum de 7,37% – purement sauvage. Naturellement, avec ces deux variables en place, la demande s’effondrera.
Depuis l’été 2020, je pense que le marché du logement pourrait changer en termes de refroidissement, mais il faudrait que le rendement à 10 ans dépasse 1,94 %. C’était quelque chose qui ne se produirait pas en 2020 et 2021, d’après mes prévisions.
Cependant, 2022 allait être la première année où cela pourrait se produire si les rendements mondiaux augmentaient. Eh bien, non seulement cela s’est produit, mais avec le pivot agressif de la Fed, l’invasion russe et le raffermissement du dollar, le rendement à 10 ans et les taux hypothécaires ont connu une ascension historique cette année.
De plus, je pensais que le risque pour le marché du logement était si les prix des maisons augmentaient de plus de 23 % au cours des cinq années 2020-2024. Eh bien, cela s’est produit en seulement deux ans, donc mes modèles d’abordabilité sont hors normes. Depuis 2013, j’ai dit que des taux hypothécaires supérieurs à 5,875 % seraient problématiques pour le logement. Un taux supérieur à 7 % a aggravé les choses.
Cela dit, les rendements obligataires et les taux hypothécaires ont sensiblement baissé depuis la faiblesse des données sur l’inflation. Nous sommes sur le point de voir bientôt les taux hypothécaires passer sous la barre des 6 %.
Alors que faire de toutes ces données ? Considérez-le comme un impact stabilisateur ; pour l’instant, cela ne représente pas un rebond de la demande ou quoi que ce soit dans cette optique.
Si les taux hypothécaires peuvent atteindre 5 % et y rester pendant un certain temps, ce serait la meilleure chose à faire pour essayer de sortir le marché de l’habitation d’une récession. Nous devons nous rappeler que les données d’application d’achat portent sur 30 à 90 jours, de sorte que la récente ligne de données de stabilisation n’apparaîtra probablement pas dans les rapports avant janvier ou février, ce qui signifie en réalité les mois de février et mars puisque les données sont regarder en arrière.
De plus, nous avons besoin d’un contexte significatif avec cette ligne de données d’enquête ; il vient d’être frappé par une vague massive de destruction de la demande qui a touché les acheteurs et les vendeurs d’une première maison, qui achèteraient généralement également des maisons.
Tout ce que nous avons fait ici, dans les données, c’est arrêter l’hémorragie. Le pic de baisse d’une année sur l’autre était de 46 % le 16 novembre, et nous affichons maintenant une baisse de 40 %, de sorte que même les meilleures données d’une année sur l’autre nécessitent un contexte.
Nous saurons quand le logement s’améliorera lorsque les baisses d’une année à l’autre s’atténueront, puis à un moment donné, nous afficherons une croissance positive puisque la barre est si basse. Cependant, nous n’en sommes pas encore à ce stade. Pour l’instant, tant que les taux hypothécaires baissent, c’est une évolution positive pour le marché de l’habitation.