L’instabilité des marchés immobiliers dans une grande partie du monde pose un autre risque pour l’économie mondiale, car la hausse des taux d’intérêt érode les finances des ménages et menace d’aggraver la chute des prix.
Les rapports de cette semaine ont montré que la crise du logement aux États-Unis s’est prolongée jusqu’à un cinquième mois, que la chute des ventes de maisons en Chine s’est poursuivie et que la baisse des prix a persisté en Australie et en Nouvelle-Zélande. En Grande-Bretagne, les prix sont maintenant dans leur pire séquence de pertes depuis 2008.
La baisse des valeurs des maisons menace de saper la confiance des consommateurs et de peser sur les dépenses des ménages, qui avaient été un rare point positif pour l’économie mondiale l’année dernière. L’investissement pourrait également en pâtir, car les promoteurs réduisent les projets en réponse à la baisse des prix, à la baisse de la demande et à la hausse des coûts d’emprunt.
Au cours des trois dernières crises immobilières, les prix des logements corrigés de l’inflation ont retracé environ la moitié de leurs gains précédents, selon Oxford Economics. Les prix ont augmenté d’environ 40% dans le monde depuis 2012 et le cabinet de conseil a déclaré dans un rapport d’octobre que dans le pire des cas, la faiblesse du marché immobilier pourrait faire chuter la croissance économique mondiale à environ zéro cette année.
La montée en flèche des taux hypothécaires aux États-Unis l’an dernier a refroidi le marché du logement, entraînant la pire baisse annuelle des ventes de maisons d’occasion en plus d’une décennie. Il s’agit de prix sous pression, en particulier dans certaines parties du pays comme San Francisco, où l’abordabilité était déjà tendue.
Cette tension devrait se poursuivre pendant la campagne de la Réserve fédérale pour lutter contre l’inflation. On s’attend généralement à ce que les décideurs augmentent les taux d’un quart de point de pourcentage à l’issue d’une réunion de deux jours mercredi, dans une fourchette de 4,5% à 4,75%.
Dans la deuxième économie mondiale, le ralentissement de l’immobilier en Chine montre peu de signes de ralentissement, même si les autorités intensifient leurs efforts pour relancer l’industrie. Les ventes de maisons neuves ont chuté de 32,5% en janvier par rapport à l’année précédente, ont révélé mardi les données préliminaires de China Real Estate Information Corp.
Les autorités ont pris des mesures pour faciliter le financement des développeurs à court d’argent au cours des derniers mois, mettant fin à une campagne de désendettement qui a déclenché une vague de défauts de paiement et freiné la croissance économique du pays.
Les autorités locales ont également intensifié leurs efforts pour stimuler l’achat de logements, notamment en réduisant les taux hypothécaires et en assouplissant les conditions d’acompte. De telles mesures ne devraient pas stimuler les ventes avant le milieu de l’année, selon Kristy Hung, analyste chez Bloomberg Intelligence.
La perspective d’une faiblesse persistante du marché immobilier chinois est un vent contraire potentiel pour la vision autrement améliorée de Nomura Holdings Inc des perspectives de croissance de cette année, ont écrit les économistes de Ting Lu dans une note du 31 janvier. Ils ont cité le discours officiel selon lequel « le logement est fait pour vivre et non pour spéculer » et la baisse des prix comme freins à la demande spéculative.
Au Royaume-Uni, plus d’une décennie de croissance régulière a cédé la place à la plus longue chute des prix de l’immobilier depuis la crise financière mondiale de 2008.
La Nationwide Building Society a déclaré que la valeur moyenne des maisons avait chuté pendant cinq mois consécutifs. Une flambée des taux hypothécaires et la crise du coût de la vie la plus grave depuis une génération compriment le pouvoir d’achat des acheteurs de maisons, mettant le coût de la propriété hors de portée d’un plus grand nombre de personnes.
« La situation d’accessibilité globale semble devoir rester difficile à court terme », a déclaré Robert Gardner, économiste en chef de Nationwide.
Le prêt immobilier moyen à taux fixe sur deux ans a atteint un sommet en 14 ans de 6,65% en octobre après que le marché hypothécaire a été secoué par les plans budgétaires établis par Liz Truss pendant son bref mandat de Premier ministre. Les taux hypothécaires sont passés de leur sommet à bien en dessous de 6 %, mais les acheteurs de maisons et les ménages qui renouvellent leurs contrats sont toujours confrontés à des remboursements mensuels extrêmement élevés.
Les prix ont continué de baisser en Australie et en Nouvelle-Zélande en janvier, et la baisse devrait se poursuivre car aucun des deux marchés immobiliers n’a encore ressenti de plein fouet la flambée des taux d’intérêt de l’an dernier.
De nombreux ménages néo-zélandais ont des hypothèques à taux fixe qui n’ont pas encore été reconduites à un nouveau taux plus élevé. En conséquence, les économistes prévoient que les prix des logements continueront de baisser et seront d’au moins 20 % inférieurs à leur pic de fin 2021 d’ici le début de 2024.
Dans la capitale Wellington, les prix ont déjà chuté de 18,1 % par rapport à l’année précédente, selon les données de CoreLogic. Dans la plus grande ville d’Auckland, les prix ont baissé de 8,2 %.
C’est une histoire similaire en Australie, où une flambée des remboursements de prêts pour ceux dont les hypothèques passent à des taux variables plus élevés cette année devrait peser sur la consommation, selon un rapport de Bloomberg Intelligence.
Les remboursements de 15% des prêts immobiliers pourraient bondir de plus de 80% à l’expiration de leur taux fixe ultra-bas, ont déclaré les analystes Mohsen Crofts et Jack Baxter dans le rapport. Ils estiment que l’impact sur le revenu des ménages équivaudra à 2,2 points de pourcentage des ventes au détail.
Le logement se refroidit même à Singapour, qui a mieux résisté que de nombreux autres marchés. Les prix des maisons n’ont augmenté que de 0,4% au quatrième trimestre de 2022, le rythme le plus lent depuis plus de deux ans, selon les chiffres publiés la semaine dernière. Les ventes en décembre ont chuté à un creux de près de 14 ans.
Pourtant, une partie de la baisse provient d’une pénurie de nouveaux lancements immobiliers, et les analystes s’attendent à ce que les ventes rebondissent une fois que l’offre reprendra. Les acheteurs fortunés dynamisent également le marché du luxe.
Un signe lumineux vient de Hong Kong, qui voit des aperçus d’une reprise du logement alors que la frontière avec la Chine continentale rouvre. Les ventes de maisons neuves dans la ville pourraient augmenter de plus de 50 % cette année, stimulées par la demande refoulée des acheteurs du continent, selon Bloomberg Intelligence.
Mis à jour : 02 février 2023, 03h30