United Wholesale MortgageLes mouvements agressifs de (UWM) pour prendre l’avantage sur la concurrence ont tendance à provoquer la controverse.
L’ultimatum qu’il a imposé il y a deux ans a effectivement interdit aux courtiers partenaires de faire également des affaires avec deux des rivaux d’UWM. Cela a rapidement provoqué des poursuites antitrust. La réduction des prix du prêteur de 50 à 100 points de base sur tous ses prêts l’année dernière a conduit à des accusations selon lesquelles UWM rendait impossible pour certains prêteurs de faire des affaires dans l’espace. La stratégie a forcé les concurrents à quitter complètement l’espace, affaiblissant sans doute la chaîne dans son ensemble.
Il y a deux semaines, UWM a annoncé qu’elle accorderait 125 points de base aux courtiers à titre de remise à utiliser sur tous les prêts, avec jusqu’à 40 points de base par prêt.
« Parfois, 10 à 20 points de base, c’est tout ce dont un LO a besoin pour convaincre un agent immobilier ou faire preuve de créativité sur le prêt d’un emprunteur », a déclaré le prêteur dans un communiqué.
Les avocats de la conformité hypothécaire interrogés par HousingWire ont déclaré que le programme, surnommé « Control Your Price », soulève des sujets de préoccupation potentiels sur trois sujets : les règles qui régissent la rémunération des agents de crédit ; prêt équitable; et les actes et pratiques déloyaux, trompeurs et abusifs. Ces domaines de conformité relèvent de l’égide d’organismes de réglementation tels que le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) et les États-Unis Département du logement et du développement urbain (HUD).
« Le programme augmente le potentiel de violations », a déclaré Troy Garris, co-gérant chez Garris Horn LLP. « C’est une question de gestion des risques : certains clients diraient : ‘Je comprends qu’il y a des zones grises, mais je suis prêt à prendre le risque.’ D’autres diraient : ‘Cela me semble trop risqué, alors je ne vais pas le faire.’
Colgate Selden, ancienne avocate du CFPB et actuelle associée du cabinet Vide Rome LLP, est d’accord : « Je pense qu’il y a un moyen de le faire pour réduire votre risque. Mais rien n’est sans risque.
Dans un communiqué, Jeff Midbo, avocat général adjoint et directeur de la conformité d’UWM, a défendu l’initiative et a déclaré qu’il n’y avait « aucun risque réglementaire unique avec ce programme ».
Les avocats interrogés par HousingWire ont déclaré que rien ne semblait clairement dépasser la ligne juridique avec l’initiative Control Your Price. Cependant, certains éléments pourraient inciter les régulateurs à être réexaminés, comme expliqué ci-dessous.
Compensation LO
La réglementation Z de la Truth in Lending Act protège les Américains lorsqu’ils utilisent le crédit à la consommation. Il interdit à un prêteur de payer ses courtiers en fonction des termes ou conditions d’une transaction hypothécaire et des LO de diriger les emprunteurs vers des prêts qui entraîneraient une rémunération plus élevée, même si cela signifie des taux hypothécaires plus bas pour les clients.
« Le programme UWM est une excellente nouvelle car l’emprunteur obtient ce prêt plus avantageux, peut-être avec un taux inférieur », a déclaré un avocat spécialisé en conformité hypothécaire qui a requis l’anonymat pour parler franchement de l’initiative UWM. « Mais la règle ne veut pas que les initiateurs de prêts, comme les courtiers, puissent jouer au cas par cas avec leur rémunération, même si cela pourrait être une bonne chose pour le consommateur. »
Le même avocat a ajouté : « L’industrie a essayé de convaincre le CFPB d’autoriser davantage de concessions de compensation, et le CFPB a refusé ou a refusé de le faire. »
Selon Selden, la règle est claire. Si UWM ne réduit pas la rémunération des courtiers pour modifier la tarification des prêts hypothécaires, l’initiative n’est qu’une discrétion en matière de tarification, ce qui serait autorisé par la loi. Cependant, cela nécessite une surveillance.
« Maintenant, disons que la LO utilise l’ensemble de ses remises. Puis, le trimestre suivant, la société réduit la rémunération du courtier pour tenir compte de cela », a déclaré Selden. « Le CFPB fait de la juricomptabilité. C’est ainsi qu’ils ont détecté plusieurs des violations présumées dans le passé en passant en revue et en faisant correspondre les trimestres ultérieurs à ce qui s’est passé au cours des trimestres précédents.
Midbo a déclaré à HousingWire que le programme n’avait pas d’incidence sur la rémunération des courtiers.
Impact disparate et flexibilité du courtier UWM
Le règlement B de la loi sur l’égalité des chances en matière de crédit, qui protège les demandeurs contre la discrimination dans les opérations de crédit, met l’accent sur le concept d’« impact disparate ». Cela se produit lorsqu’un prêteur utilise des politiques ou des pratiques neutres, mais qu’elles ont un effet négatif sur un membre d’une catégorie protégée, même en l’absence d’intention. (Lorsqu’il y a intention, cela s’appelle un traitement disparate.)
L’exclusion se produit lorsque les politiques et pratiques des prêteurs répondent à un besoin commercial légitime. Par exemple, l’utilisation des cotes de crédit pourrait être considérée comme un impact disparate, car les emprunteurs de races et d’ethnies spécifiques ont souvent des cotes inférieures. En fin de compte, ils se verraient refuser l’accès aux hypothèques. Mais les prêteurs justifient l’utilisation des cotes de crédit par la nécessité de garantir qu’ils seront remboursés – un besoin commercial légitime.
Le Fair Housing Act et d’autres lois similaires dans les États imposent également des prêts équitables dans le secteur du logement.
Selon les avocats, donner aux vendeurs une flexibilité en matière de remises pourrait entraîner par inadvertance une discrimination équitable en matière de prêts s’ils ne sont pas gérés correctement.
« Si vous prenez un groupe de personnes et que vous dites : ‘Voilà un paquet de réductions. Allez les donner à qui vous voulez », alors vous courez le risque qu’ils ne les donnent qu’à des personnes d’une certaine catégorie de race, d’ethnie ou d’une autre base interdite », a déclaré Garris.
Mais les avocats ont convenu qu’une surveillance appropriée peut empêcher la discrimination par impact disparate.
« Je conseillerais à tout prêteur de procéder à une évaluation des risques, de surveiller l’utilisation de cette flexibilité à l’avenir et de former les vendeurs, de leur rappeler leurs obligations de prêt équitables », a déclaré l’avocat hypothécaire qui a requis l’anonymat. « Ce n’est pas nécessairement un problème. Mais c’est certainement quelque chose que les régulateurs de prêt équitables considèrent comme un drapeau rouge.
À ce sujet, Midbo a déclaré qu’UWM « effectue rigoureusement des tests de prêt équitables sur une base trimestrielle, et si des irrégularités surviennent, elles seront traitées immédiatement ».
UWM & la question inexplorée des pratiques déloyales
La loi Dodd-Frank de 2010 sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs couvre les actes ou pratiques déloyaux, trompeurs ou abusifs (UDAAP). Cela se produit, par exemple, lorsque les pratiques interfèrent avec la capacité d’un consommateur à comprendre les termes ou conditions d’un produit, tels que ses coûts et ses risques.
« C’est un domaine du droit qui est pour la plupart inexploré », a déclaré Garris. «Mais l’actuel directeur du CFPB, Rohit Chopra, a intégré dans ses manuels d’examen des concepts de prêt équitable et a suggéré, en faisant des déclarations publiques, qu’une violation de prêt équitable, en plus d’être un problème de prêt équitable, est également une violation de l’UDAAP. .”
Selon Garris, dans le cas précis d’UWM, les remises sont si « larges et peu claires » que quelqu’un pourrait dire que le client ne se rend pas compte que le courtier a des remises à lui accorder. De plus, le client ne dispose pas d’informations claires et ne peut pas faire un choix clair en fonction de ce qui est divulgué.
« Ce n’est pas nécessairement vrai qu’un consommateur particulier va être maltraité dans le cadre d’un tel programme », a déclaré l’avocat qui a requis l’anonymat. « Mais cela semble un peu injuste si, en toutes circonstances, le courtier offre ces grandes flexibilités de prix innovantes, mais la prochaine personne qui vient chercher un prêt n’obtient pas ces options. »
L’avocat a poursuivi: «Le contre-argument est que, tant que les emprunteurs obtiennent la divulgation de toutes les conditions qu’ils acceptent et qu’ils magasinent comme le ferait un consommateur intelligent, ils donnent les conditions qu’ils ont négociées. pour. »
À ce sujet, UWM a déclaré que, contrairement aux LO de détail, les initiateurs de LO de gros sont tenus de divulguer tous les détails de tarification, y compris la rémunération des courtiers. « Il est également important de noter qu’en tant que prêteur de gros, les OL avec lesquels nous nous associons ne travaillent pas pour UWM. Bien que nous offrions de la formation et exercions une surveillance, les courtiers hypothécaires sont des entrepreneurs indépendants.
Suivre le chef
Les avocats ont mentionné que l’une des principales raisons de discuter des risques réglementaires des initiatives Control Your Price est que d’autres prêteurs pourraient vouloir les copier. Ils ont raison.
Basé au Tennessee Première hypothèque communautaire, Inc. (FCM) a commencé à étudier comment mettre en œuvre un programme similaire, selon le PDG de la société, Keith Canter.
« Eh bien, je viens de demander à notre grossiste en chef aujourd’hui si nous pouvions le faire, et elle a dit oui », a déclaré Canter lors d’une interview. « Nous examinons si c’est quelque chose qui profiterait à nos partenaires commerciaux et envisageons certainement de mettre en œuvre quelque chose dans le même sens. »
Filiale à part entière d’une banque, la FCM a un « bilan solide » et « se trouve dans une très belle situation de trésorerie » pour s’engager dans ces programmes, a déclaré Canter.
Selon les avocats, la grande question est de savoir si d’autres prêteurs auront l’évaluation des risques et les contrôles en place pour adopter un programme comme celui-ci.
Selon eux, les prêteurs sont plus susceptibles d’assumer des risques lorsque le marché ralentit pour gagner des parts de marché – ou pour éviter de fermer des portes.
« Le Bureau et les régulateurs des États renforcent leur surveillance pendant ces périodes car ils savent qu’il existe un risque accru de préjudice pour les consommateurs », a déclaré Selden. « Lorsque les marchés sont en baisse, il y a un risque élevé ; et lorsque les marchés sont en hausse, il y a un risque accru parce que tout le monde essaie simplement de faire passer le volume par la porte aussi vite qu’il le peut. Et c’est là qu’ils font des erreurs.