Les achèvements de logements sont la clé de la baisse des taux hypothécaires

En juin de cette année, j’ai levé le drapeau rouge de la cinquième récession, plaçant le marché du logement dans une récession traditionnelle où les ventes, les revenus, les emplois et la production chuteraient, ce qui se produit actuellement. Et malheureusement, l’un de ces éléments de production est les données sur les achèvements de logements – ce qui semble terrible dans le dernier rapport.

En tant que personne préoccupée par l’histoire de l’inflation du logement depuis que les canaux d’inventaire ont atteint des niveaux historiquement bas en 2020, je suis frustré par ces données sur l’achèvement des logements. La meilleure façon de faire face à l’inflation du logement est d’augmenter l’offre. Si vous êtes réduit à lutter contre l’inflation par la destruction de la demande, vous avez déjà perdu la bataille parce que soit vous avez eu un boom massif du crédit, ce que nous n’avons pas fait, soit vous n’aviez pas assez d’offre de produits pour le consommateur. Toutes les données sur les stocks de logements indiquent le deuxième facteur.

De Recensement: Achèvements de logements Les achèvements de logements privés en septembre étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 427 000. C’est 6,1 % (±11,0 %)* au-dessus de l’estimation révisée d’août de 1 345 000 et 15,7 % (±13,1 %) au-dessus du taux de septembre 2021 de 1 233 000. Les achèvements de logements unifamiliaux en septembre étaient à un taux de 1 049 000; c’est 3,2 % (±8,8 %)* au-dessus du taux révisé d’août de 1 016 000. Le taux de septembre pour les unités dans les immeubles de cinq unités ou plus était de 376 000.

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, pendant les années de la bulle immobilière, les mises en chantier, les permis, les ventes, le crédit, les prix et les achèvements de logements se sont regroupés en 2005 pour former le pic de la bulle immobilière. Au cours des dernières années, en raison du COVID-19 dans un premier temps, la capacité de fermer les maisons à temps est devenue un problème. Maintenant, je crois que les constructeurs prennent leur temps pour terminer la construction de nouvelles maisons, surtout celles qu’ils n’ont même pas commencées, car ils savent que la demande sera fortement touchée par la hausse des taux hypothécaires.

Le marché des ventes de maisons neuves est plus durement touché par les taux hypothécaires plus élevés que le marché des maisons existantes. Le marché de la vente de maisons neuves est un marché beaucoup plus petit, mais il a un impact démesuré sur l’économie en raison des emplois dans la construction, des achats d’articles coûteux et de tous les revenus générés par la construction et la vente d’une nouvelle maison. C’est pourquoi, lorsque je suis allé sur CNBC il y a quelques mois, j’ai parlé de la façon dont nous sommes dans une récession traditionnelle du logement.

À mesure que le marché du logement se détériorait, la nécessité de construire des maisons unifamiliales commençait à disparaître. N’oubliez pas que les constructeurs ne construisent pas de maisons pour perdre de l’argent ; ils construisent des maisons pour gagner de l’argent. Ils ne se soucient pas que les niveaux des stocks soient proches de niveaux record sur le marché des ventes de maisons existantes. C’est leur concurrence, donc une fois que la demande est atteinte, ils se retirent.

NRA total des données d’inventaire : traditionnellement, nous avons 2 millions à 2,5 millionsnous sommes actuellement à 1,28 millions.

D’après le recensement : Mises en chantier Les mises en chantier de logements privés en septembre étaient à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 1 439 000. C’est 8,1 % (±14,9 %)* en dessous de l’estimation révisée d’août de 1 566 000 et 7,7 % (±11,5 %)* en dessous du taux de septembre 2021 de 1 559 000. Les mises en chantier de logements unifamiliaux en septembre s’élevaient à 892 000; c’est 4,7 % (±10,7 %)* en dessous du chiffre révisé d’août de 936 000. Le taux de septembre pour les unités dans les immeubles de cinq unités ou plus était de 530 000.

Les mises en chantier de maisons unifamiliales chutent plus sensiblement, comme il se doit. Les constructeurs doivent protéger leurs marges bénéficiaires autant que possible pendant une récession immobilière. Traditionnellement, ce qui tourne, c’est la baisse des taux hypothécaires, et ce n’est plus le cas. Les taux hypothécaires supérieurs à 7 % sont un gros problème pour les constructeurs.

Les mises en chantier ont un peu mieux résisté, car la construction de deux logements est toujours positive pour l’année et les données d’inoccupation locative sont toujours faibles en Amérique. Cependant, si ce segment de l’économie commence à s’affaiblir, comme nous l’avons vu dans certaines parties des États-Unis, l’avenir du logement est qu’il peut chuter encore plus.

D’après le recensement : Permis de construire Les unités de logement privées autorisées par des permis de construire en septembre étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 564 000. C’est 1,4% au-dessus du taux révisé d’août de 1 542 000, mais 3,2% en dessous du taux de septembre 2021 de 1 615 000. Les autorisations unifamiliales en septembre s’élevaient à 872 000 ; c’est 3,1% en dessous du chiffre révisé d’août de 900 000. Les autorisations de logements dans les immeubles de cinq logements ou plus s’élevaient à 644 000 en septembre.

Les permis de construire n’ont augmenté que d’un mois à l’autre en raison des données des mois précédents ayant des révisions négatives ; Même si les mises en chantier d’unifamiliales semblent très faibles, les constructeurs n’ont pas encore renoncé à la construction de deux logements. Nous avons 910 000 immeubles de deux logements en construction; sortons ces immeubles pour lutter contre l’inflation ! Si nous faisons baisser l’inflation des loyers, ce sera un plus pour la baisse des taux hypothécaires en 2023.

Comment savoir quand les choses vont s’améliorer dans ce secteur du logement

Traditionnellement, les taux hypothécaires doivent baisser. Cela a toujours fonctionné dans le passé car cela donne aux constructeurs la confiance nécessaire pour construire, mais les données de confiance du constructeur s’effondrent maintenant. Quand les choses tournent, le NAHB/Wells Fargo Les données de confiance du constructeur de l’indice du marché du logement vous le feront savoir. C’est l’enquête la plus efficace que nous ayons dans l’économie américaine parce qu’elle est basée sur les profits plutôt que sur les prises idéologiques.

Données de confiance des constructeurs :

Une autre façon de savoir que les choses s’améliorent consiste à examiner les chiffres mensuels de l’offre à partir des données sur les ventes de maisons neuves. Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois :

• Lorsque l’approvisionnement est 4,3 mois et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
• Lorsque l’approvisionnement est 4,4 à 6,4 mois, ce n’est qu’un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
• Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6,5 mois et ci-dessus.

Le rapport sur les ventes de maisons neuves du mois dernier était anormalement élevé, faisant chuter l’offre mensuelle de 10,9 mois à 8,1 mois. J’ai écrit que nous devrions prendre ce rapport avec un grain de sel. Cependant, comme nous pouvons le voir ci-dessous, nous avons encore du travail à faire sur le front de l’approvisionnement pour les constructeurs.

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, la meilleure façon de lutter contre l’inflation des logements et le taux de croissance des loyers est de mettre tous ces deux logements en construction sur le marché et de forcer le taux de croissance des loyers à ralentir. Une fois que nous pourrons améliorer les données sur l’achèvement des logements, le taux de croissance des loyers – qui est le principal moteur de l’IPC de base – peut ralentir.

Avec la baisse du taux de croissance de l’inflation, le Réserve fédérale et le marché obligataire peut être plus productif en faisant baisser les taux hypothécaires, ce qui aidera le marché du logement avec une plus grande demande d’achats et de refinancement.