Plus de deux ans après que les groupes commerciaux du secteur hypothécaire ont commencé à faire ouvertement appel au Administration fédérale du logement (FHA) pour réduire les primes annuelles sur les hypothèques que l’agence assure, l’administration Biden et la FHA ont fait exactement cela.
Ils ont réduit la prime annuelle de 85 points de base à 55 points de base. Ce faisant, la Maison Blanche affirme que l’emprunteur et l’acheteur moyen de la FHA économiseront 800 $ rien qu’en 2023.
Les responsables de l’agence espèrent accroître l’abordabilité dans un marché du logement épouvantable, dans lequel les prix médians des maisons oscillent près de niveaux records et les taux hypothécaires approchent lentement du niveau de 7%.
L’administration Biden affirme que la réduction annuelle des primes aidera les emprunteurs de la FHA, dont une proportion plus élevée sont des emprunteurs hispaniques et noirs et ont tendance à avoir des revenus et des cotes de crédit inférieurs à ceux des autres programmes hypothécaires soutenus par le gouvernement.
Nous avons rencontré Julia Gordon, la commissaire de la FHA, pour parler des réductions de primes, des risques potentiels et de la Agence fédérale de financement du logementla récente réduction des ajustements de prix au niveau des prêts pour les accédants à la propriété et les emprunteurs ayant des scores FICO inférieurs.
Cette interview a été légèrement modifiée pour plus de longueur et de clarté.
Flávia Furlan Nunes : Comment la décision a-t-elle été prise d’atteindre la réduction de 30 points de base ?
Julia Gordon : Nous avons analysé l’état actuel du fonds. Et puis nous avons insisté sur le fonds. Nous avons utilisé des scénarios où l’économie ou le marché du logement faisait face à des pressions extrêmes. Et nous avons examiné le montant dont nous aurions besoin en réserve pour maintenir notre ratio de capital pendant ces périodes difficiles. Et nous avons défini cela comme un tampon. Nous avons donc fait la taille de la coupe au point où elle ne mangerait pas dans ce tampon. La taille de cela est très prudente sur la base de ces analyses et tests de résistance. Nous devions également le rendre suffisamment grand pour être significatif pour les emprunteurs. Voilà donc les deux sondages. Et c’est ainsi que nous sommes tombés sur les 30 points de base. Pour l’instant, nous allons rester ici pendant un moment.
Flávia Furlan Nunes : Le ratio de capital actuel de 11,1 % est presque cinq fois supérieur à l’exigence légale. Et la FHA a reconnu que même dans un scénario de test de résistance au niveau de 2007, le ratio de capital dépasserait toujours 6 %. Cela a-t-il changé ? La FHA voit-elle des risques plus importants que lorsqu’elle a mené ce scénario de test de résistance ?
Julia Gordon : Nous sommes en très bonne santé financière en ce moment. Je dirais qu’il y a deux gros risques. L’un est généralement l’environnement macroéconomique et en particulier l’emploi. Si vous frappez une mauvaise période de chômage, les défauts de paiement augmenteront et potentiellement les réclamations augmenteront. C’est donc toujours un risque pour toute compagnie d’assurance prêt hypothécaire. Il faut toujours regarder l’emploi, les taux d’intérêt, bien sûr. Et pour nous, en particulier, le risque spécifique que nous envisageons maintenant est celui des emprunteurs de notre portefeuille qui sont restés en souffrance après la pandémie. Donc, nous avons environ 350 000 emprunteurs qui sont toujours en défaut et qui ont encore besoin d’aide. Nous avons créé de nouveaux outils très puissants pour les réparateurs afin de les aider, mais il est possible que certains d’entre eux aillent en forclusion et en réclamation. Et bien sûr, nous devons laisser un tampon pour cette possibilité, autant que nous aimerions l’empêcher grâce au travail opérationnel des agents hypothécaires. Mais encore une fois, comme je l’ai dit, nous avons tenu compte de toutes ces choses lorsque nous avons fixé le nombre que nous avons annoncé aujourd’hui.
Flávia Furlan Nunes : Jusqu’où le ratio de fonds propres peut-il descendre avec l’annonce d’aujourd’hui ?
Julia Gordon: Nous ne visons aucun chiffre particulier de réserve de capital. Ce que nous voulions faire lorsque nous avons constaté que nos réserves étaient très élevées, c’est nous assurer que les acheteurs de maisons américains voyaient leurs prêts tarifés d’une manière qui rendait l’accession à la propriété plus accessible et c’est pourquoi nous avons fait cette réduction. Cela peut ou non avoir un impact important. Je m’attendrais à ce que le ratio baisse un peu. Je n’ai aucune idée de combien.
Flávia Furlan Nunes : Comment voyez-vous la réduction du MIP en termes de part de marché de la FHA ? Je suis curieux parce que la FHFA a récemment pris des mesures pour aider les acheteurs d’une première maison et ceux qui ont des cotes de crédit inférieures. Ce sont des gens qui auraient autrement pu être des emprunteurs FHA.
Julia Gordon : FHA est un programme conçu pour les personnes qui ne sont pas atteintes par le marché conventionnel. Nous ne parvenons donc pas à une part de marché particulière. Ce n’est pas notre but. Notre objectif est d’aider les personnes qui ne sont pas aidées par d’autres canaux. Cela dit, nous prévoyons qu’après cette réduction, et c’est selon ou vous pouvez lire les analystes hypothécaires qui publient à ce sujet en ce moment qu’il n’y aura probablement pas de changement significatif dans un sens ou dans l’autre, vraiment l’objectif que nous avons tous avons, et nous partageons cet objectif avec la FHFA. L’objectif de la FHA et de la FHFA n’est pas seulement de faire passer les emprunteurs entre nous, c’est de faire grossir le gâteau, afin que davantage de personnes puissent devenir propriétaires. Et c’est ce que nous visons à faire avec nos politiques de prix. Et avec les autres changements que nous apportons à la zone de crédit, comme les changements impliquant le comptage des antécédents de location positifs et l’évaluation plus précise de la dette étudiante. Donc, vraiment, l’objectif partagé par tous ces canaux est d’aider plus de gens à mettre le pied sur ce premier échelon de l’échelle de l’accession à la propriété.
Flávia Furlan Nunes : La décision est centrée sur la famille unique – a-t-on envisagé de réduire également les primes pour les multifamiliaux ?
Julia Gordon : FHA est un programme d’assurance hypothécaire du gouvernement. Nous avons trois portefeuilles distincts : unifamilial, multifamilial et soins de santé. L’Unifamilial est associé à une caisse d’assurance appelée Caisse mutuelle d’assurance hypothécaire. Les deux autres portefeuilles sont dans un fonds différent. Donc, nous les traitons séparément pour la plupart. C’est pourquoi cela s’applique aux prêts unifamiliaux. En outre, les primes pour les immeubles d’appartements et les établissements de soins pour bénéficiaires internes et autres, c’est un type de transaction extrêmement différent d’un prêt hypothécaire unifamilial. Ainsi, une action politique n’affectera probablement jamais, voire jamais, tous ces portefeuilles en même temps. Ce sont des entreprises très distinctes. Seul le MMI, en tant que Caisse mutuelle d’assurance hypothécaire, a un statut qui impose un ratio de capital particulier.