Indy et Cory Mitchell ont acheté huit propriétés pendant la pandémie, portant à 10 le nombre total de maisons qu’ils possédaient.
C’est parce qu’ils n’ont acheté que des propriétés dont le revenu du loyer était supérieur aux dépenses de la propriété, qui comprenaient l’entretien, l’assurance et le remboursement des prêts.
Cory Mitchell, 28 ans, a une vision assez directe du marché immobilier : « Si ce n’est pas bien orienté, c’est de la spéculation. »
Il a déclaré que si les propriétaires augmentaient leurs revenus locatifs pour faire face aux remboursements des prêts immobiliers, ils misaient sur les gains en capital pour que leur investissement en vaille la peine, et selon lui, c’était « une stratégie très risquée ».
« Surtout avec la hausse des taux d’intérêt, si le complément que vous devez faire chaque mois ou chaque semaine atteint un certain niveau, vous pourriez être soumis à beaucoup de stress », a-t-il déclaré.
« Donc, vous espérez simplement que la valeur de votre propriété va augmenter avec le temps, ce qui peut ou non. »
Indy Mitchell, qui a 29 ans, a déclaré qu’il y avait des investisseurs sur le marché qui étaient à risque.
« Les gens qui ont acheté au cours des deux dernières années lorsque le marché immobilier était en plein essor et que les taux d’intérêt étaient bas, et maintenant les taux d’intérêt ont augmenté.
« S’ils ont acheté des propriétés à endettement négatif où ils doivent recharger leur hypothèque, et s’ils en ont plusieurs, alors je pense que maintenant que les taux d’intérêt sont plus élevés, ils vont un peu souffrir. »
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Où les Mitchell ont acheté
Le couple possédait trois maisons avant la pandémie, qu’il avait acquises de manière relativement passive, en conservant leurs maisons lorsqu’ils déménageaient en ville.
« Nous avons vendu notre propriété à Hamilton dans laquelle nous vivions, qui était ma première maison », a déclaré Indy.
« Après cela, nous recherchions en quelque sorte des propriétés qui avaient un flux de trésorerie positif et qui avaient besoin d’une rénovation – donc quelque chose auquel nous pourrions ajouter de la valeur.
« Ensuite, nous refinancerions, retirerions les fonds propres et recommencer. »
Pendant la pandémie, le couple a d’abord acheté à Dunedin, puis Southland, puis autour de Canterbury et du Waikato.
« Les rendements semblaient être meilleurs là-bas. Les prix des maisons étaient généralement un peu moins chers et les loyers se sont accumulés, de sorte que les flux de trésorerie étaient bien meilleurs », a déclaré Indy.
Le couple n’a rien acheté récemment parce qu’ils disent que les chiffres ne correspondent plus – les prix sont trop élevés et les loyers trop stagnants pour que les investissements aient un sens.
« Nous avons eu une phase de croissance très agressive pendant environ deux ans », a-t-il déclaré. « Nous sommes arrivés à un point où nos prêts ont été exploités par les banques, nous ne pouvions donc plus obtenir d’argent.
« Et les offres que nous trouvions sur le marché devenaient bien pires en termes de flux de trésorerie. »
Le couple était en train de reconstituer ses réserves de liquidités et avait l’intention d’acheter à nouveau si l’équilibre prix-revenu locatif s’améliorait et si les critères de prêt pour les investisseurs étaient assouplis.
Indy a déclaré que le couple ne se souciait pas vraiment de savoir si les prix des maisons augmentaient ou baissaient, car pour eux, les loyers couvriraient les dépenses, ils ne devraient donc pas être forcés de vendre.
Elle a dit que personne ne savait ce que le marché, qui a connu sa plus forte baisse en 27 ans en 2022, ferait ensuite.
Les Mitchell ont reçu le mentorat de Michael Burge, qui a également récemment déclaré que les investisseurs avaient trop souvent oublié « le principe des flux de trésorerie » et acheté des propriétés à engrenage négatif, qu’ils ont choisies parce qu’elles ressemblaient aux maisons dans lesquelles les investisseurs eux-mêmes vivaient.
Il a récemment déclaré que la fenêtre des investisseurs surexposés pour vendre des propriétés se fermait.