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Fin août, alors que les taux hypothécaires dépassaient largement les 7 % et commençaient à grimper vers 8 %, Jeff Anderson a demandé à une cliente de faire ce que peu d’autres propriétaires sont prêts à faire : elle a renoncé à son taux hypothécaire de 4 %.
Vous pensez probablement, « Euh, pourquoi diable ferait-elle ça? »
La cliente voulait rembourser 30 000 $ de dettes à la consommation, gérer des projets de rénovation domiciliaire et aider sa fille à commencer l’université, a déclaré Anderson, conseiller hypothécaire de longue date en Californie du Sud. En effectuant un refinancement en espèces, elle a obtenu un prêt FHA de 340 000 $ et a obtenu un taux hypothécaire de 6,9 %.
« À la clôture, mon client recevra 10 000 $ en espèces d’avance. Nous remboursons son solde hypothécaire actuel de 280 000 $ tout en conservant plus de 200 000 $ de valeur nette de sa maison », a déclaré Anderson, qui dirige la boutique de courtiers hypothécaires. Prêts immobiliers à Rancho Capital. « Elle économiserait 550 $ par mois et moins[ing] son taux d’endettement est légèrement inférieur à 50 %, contre 57 % actuellement. L’argent ne manque pas pour elle en ce moment.
Un refi avec retrait d’argent remplace l’hypothèque actuelle du propriétaire par un nouveau prêt plus important à des conditions différentes de celles du prêt initial. En échange, l’emprunteur reçoit la différence en espèces entre le nouveau montant emprunté et l’ancien solde hypothécaire.
Lorsque les taux hypothécaires étaient à des niveaux historiquement bas en 2020 et 2021, un nombre record de propriétaires ont exploité leur valeur nette via des refinancements de retrait et ont quand même réussi à obtenir des taux bas sur le nouveau prêt hypothécaire. En 2021, plus de 1 200 milliards de dollars de refinancements en espèces ont été exécutés.
Mais depuis que le coût d’emprunt a grimpé en flèche en raison des hausses de taux de la Fed, rares sont les propriétaires prêts à renoncer à leur prêt hypothécaire inférieur à 4 % et à le refinancer pour obtenir un prêt hypothécaire d’au moins 300 points de base plus élevé.
Même si environ 30 % des demandes de prêts hypothécaires concernent des refinancements, près de 90 % des demandes de prêts hypothécaires actuelles sont aujourd’hui des prêts d’achat.
Mais pour certains emprunteurs à faible FICO qui ont besoin d’une somme forfaitaire de liquidités, un refinancement par retrait d’argent peut être une option judicieuse, grâce à la valeur nette accumulée de leur logement. (La valeur nette moyenne d’une propriété exploitable pour les propriétaires était légèrement supérieure à 200 000 $ en août 2023, contre 126 606 $ en août 2020, selon les données de Échange intercontinental.)
Parmi les retraits globaux sur valeur nette, les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ont représenté plus de la moitié (52 %) de la part au deuxième trimestre, les refis de retrait représentant le reste. Mais le profil des emprunteurs en retrait représentait environ 90 % de tous les refis au cours de cette période, a noté l’ICE.
L’emprunteur moyen cherchant à refinancer avait un solde d’environ 165 000 $ en août, soit bien en baisse par rapport à ce qu’il était au cours des deux dernières années, a déclaré Andy Walden, vice-président de la recherche d’entreprise de l’ICE, dans une interview.
«Ils (les emprunteurs refi en cash-out) ne renoncent pas à un taux d’intérêt record sur un solde très important, donc ils vont bien et sont prêts à renoncer au taux bas qu’ils ont actuellement. Environ 100 000 $ en moyenne, c’est ce qu’ils ont emprunté ces derniers mois. Ils peuvent obtenir ce retrait d’actions à un taux d’intérêt légèrement meilleur que celui que vous pourriez retirer sur un HELOC », a déclaré Walden.
Les refis de retrait ne conviennent pas à tous les emprunteurs.
Il existe d’autres moyens d’exploiter la valeur nette de votre logement sans effectuer de refinancement en espèces. Les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC permettent à l’emprunteur d’emprunter sur la valeur nette de sa maison sans avoir à renoncer à son prêt hypothécaire existant. Il s’agit de deuxièmes hypothèques, ce qui signifie que les emprunteurs les contractent en plus de leur hypothèque actuelle.
L’option de refinancement avec retrait fonctionne mieux pour les emprunteurs à faible cote de crédit disposant d’au moins 20 % de valeur nette de la maison pour se qualifier, a déclaré John Ortega, initiateur de prêt chez Mutuelle d’hypothèques d’Omaha.
En règle générale, les emprunteurs ont généralement besoin d’un ratio dette/revenu (DTI) de 40 % à 50 % ou moins et pourraient être admissibles à un refi de retrait avec une cote de crédit de 620. Les cotes de crédit des emprunteurs FHA pourraient descendre encore plus bas. .
Certains emprunteurs sont empêchés de négocier un HELOC – le produit nécessite généralement un score de crédit plus élevé – ou un autre type de prêt secondaire, et n’ont souvent d’autre choix que de se refinancer.
Pour les clients qui choisissent d’obtenir un prêt hypothécaire de refinancement avec retrait d’argent, Ortega montre combien ils pourraient économiser par mois et potentiellement investir l’argent supplémentaire pour rembourser le prêt hypothécaire plus tôt.
« Lorsque vous commencerez à consolider toutes ces dettes, leurs cotes de crédit s’amélioreront assez rapidement et les placeront dans une bien meilleure position pour l’avenir. C’est de ça qu’il s’agit vraiment, ce n’est pas vivre dans le moment présent. Il s’agit de vivre dans ce qui va se passer plus tard », a déclaré Ortega.
Le marché du refinancement avec retrait d’argent est encore minime par rapport aux prêts à l’achat, mais chaque opportunité d’aider un client est précieuse.
« C’est un travail difficile. De nombreux emprunteurs hésitent à renoncer à leurs faibles taux hypothécaires », a déclaré Ortega. « Mais si je peux libérer leurs flux de trésorerie, le taux hypothécaire est plus élevé, mais ils ont de l’argent supplémentaire pour travailler, le réinvestir dans l’hypothèque et se désendetter plus tôt. »