Il y a eu une rafale d’articles récents pronostiquant une diminution de Administration fédérale du logement (FHA) des primes d’assurance. Plusieurs groupements commerciaux dont le Association des banquiers hypothécaires ont correspondu avec le HUD Secrétaire à l’appui des coupes. Un article de presse a suggéré une éventuelle annonce présidentielle de réductions de primes FHA avant les élections de novembre.
Une annonce similaire a été faite par l’ancien secrétaire du HUD, Andrew Cuomo, une semaine avant l’élection présidentielle de 2000, lorsque la FHA a abaissé la prime initiale et réduit la prime de «durée du prêt» une fois qu’un emprunteur a atteint 22% de capitaux propres dans la maison.
Bien qu’il soit douteux que les réductions de primes de la FHA soient plus présentes dans l’esprit des électeurs aujourd’hui qu’elles ne l’étaient en 2000, les administrations chronométrent fréquemment ce qu’elles considèrent comme des nouvelles positives autour des cycles électoraux.
Cette administration cherche naturellement à réduire les coûts qui pèsent sur tant de familles à revenu faible à modéré avec des prêts FHA en cette période d’inflation élevée et de taux d’intérêt élevés. Les niveaux de capital de la FHA semblent, pour certains, capables de gérer des réductions générales des primes initiales actuelles de 1,75 % ou des primes annuelles de 0,85 % facturées à la plupart des emprunteurs, peut-être aux deux. Mais dans le contexte actuel, il y a lieu d’être prudent.
Avant de réduire les recettes attendues de la FHA, diminuant ainsi sa capacité de règlement des sinistres, la FHA devrait continuer à s’attaquer à un phénomène persistant qui ne fait pas beaucoup de gros titres mais qui est un effet économique persistant de la pandémie. Environ 345 000 propriétaires restent sur des plans d’abstention liés au COVID avec leurs agents hypothécaires. Au moins 137 000 de ces emprunteurs ont des prêts assurés par la FHA.
225 000 autres emprunteurs de la FHA sont gravement en souffrance et n’ont pas demandé d’abstention ou d’aide à l’atténuation des pertes, et 156 000 emprunteurs qui ont abandonné l’abstention sont maintenant redevenus en souffrance.
Ces chiffres ne sont pas démesurés par rapport aux normes de la FHA et ont bien diminué par rapport aux sommets pandémiques. Néanmoins, nous traversons une période économique incertaine : l’inflation continue, les taux d’intérêt augmentent et, selon de nombreux experts, une récession nationale se profile. Le marché de l’achat et du refinancement de logements a considérablement ralenti et les prix des maisons baissent dans presque toutes les grandes régions métropolitaines, bien que beaucoup soient encore au-dessus des niveaux d’avant la COVID.
Si les choses deviennent plus difficiles, les emprunteurs de la FHA qui sont toujours en abstention, ainsi que les emprunteurs qui n’ont pas réussi à terminer une modification de prêt COVID ou qui sont retournés à la délinquance, auront besoin d’un soutien supplémentaire. Il en va de même pour les emprunteurs plus récents, car nous avons observé une augmentation des défauts de paiement anticipés de la FHA au cours de l’année écoulée.
De plus, les options des gestionnaires de la FHA pour les modifications de prêt sont plus limitées lorsque l’un des principaux outils, la réduction des taux d’intérêt, est pratiquement éliminé dans cet environnement de taux, soumettant la FHA à des coûts plus élevés pour les restructurations et les défauts de paiement.
Nous avons suggéré d’utiliser les fonds d’aide aux propriétaires de maison (HAF) ou les réclamations partielles de la FHA pour racheter ou subventionner temporairement les taux d’intérêt sur les modifications de prêt, sachant que cela nécessitera une collaboration importante avec les agents hypothécaires, le HUD, le Trésor et les agences de logement de l’État qui administrent le programme. au nom de leurs citoyens.
Le Mutual Mortgage Insurance Fund (MMI Fund) de la FHA est là pour être le principal tampon contre ces changements inévitables dans le logement et l’économie. Il s’agit d’une pierre angulaire du rôle contracyclique que joue la FHA lorsque les prêts sur les marchés privés deviennent limités ou, plus récemment, qu’une pandémie mondiale a un impact négatif sur l’économie et, par extension, entraîne des pertes d’emplois inattendues ou une réduction des revenus.
Dans l’accomplissement de son objectif de protection contre les défaillances hypothécaires, il est important de comprendre la sensibilité du Fonds MMI aux résultats macroéconomiques et aux hypothèses intégrées dans les modèles de prévision qui se sont avérés changer radicalement, notamment l’appréciation du prix de l’immobilier (HPA).
Comme la FHA l’a souligné dans son rapport annuel 2021 au Congrès, le ratio de capital MMI s’est avéré environ trois fois plus sensible aux réductions HPA qu’aux réductions des taux d’intérêt. Les calculs du Fonds MMI sont tels qu’une modeste réduction de 1 % de l’APH réduit le ratio de capital de 1,26 point de pourcentage.
L’appréciation de la corrélation entre les variations de HPA et les valorisations déclarées du portefeuille du fonds MMI est la clé pour comprendre à quelle vitesse la performance financière du portefeuille MMI peut changer.
CoreLogic estime que le HPA d’une année sur l’autre devrait passer des 20 % atteints en février à 3 % en 2023. Pour illustrer la vitesse et l’ampleur potentielles de l’impact sur le Fonds MMI, considérons une baisse similaire de 17 % au cours de la période entre à 2009, souligné dans le rapport annuel FY2021 de la FHA, lorsque HPA est passé d’environ 32 % en 2007 à 15 % en 2009.
Au cours de l’exercice 2007, le ratio de capital du fonds MMI s’élevait à 7,4 %. En 2008, le ratio de capital était tombé à 3,2 % et en 2009 à 0,4 %. En 2012, le ratio de capital de la FHA était tombé en territoire négatif, -1,4 %, nécessitant un prélèvement de 1,7 milliard de dollars sur le Trésor américain en 2013.
Si la décision concernant les primes dépasse les élections, peu de temps après, la FHA publiera les résultats de son examen annuel du Fonds d’assurance hypothécaire mutuelle pour l’exercice 2022. Pour être clair, nous nous attendons à ce que l’examen annuel, qui porte sur l’exercice 2022, montre une amélioration du ratio de capital, dépassant le ratio de plus de 8 % atteint au cours de l’exercice 2021.
En effet, si le récent rapport trimestriel au Congrès est une indication, qui a montré une valeur économique positive dans le Fonds MMI de 138 milliards de dollars, la pression ne fera que monter pour une diminution des primes. Mais le rapport à venir sera un coup d’œil dans le rétroviseur, reflétant des hypothèses économiques plus optimistes que prévu actuellement.
Les hypothèses économiques ne sont que cela — des hypothèses — et sont sujettes à changement.
Nous n’appelons pas au malheur et à la morosité. Et nous voulons que la FHA remplisse sa mission de force stabilisatrice pour l’accession à la propriété aux États-Unis et aide les familles et les individus à revenu faible à modéré à entrer dans des maisons de manière durable, aussi efficacement que possible, afin de participer pleinement à la vie américaine, en particulier dans une situation économique difficile. environnements.
Mais il faut répondre à un certain nombre de questions avant que la baisse des primes puisse être considérée comme une option sérieuse. Le fonds d’assurance hypothécaire peut-il supporter une récession potentielle et une éventuelle baisse des prix des maisons en 2023 ? Les besoins des emprunteurs potentiels de la FHA sont-ils plus importants que ceux des propriétaires actuellement en difficulté avec des prêts de la FHA ?
Et si l’administration prévoit de procéder à cette réduction, pourquoi n’a-t-elle pas été incluse dans le budget 2023 proposé par le président et, à défaut, comment la paiera-t-elle ?
Nous continuons de croire que la FHA devrait soigneusement prioriser les emprunteurs qui en ont le plus besoin, en veillant à ce que les ressources excédentaires les aident en premier, en les aidant à préserver la valeur nette de leur maison et en empêchant ceux qui risquent de perdre leur maison de subir ce sort.
Brian Montgomery est un partenaire fondateur de Gate House Strategies et a été secrétaire adjoint du département américain du logement et du développement urbain de 2019 à 2020 et commissaire de la FHA auprès des administrations George W. Bush, Obama et Trump.
Keith Becker a été sous-secrétaire adjoint pour la gestion des risques et les affaires réglementaires et directeur des risques de la FHA au département américain du logement et du développement urbain. Auparavant, il a travaillé chez Freddie Mac pendant près de 26 ans, plus récemment en tant que directeur du crédit pour le logement unifamilial.
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