Pourquoi vous payez encore plus d’un million de dollars pour une propriété à la périphérie des capitales australiennes… malgré des hausses de taux d’intérêt sans précédent

Les Australiens qui espèrent que des hausses de taux d’intérêt plus élevées feraient baisser les prix de l’immobilier n’ont pas grand-chose à célébrer avec 1 million de dollars qui ne rapportent toujours qu’une maison modeste.

Il y a à peine trois ans, 700 000 $ achetaient facilement une maison près d’une plage de la Gold Coast, mais les prix dans une banlieue sont toujours 40 % plus élevés qu’il y a trois ans, même en période de ralentissement.

À la rigueur, c’était juste assez pour une maison de la banlieue extérieure de Sydney ou une maison avec un jardin près de la ville de Melbourne ou de Brisbane, à condition que quelqu’un soit prêt à acheter quelque chose à rénover.

Désormais, ces mêmes catégories de propriétés rapportent près de sept chiffres, car les professionnels qui pouvaient travailler à domicile ont déménagé à la plage en dehors d’une grande ville ou ont acheté une plus grande maison en banlieue.

Ce phénomène a été accéléré après que la Banque de réserve a réduit les taux d’intérêt à un niveau record de 0,1 % et les a laissés à ce niveau pendant 18 mois jusqu’à ce que l’inflation devienne un problème.

Et avec la hausse des taux d’intérêt qui devrait se poursuivre au moins jusqu’à l’année prochaine, la maison typique devient une chimère de plus en plus inabordable pour les acheteurs d’une première maison, car les remboursements mensuels ont augmenté d’un tiers en seulement six mois.

L’agence de notation Moody’s a déclaré que les hausses de taux n’avaient pas rendu les maisons abordables, car les valeurs n’avaient pas suffisamment baissé.

« Alors que les prix de l’immobilier baissent, la hausse des taux d’intérêt en 2022 et toute nouvelle hausse des taux en 2023 signifient que l’abordabilité pour les nouveaux emprunteurs est médiocre et le restera au cours de l’année prochaine », a-t-il déclaré.

Une maison d’un million de dollars serait désormais à peine abordable pour un couple gagnant 150 000 dollars à eux deux, après que sept hausses de taux d’intérêt aient réduit la capacité de prêt des banques.

De fortes hausses de prix, alors que les taux d’intérêt étaient encore à un niveau record de 0,1 %, signifiaient que le ralentissement qui a commencé cette année n’annulerait probablement pas ces gains et rendrait le logement plus abordable.

Westpac s’attend à ce que les prix des logements à Sydney et à Melbourne chutent de 18 % en 2022 et 2023 en raison de la hausse des taux d’intérêt.

ANZ s’attend à ce que les prix de la capitale chutent de 18%, du pic de 2022 au creux de 2023, avant d’enregistrer une hausse de 5% en 2024, lorsque les taux d’intérêt recommenceront à baisser.

Les économistes Felicity Emmett et Adelaide Timbrell ont déclaré que les investisseurs pourraient être parmi les premiers à revenir sur le marché du logement.

« Bien que nous ne puissions pas écarter la possibilité d’un ralentissement plus marqué, l’étroitesse du marché, évidente dans le faible taux d’inoccupation et la forte croissance des loyers, suggère que les investisseurs pourraient choisir de réintégrer le marché en plus grand nombre que nous ne le prévoyons actuellement », ont-ils déclaré.

Une immigration plus élevée soutiendrait également la demande de biens immobiliers australiens après que la Reserve Bank ait cessé d’augmenter les taux d’intérêt.

« La croissance démographique rebondit plus rapidement que prévu », a déclaré ANZ.

« Il y a un intérêt évident de l’étranger pour le logement en Australie, en particulier de l’Inde. »

Avant la pandémie d’octobre 2019, les maisons de Sydney avec arrière-cour avaient un prix médian de 918 314 $.

Sydney, le marché de la capitale la plus chère d’Australie, avait un prix médian de l’immobilier de 1,243 million de dollars en novembre, après une baisse de 11,9% par rapport au pic d’avril en raison des hausses de taux, selon de nouvelles données CoreLogic.

Ainsi, une maison de 1 million de dollars, bien que considérée comme haut de gamme partout ailleurs en Australie, se situerait dans la moitié inférieure du marché de Sydney, même en période de ralentissement.

Prestons, à 44 km au sud-ouest du centre-ville de Sydney, a un prix médian de 969 555 $.

Les prix ont chuté de 7,8 % ou 81 558 $ depuis qu’ils ont culminé en avril à 1,051 million de dollars.

Mais depuis novembre 2019, le prix médian des maisons a augmenté de 17,8 % ou 146 397 $, contre 823 158 $.

À proximité, Casula, à quelques minutes en voiture des autoroutes M5 et M7, a un prix médian de 984 876 $, soit une augmentation de 20,6 % ou 168 062 $ par rapport à 816 814 $ il y a trois ans.

Les prix ont chuté de 8,8 % ou 94 998 $ depuis qu’ils ont culminé à 1,080 million de dollars en mai.

Alors que les prix des maisons à Sydney ont fortement augmenté, les banlieues proches de la plage dans une fourchette de prix similaire ont fait encore mieux.

La Gold Coast a connu certaines des plus fortes augmentations d’Australie avec le prix médian des maisons à Biggera Waters en trois ans, en hausse de 39,9% ou 272 485 $ à 955 150 $ contre 682 665 $.

Ainsi, la baisse de 13,1% ou 143 372 dollars depuis le sommet de juin de 1,099 million de dollars a à peine annulé les gains de 2020 et 2021.

La côte centrale de la Nouvelle-Galles du Sud, à une heure au nord de Sydney, a également enregistré de solides gains.

Bateau Bay a vu le prix médian de ses maisons en trois ans augmenter de 33,6 % ou de 240 497 $ à 955 564 $ contre 715 068 $.

Ainsi, la baisse de 13,8% ou 153 345 $ par rapport au sommet d’avril de 1,109 million de dollars n’a pas inversé le boom.

Sur la côte nord de la Nouvelle-Galles du Sud, les prix des maisons à Ballina ont augmenté de 24,5% ou 174 709 $ en trois ans pour passer de 713 516 $ à 888 225 $.

Mais la ville au sud de Byron Bay a subi une baisse de 18,8% ou 205 790 dollars par rapport au pic de 1,094 million de dollars en avril.

Melbourne offre un bien meilleur rapport qualité-prix pour ceux qui recherchent une maison près de la ville, Footscray ayant un prix médian de 986 330 $ et se trouvant à seulement 7,5 km du quartier central des affaires.

Mais les prix ici en trois ans ont augmenté d’un plus modeste 12,8 % ou 112 093 $ par rapport à 874 236 $.

Les prix ont chuté de 8,7 % ou 94 228 $ depuis qu’ils ont culminé à 1,081 million de dollars en mars, avant que les taux d’intérêt n’augmentent.

À Brisbane, Annerley a un prix médian des maisons de 951 257 $, avec cette banlieue de maisons plus anciennes du Queensland à seulement 6 km du centre-ville.

Les prix ici ont augmenté de 19,3 % ou 154 039 $ contre 797 257 $ en trois ans.

Mais depuis le pic de mars, les prix ont plongé de 18,4% ou 214 470 dollars contre 1,166 million de dollars.

Dans toute l’Australie, une maison d’un million de dollars serait désormais à peine accessible à un couple à double revenu, gagnant 150 000 dollars par an à eux deux.

Ils seraient légèrement en deçà d’obtenir un prêt de 800 000 $ avec un dépôt de 20 %.

Une famille typique qui pouvait emprunter près d’un million de dollars il y a à peine six mois ne peut désormais obtenir qu’un prêt de 781 200 dollars, ce qui entraîne une forte baisse des prix de l’immobilier avec encore plus de douleur à venir.

Début mai, lorsque le taux de trésorerie de la Banque de réserve était à un niveau record de 0,1 %, un couple avec deux enfants avec un revenu combiné de 150 000 $ pouvait emprunter un maximum de 995 800 $, selon une analyse de RateCity.

La dernière augmentation de novembre signifie que la capacité d’emprunt de cette même famille aurait chuté de 22% ou de 214 600 dollars depuis le début du cycle de resserrement de la Banque de réserve en mai.

Depuis mai, les emprunteurs ont subi des hausses de taux d’intérêt de 2,75 points de pourcentage, au cours de sept hausses mensuelles consécutives des taux d’intérêt qui ont porté le taux au comptant à un sommet de 2,85 % en neuf ans.

C’était le plus d’affilée depuis que la Banque de réserve a commencé à publier un taux de trésorerie cible en 1990, et presque tous les économistes prévoient une huitième augmentation la semaine prochaine.

Les prêteurs depuis novembre de l’année dernière ont été tenus d’évaluer la capacité d’un emprunteur à faire face à une augmentation de trois points de pourcentage des taux hypothécaires variables en vertu des règles de l’Australian Prudential Regulation Authority.

Un emprunteur avec une hypothèque de 800 000 $ a, depuis mai, vu ses remboursements hypothécaires mensuels augmenter de 1 118 $ à 4 193 $ – une augmentation de 36 % par rapport à 3 075 $.

Le gouverneur de la Banque de réserve d’Australie, Philip Lowe, a présenté lundi ses excuses aux emprunteurs qui ont contracté des hypothèques après avoir suggéré à plusieurs reprises que le taux de trésorerie resterait inchangé à 0,1% jusqu’en 2024.

« Je suis désolé que les gens aient écouté ce que nous avions dit et agi en conséquence et se retrouvent maintenant dans une position dans laquelle ils ne veulent pas être, mais à l’époque, nous pensions que c’était la bonne chose à faire », a-t-il déclaré. a déclaré lundi lors d’une audience économique au Sénat.