ALTA : Protéger les droits de propriété avec une assurance titres

Pour la plupart des professionnels de l’industrie immobilière, l’assurance titres n’a pas besoin d’être présentée. Produit de confiance, l’assurance titres est utilisée depuis plus d’un siècle pour protéger les transactions immobilières et les droits de propriété.

Cependant, la plupart des Américains n’apprennent rien sur l’assurance titres jusqu’à ce qu’ils achètent leur première maison et au milieu de l’activité souvent stressante et frénétique du processus de clôture, les acheteurs de maison peuvent être confus quant à de nombreux coûts de règlement et pourquoi ils doivent acheter une police d’assurance titres. .

L’assurance titres est différente de la plupart des autres produits d’assurance. Contrairement à l’assurance automobile et habitation, qui nécessite une prime mensuelle et ne vous aide qu’à après s’il y a un problème, une recherche de titre détecte et résout le plus souvent tout problème avant le jour de la fermeture et l’assurance titres offre une protection aussi longtemps que vous ou vos héritiers possédez la propriété.

Pour l’assurance titres, un acheteur de maison n’a qu’à payer des frais uniques à la clôture, qui correspondent généralement au montant du prix d’achat de l’immobilier. Pour une maison d’une valeur de 250 000 $, le coût d’une police d’assurance titres du propriétaire ne serait que de 11 cents par jour sur une hypothèque de 30 ans.

Alors que d’autres formes d’assurance ont vu leurs taux augmenter ces dernières années, le coût moyen de la couverture d’assurance titres a diminué de 7,8 % à l’échelle nationale depuis 2004 et d’environ 5 % au cours des deux dernières années, selon les données les plus récentes de l’industrie de 2021.

L’assurance titres est un produit entièrement réglementé.

Partout au pays, les services d’assurance des États surveillent les pratiques et les tarifs de l’industrie pour s’assurer qu’ils ne sont pas excessifs, inadéquats ou injustement discriminatoires. Les assureurs doivent ensuite justifier leurs tarifs, à l’aide de données actuarielles, auprès des autorités de réglementation de l’État. Les régulateurs d’État saisissent les données annuelles sur les revenus et les dépenses des agents d’assurance titres et des souscripteurs dans le but de mesurer la rentabilité, la compétitivité et le caractère raisonnable des tarifs et charges des titres.

L’industrie de l’assurance titres est réglementée non seulement dans les 50 États, mais également au niveau fédéral, les sociétés de titres et de règlement étant tenues de divulguer tous les frais à la fois sur l’estimation de prêt, que les consommateurs reçoivent trois jours après avoir demandé un prêt, et sur la clôture. Divulgation, qui est fournie aux acheteurs de maison trois jours avant la clôture.

Il existe également des directives strictes sur la manière dont les frais de propriété et de règlement sont divulgués aux consommateurs et lorsque des changements de circonstances permettent de modifier les divulgations. L’ALTA était fière de travailler en étroite collaboration avec le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) pour contribuer à l’élaboration de cette réglementation entrée en vigueur en 2015.

Le travail initial et curatif des assureurs de titres impliqué dans une recherche de titre est essentiel pour aider à réduire le risque de réclamations.

Contrairement à d’autres produits d’assurance où la majeure partie des coûts initiaux est le marketing, les dépenses initiales pour l’assurance titres sont liées à la recherche de documents publics pour garantir les risques de propriété et de privilège. Une grande partie des dépenses est investie dans les efforts des professionnels des titres fonciers pour examiner le titre et acheter les données du titre auprès des gouvernements locaux.

C’est la volonté de la compagnie d’assurance titres de soutenir ce travail – même si le défaut provient de registres publics défectueux – qui donne aux prêteurs l’assurance qu’ils ont une hypothèque de premier rang.

Il y a une différence entre une police de propriétaire et une police de prêteur.

La police d’un prêteur protège principalement contre les réclamations qui peuvent affecter le privilège hypothécaire du prêteur et ne protège pas directement les droits de propriété du propriétaire, c’est pourquoi les professionnels du titre recommandent aux consommateurs de souscrire une police de propriétaire pour protéger l’un des plus grands investissements de la vie.

Avec l’assurance titres, une réclamation est grave et une perte signifie que l’accession à la propriété est menacée. Avoir une assurance titres du propriétaire signifie que le coût de la défense et les frais juridiques qui seraient généralement à la charge du propriétaire sont plutôt payés par l’assureur titres.

Récemment, un avocat m’a raconté comment l’un de ses clients avait acheté une maison dans le Connecticut. Les acheteurs ont acheté une assurance titres, qui s’est avérée être un excellent investissement. En raison d’un mauvais classement, personne n’a eu connaissance d’un empiètement avant des mois après la fermeture. Il n’apparaissait pas dans la recherche de titres ou la recherche municipale de la société de titres.

La police couvrait le coût total de la résolution du problème et le client n’encourait aucun frais. Comme nous le savons, les frais uniques pour l’assurance titres sont la meilleure affaire et d’autres options peuvent coûter leur maison aux gens. Si un problème de titre survenait sur une propriété couverte par des produits d’assurance titres alternatifs – tels que certaines lettres d’opinion d’avocat – un demandeur devrait prouver la négligence de la part de l’avocat pour poursuivre la réclamation avec lui.

S’il n’est pas prouvé, un demandeur devra probablement payer les frais juridiques impliqués pour plaider la question du titre, ce qui représente un fardeau financier et un risque important de perdre la propriété.

Les consommateurs peuvent magasiner et doivent comparer les politiques.

Les consommateurs sont encouragés à demander à leur professionnel du titre comment les tarifs sont déterminés là où ils vivent et quels services sont fournis dans les frais, ainsi qu’à faire le tour.

Les recherches du CFPB montrent que la réglementation TRID a aidé les consommateurs à mieux comprendre leurs frais de clôture et à comparer les offres concurrentes.

Les approches d’assurance titres gérées par le gouvernement ne sont pas moins coûteuses.

Le système actuel géré par le gouvernement dans l’Iowa est souvent cité comme une alternative à l’assurance titres traditionnelle. Cependant, le modèle de l’Iowa n’est pas transférable à d’autres États. Une étude du Congrès a conclu qu’un système géré par le gouvernement ne rendrait pas l’achat d’une maison ou d’une entreprise plus facile ou moins cher en raison des autres coûts que les consommateurs doivent payer associés à la transaction immobilière.

En fait, les frais de clôture totaux de l’Iowa étaient plus élevés que ceux de 12 autres États en 2021. Ce système ne réduirait pas les coûts des acheteurs de maison et entraînerait des pertes d’emplois.

L’assurance titres reste essentielle.

En raison de leur nature complexe, les recherches de titres sont effectuées par des professionnels experts en assurance titres. Au-delà d’une recherche dans les archives publiques, ces professionnels examinent les documents de titre trouvés lors de la recherche et aident à résoudre les problèmes en suspens, tels que le remboursement des hypothèques antérieures ou la vérification qu’il n’y a aucun montant impayé dû aux entrepreneurs.

Documents falsifiés ou falsifiés, actes non valides et descriptions de propriété incorrectes ne sont que quelques-uns des problèmes qui doivent être examinés au cours d’une recherche de titre complète. Ensuite, ils préparent le nouvel acte et finalement facilitent la clôture.

Dans chaque comté à travers l’Amérique, les professionnels du titre travaillent avec diligence pour protéger le plus grand investissement de la plupart des Américains – leur maison. L’assurance titres est – et sera toujours – essentielle.

Diane Tomb est directrice générale de l’American Land Title Association.