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Après avoir augmenté régulièrement pendant plus d’un mois, les taux hypothécaires ont chuté la semaine dernière à la suite d’une ruée sur les dépôts qui a provoqué une crise de liquidité dans les institutions financières régionales américaines – et entraîné la faillite de Banque de la Silicon Valley et Banque Signature. Mais à quoi faut-il s’attendre pour le marché du logement ?
Les observateurs de l’industrie ont déclaré que, du moins à court terme, les baisses des taux hypothécaires soutiendront les prix des maisons, mais conduiront à de meilleures perspectives pour le printemps.
Freddie Mac’s L’enquête primaire sur le marché hypothécaire a montré que le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans était de 6,60 % au 16 mars, en baisse de 13 points de base par rapport à la semaine précédente. Selon l’enquête, le même taux était de 4,16 % il y a un an.
« Les taux hypothécaires sont en baisse après une augmentation de plus d’un demi-point de pourcentage sur cinq semaines consécutives », a déclaré Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac, dans un communiqué. « Les turbulences sur les marchés financiers exercent une pression à la baisse importante sur les taux, ce qui devrait profiter aux emprunteurs à court terme. »
D’autres indices montrent des taux hypothécaires encore plus bas. Au Mortgage News Daily, le taux hypothécaire sur 30 ans pour les prêts conventionnels était de 6,54 % jeudi après-midi. Les taux des prêts jumbo (supérieurs à 726 200 $) étaient de 6,15 %.
Et les emprunteurs profitent de taux plus bas et demandent des prêts immobiliers. Le Association des banquiers hypothécaires (MBA) a rapporté que l’indice composite des prêts hypothécaires, une mesure du volume des demandes de prêt, a augmenté de 6,5 % pour la semaine se terminant le 10 mars par rapport à la semaine précédente.
« Les demandes de prêts hypothécaires ont augmenté pour la deuxième semaine consécutive dans un contexte de baisse des taux provoquée, en partie, par les inquiétudes concernant la santé de plusieurs institutions du secteur bancaire », a déclaré Bob Broeksmit, président et chef de la direction de MBA, dans un communiqué.
« De nouvelles baisses de taux anticipées pourraient stimuler des gains d’applications supplémentaires au début de la saison d’achat d’une maison au printemps. »
Les semaines à venir
Nik Shah, PDG de Home.LLC., explique que les taux hypothécaires suivent les rendements du Trésor à court terme. Les investisseurs affluent vers des actifs plus sûrs au milieu des craintes suscitées par les effondrements bancaires, et le bon du Trésor à 10 ans est passé de près de 4 % au début de la semaine dernière à 3,4 % en milieu de semaine. Avec la baisse des taux hypothécaires, « l’accessibilité au logement s’améliore et soutient les prix des maisons », a déclaré Shah.
Un groupe croissant d’observateurs de la politique monétaire pense qu’il y a une chance que la Réserve fédérale arrête ses hausses de taux des fonds fédéraux lors de la réunion prévue les 21 et 22 mars.
« Les données de février sur l’emploi et l’inflation indiquaient toutes deux une économie encore chaude, bien qu’en ralentissement lent. Toutes choses étant égales par ailleurs, cela signifierait probablement une hausse des taux plus agressive lors de la réunion du FOMC de la semaine prochaine », a déclaré Hannah Jones, analyste de recherche économique chez Agent immobilier.com, a déclaré dans un communiqué. « Cependant, à la lumière des faillites bancaires de la semaine dernière, le comité pourrait choisir de rester conservateur pour assurer la stabilité de l’économie. »
Les analystes de Goldman Sachs estiment que la pression exercée sur les petites banques pourrait entraîner un resserrement des normes de prêt, entraînant un ralentissement supplémentaire de la croissance de l’économie américaine de 25 à 50 points de base en 2023. (Deux courtiers en prêts hypothécaires ont déclaré Câble de logement que, jusqu’à présent, les prêteurs hypothécaires n’ont pas resserré les conditions de prêt.)
« Notre règle empirique implique que ce resserrement progressif des normes de prêt aurait le même impact sur la croissance qu’environ 25 à 50 points de base de hausses de taux auraient via leur impact sur les conditions financières basées sur le marché », ont écrit les analystes de Goldman Sachs.
Le long terme
Shah s’attend à ce que la Réserve fédérale augmente lentement les taux à moyen terme car le marché du travail reste solide. Par conséquent, les prix des maisons continueront de baisser.
« Alors que l’inflation a augmenté de 0,4% d’un mois sur l’autre en février, la Réserve fédérale continuera d’augmenter les taux, bien que lentement », a déclaré Shah. « Le logement contribue à 45 % de l’inflation, une part qui croît depuis des mois. La Fed tient donc à la destruction de la demande pour refroidir le marché du logement. »
Pendant ce temps, lorsque les hausses de taux cesseront à long terme, la demande augmentera rapidement, mais l’offre de logements est toujours proche d’un creux historique. Ensuite, « les prix des maisons vont monter en flèche », a déclaré Shah.
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