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UNpersonne qui a été dans un combat stupide récurrent sait que tout le problème pourrait être résolu si tout le monde pouvait simplement s’entendre sur exactement ce qui a été dit ou fait. Mais vous ne pouvez pas, alors vous vous retrouvez coincé dans un cycle de remise en cause. Les discussions sur la politique du logement sont comme ça. Ils sombrent dans des querelles écrasantes parce que même les faits de base sont à débattre.
Le fait le plus fondamental de la crise du logement est la pénurie de l’offre. Pourtant beaucoup personnes Nier cette réalité. Avant d’aborder la véritable bibliothèque des études, nos expériences personnelles nous obligent à reconnaître que la pénurie de logements est tout autour de nous. Les signes les plus graves d’une pénurie sont lorsque même les riches ont du mal à trouver un logement. Des clips viraux de centaines de yuppies faisant la queue pour visiter un seul appartement de Manhattan ou des histoires d’agents immobiliers agissant comme videurs lors de journées portes ouvertes pour garder les choses en ordre – ces exemples frappants démontrent que la demande a largement dépassé l’offre.
Une fois que vous acceptez l’existence d’une pénurie de logements, la réponse politique évidente est de construire un tas de maisons. Des recherches portant sur San Francisco, New York, Boston et 52 000 habitants de 12 régions métropolitaines américaines ont toutes révélé que les nouveaux logements font baisser les prix. Cette recherche a un sens intuitif : si de nouveaux logements sont construits, la plupart des personnes qui emménagent en premier quittent autre unités. Ces unités deviennent alors disponibles pour les nouveaux arrivants, et ainsi de suite. Résoudre un problème d’approvisionnement est bien sûr plus difficile que de faire en sorte que le nombre de logements soit égal au nombre de personnes – différentes personnes veulent différents types de logements – mais le point fondamental est que nous avons besoin de plus de logements à proximité de bons emplois et d’écoles, et cela donne aux gens accès à les communautés et les commodités qui rendent la vie plus agréable.
Malgré l’avalanche d’accords d’experts, le grand public doute encore de la cause et de l’effet. Une nouvelle étude d’un trio de professeurs de l’Université de Californie (Clayton Nall, Chris Elmendorf et Stan Oklobdzija) révèle que le déni de la pénurie n’est pas le seul « fait partagé » manquant qui afflige le discours sur le logement. Les chercheurs ont mené deux enquêtes nationales auprès des résidents urbains et suburbains et ont constaté que 30 à 40% des Américains pensent, « contrairement à la théorie économique de base et aux preuves empiriques solides », que si beaucoup de nouveaux logements étaient construits dans leur région, alors les loyers et les prix des maisons seraient monter. Cette posture est appelée « scepticisme vis-à-vis de l’offre ».
Le déni de pénurie, que j’ai observé dans mes propres reportages, et le scepticisme de l’offre, que ces chercheurs ont révélé à travers leurs données d’enquête, sont des phénomènes liés. Non seulement elles sont fausses, mais elles sont fausses dans le même sens. Ils s’opposent à la véritable solution à la crise du logement : construire suffisamment de logements. Après tout, s’il n’y a pas de pénurie ou si la construction de nouvelles maisons ne réduit pas les loyers, alors personne n’a à s’attaquer au NIMBYisme, personne n’a à travailler pour réduire les coûts de construction de logements, et personne n’a besoin de construire des millions de nouvelles maisons dans les villes et banlieues américaines. En fait, selon cette pensée magique, nous pouvons résoudre notre crise du logement sans changer grand-chose.
Orien d’étrange à propos du scepticisme de l’offre, c’est qu’il est apparemment limité au logement. Les chercheurs de l’UC ont également posé des questions sur les voitures, les céréales, les plombiers et l’augmentation du commerce en général. Beaucoup moins de répondants ont exprimé un scepticisme vis-à-vis de ces catégories que le logement. Par exemple, 85 % des personnes interrogées ont déclaré qu’un problème dans la chaîne d’approvisionnement des voitures entraînerait une augmentation du prix des voitures d’occasion ; bien moins de la moitié des répondants ont pu appliquer cette même logique au marché du logement.
Pourquoi le logement est-il différent ? Peut-être parce que l’argument de l’offre semble défier l’expérience vécue. Les gens regardent autour de leur communauté et sentent que beaucoup de choses ont changé. Ils voient apparaître de nouvelles maisons et de nouveaux développements, alors même que les prix continuent d’augmenter. Ce témoignage oculaire amène les gens à penser que ces nouveaux développements ne font rien pour atténuer la hausse des prix—ou pire, entraînent en fait une augmentation des prix.
Les chercheurs de l’UC notent que « le grand public a tendance à personnaliser et à moraliser les phénomènes économiques ». De plus, ils citent une théorie selon laquelle parce que nos cerveaux ont évolué pour s’engager dans un comportement coopératif en petits groupes, les gens ont tendance à être meilleurs pour construire des récits qui tournent autour de « détecter les intentions et les efforts, et de contrôler les transfuges » que de « penser au niveau des systèmes ». ” Ce biais pourrait expliquer pourquoi tant d’Américains pensent que l’inflation est en grande partie le résultat de la hausse des prix par des entreprises privées avides, plutôt que de fortes augmentations de la demande de biens et de services répondant à des pénuries d’approvisionnement pour ces mêmes biens et services. Ou, plus pertinent, pourquoi tant d’Américains croient que le capital-investissement est principalement responsable de la crise du logement (malgré la possession d’une part presque négligeable du parc immobilier américain) ou que les promoteurs sont les seuls à bénéficier si nous réduisons les obstacles à la construction de nouveaux logement. Les acteurs antipathiques tels que les sociétés de capital-investissement ou les développeurs sont faciles à intégrer dans une simple histoire du bien contre le mal. Ce qui est plus difficile, c’est de conceptualiser le réseau de réglementations, de normes et d’incitations qui nous a conduit à un problème d’approvisionnement sans méchant évident. (Plus difficile encore est de reconnaître la complicité d’acteurs sympathiques comme les propriétaires qui ont fait obstacle à des logements indispensables.)
Un autre facteur derrière le déni de pénurie et le scepticisme de l’offre peut être un raisonnement motivé. Ils découlent tous deux d’un désir de rejeter la solution politique nécessaire. Construire des millions de maisons est perturbateur ; cela signifie des changements à l’environnement bâti, l’acceptation de résidences multifamiliales dans plus de quartiers et la construction, beaucoup, beaucoup de construction. Certaines personnes sont opposées à la construction à grande échelle parce que leurs intuitions sur la densité sont binaires : soit vous avez une grande métropole avec des supertalls qui s’étendent au-dessus de vous, soit vous avez une route de banlieue tranquille ; Il n’y a pas de solution intermédiaire. D’autres sont opposés parce qu’ils considèrent les développeurs et le développement comme intrinsèquement mauvais, et donc promouvoir cela comme une solution à tout problème semble mal.
Quoi qu’il en soit, les chercheurs de l’UC ont découvert que le scepticisme vis-à-vis de l’offre rend les gens moins susceptibles de soutenir la construction de maisons, une découverte qui pourrait sérieusement entraver les tentatives des gouvernements des États et locaux de faire face à la hausse des loyers et des prix des maisons. Si la pénurie n’existe pas, alors il n’est pas nécessaire de construire de nouvelles maisons. Si l’offre ne fait pas baisser les prix, ce n’est pas une solution à la douleur que ressentent les familles de la classe moyenne et à faible revenu alors qu’elles luttent pour faire un loyer ou épargner pour un acompte.
Fles actes ont un chemin de s’affirmer. Lorsqu’une crise devient suffisamment grave, le raisonnement motivé, le déni des vérités évidentes et les contradictions de la logique se plient et se brisent souvent sous la pression. Peut-être que vous ignorez le fait que votre enfant ne fait pas ses devoirs lorsqu’il ramène des B et des C à la maison, et vous le défendez auprès de ses professeurs ou d’autres membres de la famille concernés parce que sa paresse n’est pas ce un gros problème. Mais quand il risque d’échouer ? Quand il ne peut pas passer les exigences de base en littératie pour passer au niveau supérieur ? À un moment donné, pour la plupart des gens, éviter la réalité devient trop coûteux.
Depuis longtemps, les experts mettent en garde contre la crise de l’offre de logements. Mais ce n’est qu’au cours des dernières années, alors que le prix médian national des maisons a dépassé 450 000 $, que le paysage politique a changé. Notamment en Californie (où ce nombre est supérieur à 800 000 dollars), les législateurs ont adopté une multitude de projets de loi sur la production de logements. Les gouverneurs du Montana et de Virginie, les législateurs du Maine et de l’Utah et les décideurs à tous les niveaux du gouvernement fédéral s’unissent autour de la nécessité de construire plus de maisons.
Les électeurs confient souvent à leurs élus des mandats contradictoires. Des logements plus abordables ! Pas de chantier sur mon trajet ! Optimiser pour ces préoccupations, et non exécuter les contradictions à la lettre, est le rôle des élus. La pensée magique peut s’épanouir dans un monde où les choses ne vont pas si mal. Nous sommes capables de prétendre que les villes peuvent être préservées dans l’ambre alors que la plupart des gens vont bien. Mais alors qu’un nombre croissant de locataires à revenu élevé se retrouvent exclus de l’accession à la propriété et que la population des sans-abri chroniques monte en flèche, la réalité a commencé à s’installer.
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