L’année à venir pour le marché des droits de gestion hypothécaire s’annonce comme un jeu lucratif pour les investisseurs, les prêteurs et les autres personnes cherchant à acheter des actifs MSR.
Cependant, les banques hypothécaires indépendantes (IMB) qui s’appuient sur les ventes de MSR sont désormais confrontées à un déséquilibre entre l’offre et la demande, selon les observateurs du marché. Ce déséquilibre favorise les acheteurs et devrait freiner la tarification MSR, ce qui menace de réduire les marges des IMB déjà en difficulté, en particulier les plus petits acteurs, qu’ils vendent ou conservent des services.
Un récent bulletin d’information publié par le Agence fédérale de financement du logement (FHFA), qui à l’étranger Fannie Mae et Freddie Mac. Le bulletin, publié discrètement à la mi-janvier, indique que « bien que les vendeurs/réparateurs attribuent des valeurs à leurs MSR, les entreprises [Fannie and Freddie] devraient avoir leurs propres processus pour évaluer le caractère raisonnable des valeurs MSR du vendeur/réparateur. »
« Vendeurs/réparateurs et autres acteurs du marché [including independent mortgage banks, or IMBs] peut évaluer les MSR en fonction d’hypothèses de modèles, de niveaux de sophistication et d’objectifs stratégiques différents », poursuit le bulletin de la FHFA. « Ces différences peuvent entraîner des valeurs MSR volatiles.
« Pour ces raisons, l’entreprise ne devrait pas accepter les évaluations MSR fournies par les vendeurs/réparateurs sans une évaluation indépendante. »
Nick Smith, fondateur, associé directeur et PDG de la société basée à Minneapolis Gestion du capital du parc de rizconsidère le bulletin consultatif de la FHFA comme une évolution positive.
« Les gens n’aiment généralement pas la réglementation et n’aiment pas être tenus à certaines normes, mais ils n’aiment pas non plus les conséquences des accidents, [which] blessé tout le monde », a déclaré Smith, dont la société d’investissement privée est un acheteur de portefeuille MSR actif pour le compte d’investisseurs institutionnels et d’autres. « Dans la mesure où les organismes de réglementation tentent de créer plus de stabilité et de garantir que les grands acteurs du marché MSR sont responsables, stables et disposent de capitaux et de liquidités appropriés, je pense que c’est formidable. »
FHFA dans une réponse par e-mail à un Câble de logement question sur le bulletin d’information a offert l’aperçu suivant :
« Il s’agit du premier bulletin consultatif de ce type publié par la FHFA sur ce sujet particulier [MSR values]», indique la réponse par e-mail de la FHFA. «En termes de calendrier, la FHFA a la responsabilité légale d’assurer les opérations sûres et saines de ses entités réglementées.
« Les bulletins consultatifs décrivent les attentes de surveillance de la FHFA en matière d’opérations sûres et saines dans des domaines particuliers et sont utilisés dans les examens de l’agence de ses entités réglementées. »
Les prix MSR et le moment venu à Jésus
Smith a déclaré que le marché MSR actuel, basé sur le solde du principal impayé (UPB), représente environ 14 000 milliards de dollars au total, « ce qui se traduit par environ 200 milliards de dollars de valeur marchande ». Il a ajouté que le marché MSR, selon les projections de son entreprise, devrait croître de 1 billion de dollars UPB supplémentaires d’ici 2025.
Rice Park Capital a acquis quelque 30 milliards de dollars de MSR [UPB] en 2022, a déclaré Smith. La société est en train de lever 500 millions de dollars auprès d’investisseurs pour acquérir des actifs MSR supplémentaires en 2023, a-t-il ajouté.
Smith a souligné que les IMB représentent la grande majorité de toutes les ventes de MSR, et les chiffres montrent que leur rôle en tant qu’acheteurs sur le marché diminue, bien qu’ils restent des vendeurs actifs.
« Nous considérons les opportunités de marché comme assez convaincantes et collectons des fonds pour cette opportunité », a déclaré Smith. « Les sociétés de crédit hypothécaire indépendantes ont acheté sur une base nette 1,6 billion de dollars de MSR en 2021, et en 2022, elles ont acheté 440 millions de dollars nets [based on UPB].”
Je ne crois pas que la plupart des IMB avec qui nous avons parlé n’apprécient pas pleinement les implications potentielles de l’impact de la tarification MSR, car cela peut être lié à leurs propres marges.
Brett Ludden, directeur général chez Sterling Point Advisors
De plus, Smith a souligné que «Wells Fargo a annoncé son intention de réduire ses effectifs [its mortgage footprint]et cela va probablement créer encore plus [MSR] fournir. »
« Donc, cela crée un écart », a-t-il dit, « où il y a plus de MSR offert qu’il n’y paraît, il y a du capital d’investissement pour y faire face. »
Smith a déclaré qu’il « n’envisageait pas d’effondrement des prix » sur le marché du MSR cette année, ajoutant que les prix globaux étaient encore relativement stables, bien qu’ils soient loin des sommets atteints l’été dernier. Il pense cependant qu’il existe actuellement un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché, ce qui « signifie que les investisseurs vont pouvoir être très sélectifs sur ce qu’ils achètent, et ils peuvent acheter beaucoup ».
Un bon marché pour les investisseurs, les acheteurs, cependant, signifient généralement que les vendeurs, comme les IMB, en particulier les plus petits IMBS, sont susceptibles de subir une certaine compression des marges à mesure que les prix MSR se modèrent. Si ces IMB conservent leurs services, la valeur de leurs portefeuilles MSR diminuera également dans cet environnement, selon Brett Ludden, directeur général et co-responsable de l’équipe des services financiers de la société de conseil en fusions et acquisitions basée en Virginie. Conseillers Sterling Point. S’ils vendent des prêts sans conserver la gestion, la valeur des prêts vendus aux agrégateurs diminuera également si les valeurs MSR diminuent.
« Je ne pense pas que la plupart des IMB à qui nous avons parlé n’apprécient pas pleinement les implications potentielles de l’impact de la tarification MSR, car cela peut être lié à leurs propres marges », a déclaré Ludden. « Si [MSR] les prix continuent de baisser, à un moment donné, il y a un certain nombre de [mortgage] les agrégateurs qui ont probablement des prix assez élevés sur leurs portefeuilles MSR [currently] qui leur permet d’offrir des prix très compétitifs dans l’industrie.
« Et les petites entreprises [IMBs] vendre à ces agrégateurs, alors que les prix MSR commencent à baisser, cela va exercer une pression sur les marges des petits initiateurs.
Smith a déclaré que les 15 premiers IMB – les entreprises publiques ou celles suffisamment grandes pour financer les achats de MSR – obtiennent déjà des examens indépendants de leurs portefeuilles MSR et ne devraient pas être grandement touchés par les nouvelles exigences de la FHFA. Cependant, Jeff Juliane, également directeur général et co-responsable de l’équipe des services financiers Sterling Point Advisors, a ajouté que la modération des prix MSR conduirait probablement de nombreux petits IMB à un « moment de venue à Jésus ».
Selon une prévision préparée par Sterling Point Advisors, plus de 80% des 1 000 premiers IMB du pays – l’essentiel du marché non bancaire – devraient enregistrer 1 milliard de dollars ou moins de production hypothécaire au cours de la période de 12 mois jusqu’en juin 2023.
Seuls 10 % des IMB devraient dépasser les 2 milliards de dollars en créations au cours de la période, ce qui inclut les principaux agrégateurs de prêts comme Pennymac, NouveauRez et Hypothèque AmeriHomeentre autres.
« À un moment donné, certains de ces agrégateurs très agressifs [in terms of MSR pricing] vont devoir descendre sur les multiples MSR [values] … qui va créer une compression supplémentaire des marges pour le [smaller] Les IMB qui leur vendent des prêts », a déclaré Juliane.
Ludden a souligné qu’une baisse des prix des MSR peut avoir un impact sur tout prêteur disposant d’un portefeuille de MSR, « selon l’endroit où ils fixent le prix de leurs MSR ».
« Ce que nous savons, c’est qu’il existe une poignée de grands agrégateurs où il y a probablement des problèmes de tarification à venir », a-t-il ajouté. «Mais il y a ensuite un deuxième groupe, qui comprend tous les prêteurs qui s’appuient sur ces grands agrégateurs pour la tarification, et bien qu’ils ne fassent aucune activité de service, ils sont toujours à risque si [MSR] les prix commencent à se détériorer.
La fenêtre pour brûler de l’argent se ferme
Luddon a déclaré qu’il pensait que le récent bulletin consultatif de la FHFA axé sur l’évaluation des MSR n’avait pas été publié pour le moment « au hasard ».
« Il est sorti juste avant que les états financiers de fin d’année 2022 ne soient partagés avec les GSE [the government-sponsored enterprises Fannie Mae and Freddie Mac], » il a dit.
Comme indiqué précédemment par HousingWire, Ludden prévoit que jusqu’à 30% des 1 000 plus grands IMB disparaîtront d’ici la fin de 2023 via des ventes, des fusions, des fermetures ou des échecs.
[Some lenders] brûlent de l’argent, et je peux voir pourquoi ils continuent à vendre des MSR parce qu’ils le doivent. Ils doivent lever de l’argent parce que vous ne pouvez brûler de l’argent que pendant si longtemps.
Keith Lind, PDG d’Acra Lending
Keith Lind, PDG d’un prêteur non QM basé en Californie Prêt Acrala branche de montage de prêts hypothécaires de Citadel Servicing Corp., a déclaré qu’il ne « serait pas surpris si le nombre [of IMB mergers or exits in 2023] est même supérieur » à 30 %. Il a ajouté que c’était une décision intelligente pour la FHFA d’exiger que les prêteurs détenant des MSR obtiennent des évaluations de tiers.
« Ce que vous devez comprendre, c’est quand vous traversez une année volatile comme 2022 [with rates jumping 3 percentage points in a matter of months]il y a probablement [lenders] mal marquer leurs MSR pour se faire passer pour rentables », a déclaré Lind. « Je suis sûr, malheureusement, que cela va arriver.
« Je pense qu’avoir une évaluation par un tiers est une bonne chose. C’est aussi plus de transparence sur le marché.
Acra ne vend que ses prêts non-QM conservés et récemment, selon Lind, « a franchi la barre des 5 milliards de dollars sur notre [MSR] carnet d’entretien [of nonconforming/nonagency loans].” Ce chiffre du portefeuille de services n’a pas été communiqué auparavant aux médias, a-t-il déclaré.
« En tant qu’entreprise privée, nous obtenons des évaluations externes [of our MSR portfolio] à cause de notre conseil d’administration et juste pour une transparence totale », a-t-il déclaré.
« Il est difficile pour ces petits gars de rester en affaires », a ajouté Lind, se référant au marché hypothécaire actuel austère pour les initiateurs. « L’argent gratuit [from the refinancing boom] est parti, non?
« [Some lenders] brûlent de l’argent, et je peux voir pourquoi ils continuent à vendre des MSR parce qu’ils le doivent. Ils doivent lever des fonds parce que vous ne pouvez brûler de l’argent que pendant si longtemps.
Malheureusement, a ajouté Lind, l’écart acheteur-vendeur pour les transactions MSR en ce moment « est probablement assez large ».
« Si vous êtes un vendeur forcé, vous n’allez probablement pas aimer le prix que vous obtenez sur votre MSR », a-t-il déclaré. « Mais si vous n’êtes pas un vendeur forcé, c’est un excellent carry-trade [a financed asset purchase].”
Azad Rafat, directeur principal des services MSR à San Diego Négociation de capital hypothécairea déclaré que le rendement moyen d’un carnet d’entretien MSR se situe entre 10 % et 11 %.
Il y a maintenant de grands initiateurs et d’autres investisseurs sur le marché qui disposent de beaucoup d’argent et, a ajouté Lind, « ils vont acheter plus de MSR parce qu’ils veulent voler des parts de marché ».
« Je pense qu’ils vont saisir cette opportunité », a déclaré Lind. «Vous pouvez obtenir un financement pour acheter des MSR, donc si vous achetez un milliard de dollars en valeur marchande, vous ne dépensez pas un milliard en espèces. Vous pouvez obtenir un financement de 70 % à 80 % pour ces MSR [bulk purchases].”
Smith de Rice Park Capital a souligné qu’il pensait que le marché pouvait absorber l’offre supplémentaire qu’il voit actuellement sans risque de « baisse substantielle » des prix.
« Mais je pense qu’il y a un écart [with supply exceeding demand], » il ajouta. « Je pense que la vente sera ordonnée, mais il y a un écart.
« C’est pourquoi les gens nous aiment [Rice Park Capital]et d’autres comme nous, mobilisent des capitaux supplémentaires, afin que nous puissions être un bon partenaire pour ceux qui ont besoin de vendre et leur fournir les liquidités dont ils ont besoin, tout en offrant à nos investisseurs un rendement que nous pense que c’est assez attrayant.