Les rachats de taux sont le miaulement du chat sur le marché actuel

Les taux d’intérêt élevés, conjugués à une offre de logements encore faible, ont créé des hausses de prix qui empêchent de nombreux acheteurs d’une première maison et des emprunteurs à faible revenu d’accéder au marché du logement.

Les taux d’intérêt, bien qu’en légère baisse ces dernières semaines, sont toujours le double de ce qu’ils étaient fin 2021, et le Réserve fédérale poursuit ses politiques de resserrement monétaire pour lutter contre l’inflation.

Rob Nunziata, co-PDG et co-fondateur de la société basée en Floride Hypothèque FBCdit un édulcorant hypothécaire qui promet de rendre les maisons plus abordables pour un plus large éventail d’emprunteurs est le rachat temporaire des taux.

« C’est vraiment un excellent outil du point de vue d’un vendeur pour dire : ‘Écoutez, nous ne contrôlons pas les taux, mais ce que je peux vous proposer, c’est quelque chose qui compensera ce choc des taux d’intérêt qui s’est produit ici au cours des neuf ou 10 derniers mois environ », a déclaré Nunziata.

FBC Mortgage a enregistré des créations d’environ 8 milliards de dollars en 2022, y compris le volume de sa coentreprise, a déclaré Nunziata, ajoutant qu’environ 70% de ce volume « était une nouvelle construction ».

La plupart des rachats de taux temporaires proposés par FBC sont payés par les constructeurs, a-t-il déclaré.

« Nous faisons beaucoup de rachats, nous sommes donc au cœur des rachats en ce moment », a déclaré Nunziata. « Personne ne faisait de rachats en 2020 et 2021 [when 30-year fixed mortgage rates were in the 3% range].

« C’est un produit très sous-utilisé », a ajouté Nunziata, « mais je pense que c’est un excellent produit. Beaucoup de FHA [Federal Housing Administration] emprunteurs et VA [Veterans Affairs] les emprunteurs font les rachats, mais nous le voyons aussi populaire auprès des emprunteurs conventionnels.

Nunziata a déclaré que «probablement 80%» des rachats de taux temporaires que FBC Mortgage gère sont des rachats 2-1 – ce qui signifie que le taux hypothécaire passe d’un taux réduit initial au cours de deux ans et revient au taux non actualisé dans le troisième année. Les Association nationale des constructeurs de maisons rapporte que 27 % des constructeurs déclarent utiliser des réductions temporaires de taux comme incitatif à l’achat d’une maison.

C’est vraiment un excellent outil du point de vue d’un vendeur pour dire : « Écoutez, nous ne contrôlons pas les taux, mais ce que je peux vous proposer, c’est quelque chose qui compensera ce choc des taux d’intérêt qui s’est produit ici au cours des neuf ou dix derniers mois ». ou alors.’

Rob Nunziata, co-PDG et co-fondateur de FBC Mortgage

Par exemple, dans un rachat 2-1, le taux peut commencer à 4,2 % la première année, passer à 5,2 % la deuxième année et revenir au taux non actualisé de 6,2 % la troisième année. D’autres variantes du rachat temporaire existent, comme un rachat 3-2-1, dans lequel un taux réduit est en place pendant trois ans.

«Cela varie un peu en fonction du montant du prêt et du taux d’intérêt, mais… une assez bonne règle de base est un [2-1] Le rachat coûtera généralement au vendeur environ 2,25 points de pourcentage du montant du prêt », a déclaré Nunziata. Il a ajouté que pour les jeunes acheteurs d’une première maison qui s’attendent à ce que leurs revenus augmentent au fil de leur carrière, le rachat temporaire des taux peut être un bien meilleur point d’entrée sur le marché du logement.

Nunziata a expliqué qu’offrir aux acheteurs potentiels une remise de 10 000 $ sur le prix de vente d’une maison de 400 000 $, par exemple, permettra à l’acheteur d’économiser environ 60 $ par mois sur son paiement hypothécaire.

« Donc, si vous prenez ces mêmes 10 000 $ et que vous les appliquez à un rachat de taux temporaire, la première année de ce rachat, vous économiserez 489 $ par mois au lieu de 60 $ par mois », a-t-il déclaré. « La deuxième année, vous économiserez 250 $ par mois au lieu de 60 $.

« Vous pouvez voir que c’est un impact très important pour ce premier acheteur, en lui donnant la possibilité d’accepter ce paiement en quelque sorte. »

Marché secondaire

Le taux de croissance des prix des maisons a de nouveau légèrement diminué en novembre, avec le Indice national des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller montrant un gain annualisé de 7,7 % en novembre, en baisse par rapport à un taux de croissance annuel de 9,2 % en octobre. Ainsi, alors que le taux de hausse des prix des maisons a tendance à baisser, la valeur des maisons continue de s’apprécier dans l’ensemble.

Les Association nationale des agents immobiliers (NAR) rapporte que les ventes de maisons existantes ont chuté de 17,8 % en 2022, le résultat le plus faible depuis 2014.

« Avec une appréciation rapide de la valeur des maisons, des taux d’intérêt désormais à leur plus haut niveau depuis plus de 10 ans et un stock à vendre record ce printemps, ce ne sont pas les conditions les plus favorables pour les acheteurs potentiels, c’est le moins qu’on puisse dire », a déclaré Zillow. l’analyste Dan Handy. « … Les changements dans les stocks et l’abordabilité resteront la clé des décisions de logement des acheteurs potentiels dans les mois à venir. »

Miki Adams, président de Agence hypothécaire Radio-Canadaune agence de financement du logement à charte nationale, a déclaré qu’il est également important de noter que les avantages des prêts de rachat à taux temporaire [TRBLs] peut être amplifié s’il est utilisé « en conjonction avec » d’autres programmes d’aide à la mise de fonds. CBC Mortgage n’offre pas de programme temporaire de rachat de taux, mais il se concentre sur l’offre d’une aide au versement initial pour les acheteurs d’une première maison en leur fournissant des deuxièmes hypothèques émises en parallèle avec des prêts assurés par la FHA.

« Certes, je pense que les minorités pourraient grandement bénéficier des rachats de taux car les taux hypothécaires restent élevés, tout comme n’importe quelle famille, quelle que soit son origine ethnique ou sa tranche de revenu », a déclaré Adams.

En termes d’acceptation sur le marché secondaire de ces TRBL, qui est essentielle pour assurer la liquidité des prêteurs, le jury n’est toujours pas là. Cependant, comme les règles hypothécaires existantes exigent que les TRBL soient souscrites au taux des billets non actualisés, elles sont susceptibles de fonctionner de la même manière que les hypothèques non actualisées, selon les observateurs du marché – avec quelques mises en garde.

Ginnie Mae garantit des obligations émises sur des pools de prêts titrisés assurés au niveau des prêts par des agences gouvernementales telles que la FHA et la VA. Adams a déclaré que Ginnie Mae limite le pourcentage de TRBL pouvant faire partie de pools de prêts servant de garantie pour les opérations de titrisation.

« La GNMA autorise 10 % du solde d’un prêt personnalisé ou multi-prêteur [loan] pool pour être des prêts de rachat », a expliqué Adams. «Bien que les pools de rachat personnalisés soient autorisés, ils sont généralement échangés à partir de pools multi-prêteurs standard.

« Puisque c’est le cas, il y a un risque si les rachats dépassent 10% de votre production GNMA, donc la concentration des rachats dans votre pipeline doit être surveillée de près. »

Roelof Slump, directeur général du risque opérationnel des financements structurés chez Évaluations de fitch, a déclaré que jusqu’à présent, peu de prêts temporaires avec rachat de taux (TRBL) se sont retrouvés dans les titrisations de marque privée que Fitch évalue. John Toohig, responsable du négoce de prêts entiers chez Raymond James à Memphis, a également déclaré qu’il était difficile de dire comment ces TRBL se comporteraient sur le marché de la négociation de prêts complets, car il est tout simplement trop tôt pour le savoir.

Certes, je pense que les minorités pourraient grandement bénéficier des rachats de taux, car les taux hypothécaires restent élevés, tout comme n’importe quelle famille, quelle que soit son origine ethnique ou sa tranche de revenu.

Miki Adams, président de l’agence hypothécaire CBC

« Les [TRBL] l’emprunteur pourrait sans doute, si le prêt est souscrit correctement, être en mesure d’effectuer les paiements à un taux plus élevé [when it kicks in a few years later]», a déclaré Slump. « Ils [TRBL borrowers] vont probablement se comporter de la même manière que d’autres prêts hypothécaires [including with respect to refinancing decisions] après leur [rate] réinitialiser, si je peux l’appeler ainsi.

« Cela n’aurait pas d’impact sur notre analyse des taux. … Dans la mesure où il y a des refinancements rapides [within a particular collateral pool backing a TRBL securitization]cela pourrait … donner lieu à une notation [changes] si les transactions sont remboursées par anticipation beaucoup plus rapidement que prévu, mais je pense que c’est plus un problème de timing qu’un type de performance sensiblement différent.

Le logement abordable

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un nouveau concept, les TRBL n’ont été réintroduits sur le marché que récemment, un certain nombre de prêteurs non bancaires ayant dévoilé des offres de rachat de taux l’année dernière, les taux fixes sur 30 ans ayant basculé de plus de 7 % en novembre 2022. Parmi les prêteurs qui offrent des programmes TRBL, en plus de FBC Mortgage, sont Hypothèque de la guilde, NouveauRez, Hypothèque Rocket, prêtDépôt et United Wholesale Mortgage.

Michael Neal, associé de recherche principal au Institut urbain‘s Housing Finance Policy Center, a déclaré que les recherches montrent que les rachats de taux à plus long terme, voire permanents, associés à d’autres aides à l’acompte, peuvent aider les propriétaires à constituer plus rapidement des capitaux propres, et par conséquent de la richesse. En outre, a-t-il déclaré, les prêts avec rachat de taux, utilisés de manière appropriée, peuvent ouvrir la porte à une augmentation de l’accession à la propriété chez les primo-accédants et les groupes historiquement marginalisés, tels que les Afro-Américains.

Les Bureau du recensement des États-Unis les chiffres récemment publiés pour le quatrième trimestre de 2022 montrent l’extrême disparité entre les propriétaires noirs et blancs – 44,9% et 74,5%, respectivement.

« Nous avons vu ce qui s’est passé [after] le buste du logement [some 15 years ago] lorsque nous avons stimulé l’accession à la propriété pour les ménages de couleur, mais ce n’était pas durable », a déclaré Neal.

Neal a évoqué un programme de rachat de taux subventionné par le gouvernement lancé dans les années 1970, une autre période de taux d’intérêt élevés. Grâce à ce programme de rachat de taux, les prêteurs ont accordé des prêts à des taux inférieurs à ceux du marché qui ont ensuite été achetés par Ginnie Mae, qui a subventionné toute perte sur ces prêts après leur revente aux prix du marché à Fannie Mae ou alors Freddie Mac.

Dans un rapport de recherche co-écrit avec son collègue de l’Urban Institute, Daniel Pang, Neal suggère qu’un programme similaire de rachat de taux permanent parrainé par le gouvernement pourrait être réintroduit aujourd’hui pour « améliorer l’abordabilité, combler les écarts de richesse raciale dans le logement et mieux isoler les personnes historiquement marginalisées ». communautés des chocs macroéconomiques.

Je pense qu’il y a potentiellement une volonté politique d’avoir des programmes ciblés pour augmenter l’accession à la propriété… mais je pense qu’il est plus difficile de voir le soutien [for a government-subsidized rate buydown program] maintenant.

Ben Hunsaker, gestionnaire de portefeuille chez Beach Point Capital Management

Neal souligne, cependant, qu’un tel programme ne devrait pas adopter une approche de fusil de chasse, mais plutôt être spécifiquement ciblé – suggérant qu’il pourrait viser les résidences dans les quartiers de couleur, les acheteurs de première génération et / ou les employés publics locaux, par exemple.

« Tout ce que le gouvernement peut faire pour aider les gens à payer plus facilement le paiement d’une maison ou un acompte serait le bienvenu », a déclaré Adams.

Neal a déclaré qu’un tel programme de rachat de taux à long terme parrainé par le gouvernement pourrait également être bon pour l’industrie du logement.

« Du point de vue de l’industrie, il est possible que vos opérations fluctuent avec [the mortgage] cycle, mais la mesure dans laquelle vous êtes en mesure de lisser un peu cela avec un programme de rachat de taux d’intérêt, vous pouvez attirer sur le marché quelques personnes de plus qui, autrement, n’achèteraient pas de maison », a déclaré Neal. « … Et certainement, combler les écarts raciaux dans l’accession à la propriété est un élément essentiel. »

Ben Hunsaker, un gestionnaire de portefeuille axé sur le crédit titrisé pour la société californienne Gestion de la capitale Beach Pointa déclaré qu’une proposition de nouveau programme de rachat de taux subventionné par le gouvernement pourrait être une idée populaire dans son concept, mais a ajouté qu’il est peu probable qu’il gagne du terrain en ce moment.

« Les gens accordent beaucoup d’attention aux taux de délinquance et aux prêts FHA », a-t-il déclaré. « Si nous n’avions pas de suivi de 30 jours [delinquency rates] commencer à faire tic tac pour les prêts FHA, je dirais: ‘Hé, c’est quelque chose que HUD [the Department of Housing and Urban Development, under which Ginnie Mae is housed] va probablement être partout.

« Je pense qu’il y a potentiellement une volonté politique d’avoir des programmes ciblés pour augmenter l’accession à la propriété », a ajouté Hunsaker, « … mais je pense qu’il est plus difficile de voir le soutien [for a government-subsidized rate buydown program] maintenant. »