FHALa publication mardi de son rapport MMIF montrant que la FHA continue d’augmenter son ratio de réserve de capital à 11,1 % alimentera sans aucun doute le débat public sur la question de savoir si la FHA devrait réduire les primes pour les emprunteurs qu’elle dessert.
Ce débat survient à un moment où les taux hypothécaires ont doublé depuis le début de l’année, passant d’environ 3,5 % à environ 7 %, donnant une nouvelle urgence à la nécessité de maintenir les frais hypothécaires bas sur tous les programmes hypothécaires des agences fédérales – non seulement la FHA mais aussi Virginie, Fannie Mae et Freddie Mac.
Depuis quelque temps, le Prêteurs à domicile communautaires d’Amérique (CHLA) – et ses deux organisations prédécesseurs – ont fait de la promotion de l’accession à la propriété pour les jeunes familles et pour les minorités et autres emprunteurs mal desservis une priorité absolue en réduisant les frais hypothécaires pour mieux s’aligner sur le risque sous-jacent. La dernière en date : la semaine dernière, CHLA a envoyé un lettre au Congrès suggérant que les hausses de frais de VA devraient être autorisées à expirer en avril prochain.
La CHLA a expliqué comment les programmes expressément conçus pour aider les jeunes Américains à acheter des maisons ont été trop chers pour le risque réel. Cela entrave les progrès dans la réduction de la fracture de la richesse et dans l’aide aux Américains laissés pour compte dans le passé en raison d’obstacles financiers injustes à l’endroit où les gens peuvent vivre.
Nous avons rappelé aux décideurs politiques qu’une hypothèque soigneusement souscrite – remboursée au fil du temps – est le moyen n ° 1 pour la plupart des Américains ordinaires de créer de la richesse. Nous avons exhorté les décideurs de Washington à fixer le prix des programmes d’assurance logement en fonction du risque réel et à ne pas utiliser ces programmes comme dispositifs budgétaires pour financer d’autres priorités budgétaires fédérales.
Washington n’a pas toujours écouté. Il y a un an cette semaine, le Congrès a augmenté les frais hypothécaires de Fannie Mae et Freddie Mac de 21 milliards de dollars au cours de la prochaine décennie – non pas pour couvrir le risque sur les prêts, mais pour aider à payer la facture d’infrastructure de 1 billion de dollars. Et le fonctionnement de la notation budgétaire crée des désincitations artificielles à réduire la surfacturation des frais FHA. Donc, ça a été une route difficile, avec peu de progrès.
Cependant, nous sommes heureux d’annoncer qu’en octobre, le Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a franchi une étape importante, en faisant une annonce que Fannie Mae et Freddie Mac supprimeraient les ajustements de prix du niveau de prêt – une commission de risque – sur les acheteurs d’une première maison.
Selon les mots de la directrice de la FHFA, Sandra Thompson, «la FHFA élimine les frais initiaux pour certains acheteurs d’une première maison, les emprunteurs à faible revenu et les communautés mal desservies afin de promouvoir un accès durable et équitable à un logement abordable. . . L’annonce d’aujourd’hui se traduira par des économies pour environ 1 emprunteur sur 5 des récentes acquisitions de prêts hypothécaires des Entreprises.
Il s’agit d’un progrès dans un élément clé du marché hypothécaire, mais nous attendons toujours des mesures pour réduire les primes de la FHA. Le rapport solide du MMIF de cette semaine est le meilleur argument que nous puissions faire valoir pour réduire les frais. Le ratio de fonds propres actuel de 11,1 % est supérieur à 5,5 fois son exigence légale. Et la FHA a reconnu que même dans un scénario de test de résistance au niveau de 2007, le ratio de capital dépasserait toujours 6%, soit plus de trois fois son minimum statutaire requis.
La dernière fois que la FHA a réduit les primes annuelles, en 2015, a été un succès sans équivoque – une augmentation du nombre d’acheteurs mal desservis utilisant la FHA et l’augmentation des bénéfices sur le volume des prêts ont compensé une grande partie de la réduction des frais.
Pendant ce temps, le programme hypothécaire de l’Administration des anciens combattants fixe les frais de garantie par statut, c’est donc un animal quelque peu différent. Ce programme, bien qu’il s’agisse d’un programme à prestations acquises (vous devez servir dans les forces armées américaines pour l’obtenir), sert également un ensemble diversifié d’Américains avec des revenus inférieurs à la moyenne. FICO scores.
Ici, la CHLA a poussé le Congrès à alléger les primes élevées en autorisant l’expiration des hausses de frais de la législation de 2019 au début de l’année prochaine, une fois que les frais ont été payés pour les autres avantages (non hypothécaires) des anciens combattants. Laisser ces frais baisser serait également une très bonne nouvelle pour nos jeunes anciens combattants et leurs familles en service actif, leur permettant d’économiser 200 millions de dollars par an à l’échelle nationale.
Le Congrès devrait laisser ces frais expirer – et même envisager de les réduire davantage. Le Congrès devrait également adopter la résolution 1408 de la Chambre, qui exigerait une majorité qualifiée pour les projets de loi sur l’administration des anciens combattants qui utilisent les frais de logement à d’autres fins budgétaires.
Dans tous ces programmes hypothécaires, nous ne parlons pas d’accorder du crédit aux familles qui ne méritent pas ou ne se qualifient pas pour avoir la chance de posséder une maison ; ce n’est pas un lancer de dés. En fait, c’est tout le contraire : nous disons que Washington a fixé des frais hypothécaires trop élevés par rapport au risque actuariel – et par conséquent, des familles méritantes et solvables se retrouvent exclues de l’accession à la propriété.
La hausse des prix des maisons et la hausse des taux hypothécaires ont rendu l’accession à la propriété plus difficile que jamais. Les jeunes générations méritent les mêmes opportunités que les générations précédentes de monter sur le premier échelon de l’échelle de l’accession à la propriété sur la voie de la création de richesse.
La récente réduction des frais de la FHFA pour les nouveaux propriétaires et le rapport financier très solide de la FHA sont des développements positifs. Continuons sur notre lancée pour donner à la prochaine génération une chance équitable de réaliser le rêve américain de l’accession à la propriété.
Rob Zimmer est directeur des affaires externes pour Community Home Lenders of America (CHLA).
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