- Douglas R. Miller est avocat spécialisé dans l’immobilier et la protection des consommateurs depuis plus de 25 ans.
- Il a déclaré que les agents immobiliers peuvent travailler dans leur meilleur intérêt, et non dans celui de leurs clients, si un contrat est faible.
- Presque tout est négociable et les acheteurs doivent lire attentivement les contrats avant de signer, a-t-il déclaré.
L’achat d’une maison est déjà un processus difficile, et aggraver cela avec un agent immobilier inutile – voire sournois – en tant que copilote peut ajouter du stress et même des coûts inutiles.
Des contrats délibérément déroutants et les motivations égoïstes de certains agents immobiliers poussent certains acheteurs à se retrouver dans des positions délicates, a déclaré Douglas R. Miller, un avocat chevronné de l’immobilier à Minneapolis-St. Quartier Paul.
Miller est également directeur exécutif de Consumer Advocates in American Real Estate, une organisation à but non lucratif qui s’occupe de la protection des consommateurs dans le courtage résidentiel, l’assurance titres et les services juridiques liés à l’immobilier.
Il a dit avoir vu des acheteurs de maison sauter à travers des cerceaux inutiles qui finissent par leur coûter cher, en particulier pendant la frénésie du marché du logement qui a eu lieu en 2020 et 2021, lorsque certains acheteurs se sont sentis pressés d’acheter une maison. (Il convient de noter que certains de ces acheteurs regrettent déjà leurs achats.)
Miller est avocat spécialisé dans l’immobilier et la protection des consommateurs depuis plus de 25 ans.
Douglas Miller
Alors que les agents immobiliers peuvent vous guider sur la bonne voie vers l’accession à la propriété, Miller a déclaré qu’ils peuvent également être destructeurs dans leurs tentatives de se remplir les poches.
Il a vu des agents introduire des frais non liés dans des contrats et représenter à la fois les acheteurs et les vendeurs sans les divulguer, ce qui peut nuire à une négociation impartiale. C’est plus courant que vous ne le pensez, a-t-il ajouté.
Miller a exposé six des éléments les plus importants à surveiller dans votre contrat lors de l’achat d’une maison et de la collaboration avec un agent.
Vous pouvez (et devriez) négocier votre droit de rétractation
Si vous n’êtes pas satisfait de votre agent, vous devriez pouvoir vous en sortir sans drame.
Pourtant, l’agent d’un acheteur, qui travaille avec des acheteurs potentiels pour les aider à trouver la bonne propriété, pourrait compliquer la tâche, a déclaré Miller.
« Si vous travaillez avec une personne de confiance, comme un avocat ou un médecin, et que vous ne l’aimez pas, vous devez pouvoir vous en aller et aller voir quelqu’un d’autre », a-t-il déclaré. Miller a déclaré qu’il est essentiel de s’assurer que tout contrat signé avec l’agent de l’acheteur dès le début comprend une clause de droit d’annulation, où les agents ou les courtiers peuvent être licenciés sans répercussion pour le client. Il a ajouté: « Les courtiers peuvent vous retenir en otage si vous n’avez pas le droit d’annuler le contrat acheteur-courtier. »
Les agents des acheteurs peuvent se faufiler dans les accords d’honoraires où même si vous les libérez de leurs fonctions avant qu’un achat ne soit effectué, ils peuvent toujours avoir droit à une commission des mois plus tard.
Par exemple, si vous faites appel à un autre agent pour acheter une maison, votre premier agent pourrait encore en profiter.
La clause de droit de rétractation permet aux acheteurs de licencier leur agent sans aucune condition.
Assurez-vous que vous n’êtes pas obligé de payer votre courtier même si une transaction échoue
Dans les accords d’honoraires, les agents peuvent inclure des conditions dans lesquelles ils perçoivent une commission même si vous renoncez à un accord. Les commissions représentent généralement environ 6 % du prix de vente de la maison et sont réparties entre l’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur.
« Vous ne voulez pas payer de commission si l’accord ne se conclut pas », a déclaré Miller.
Afin d’éviter cela, il est possible de négocier cette sortie de votre contrat dès le début.
« C’est parfaitement acceptable s’ils ne sont payés que lorsque vous finissez par acheter une maison », a déclaré Miller. « Ce sont des conditions très raisonnables que tout le monde devrait accepter. »
Négocier les frais de votre courtier peut être la clé pour vous faire économiser de l’argent
Dans une vente de maison, les agents des acheteurs sont en fait payés par le vendeur. En réalité, leur commission est intégrée au coût total de la maison, ce qui fait mal aux poches de l’acheteur si la commission est élevée.
En raison de cette technicité, la négociation des frais semble irréaliste car, en fin de compte, l’acheteur ne propose pas le chiffre pour commencer, mais les acheteurs peuvent récupérer une partie de cet argent grâce à une remise, a déclaré Miller.
« Vous devez demander une remise à votre courtier – ces agents immobiliers sont prêts à ce que vous demandiez une remise », a-t-il déclaré. « Ce sont censés être des frais négociés. Je ne veux pas que le vendeur ou le courtier inscripteur détermine combien mon courtier est payé. Moi, en tant qu’acheteur, je veux prendre cette décision. »
Méfiez-vous des agents et des courtiers en double jeu
Représenter deux parties opposées n’est pas illégal dans l’immobilier – et cela pourrait finir par coûter cher au client.
Skynesher/Getty Images
Un agent représentant à la fois l’acheteur et le vendeur peut sembler inoffensif – et même efficace en supprimant l’intermédiaire – mais de manière réaliste, les incitations financières pour les agents peuvent être trop tentantes pour agir de bonne foi en tant que fiduciaire de l’acheteur et du vendeur.
Miller a déclaré que représenter deux intérêts opposés dans une transaction est illégal dans d’autres formes de droit, mais pas dans l’immobilier.
« Vous ne pouvez pas servir deux maîtres », a déclaré Miller. « Les agents immobiliers ont une incitation financière à convaincre les gens de s’engager dans une double agence parce qu’ils perçoivent une double rémunération. »
Miller a averti non seulement de rechercher un agent représentant les deux parties, mais également des maisons de courtage. Deux agents sous le même courtage sont également considérés comme une double agence, a déclaré Miller.
Il a suggéré que les maisons de courtage puissent négocier en interne pour recevoir la meilleure commission au lieu de la meilleure offre pour leurs clients.
Ne choisissez pas toujours les sociétés financières auxquelles votre agent vous réfère
Lorsque votre agent suggère d’utiliser une société de titres ou un prêteur hypothécaire, prenez toujours ce conseil avec un grain de sel – votre agent pourrait tirer profit de la recommandation. « Accord commercial affilié » est le terme classique, et il peut être dangereux pour les acheteurs, a déclaré Miller.
« Les sociétés de titres sont censées prendre des décisions importantes concernant la fermeture et l’assurabilité d’un dossier », a déclaré Miller, qui est un code d’avocat pour un dossier contenant tous vos documents nécessaires qui garantissent votre capacité à acheter la maison. « S’ils appartiennent à un agent immobilier qui touche une commission de 100 000 $ sur la conclusion de l’accord, devinez quoi? Ils vont simplement approuver cet accord. »
Miller a suggéré de rechercher une société de titres indépendante pour garantir une transaction sécurisée.
Restez loin de l’arbitrage
L’arbitrage est une alternative au litige, ce qui signifie que tout différend juridique que vous pourriez avoir pendant le processus d’achat d’une maison peut être réglé par arbitrage au lieu d’aller devant les tribunaux. Mais ce n’est pas avantageux pour les acheteurs et ils ne devraient pas l’accepter, a déclaré Miller.
« Ils ne peuvent pas vous forcer à accepter l’arbitrage », a-t-il déclaré.
Les acheteurs doivent simplement s’en tenir au litige s’ils ont un différend. L’une des principales conséquences de l’acceptation de l’arbitrage est qu’il annule votre droit à un procès devant jury. Selon Miller, l’arbitrage dans l’immobilier est souvent un tribunal fantoche qui conduit à des résultats biaisés.
« Lorsque nous parlons d’agents immobiliers, l’arbitrage est mis en place selon leurs propres règles », a-t-il déclaré. « Cela signifie que le décideur est sélectionné par les agents immobiliers. »