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Les promoteurs communautaires locaux qui soumissionnent sur des saisies au second semestre 2023 signalent un ralentissement de l’appréciation des prix de l’immobilier aux États-Unis au premier semestre 2024, avec un risque croissant que l’appréciation revienne en territoire négatif. Le risque d’une double baisse de l’appréciation des prix de l’immobilier varie considérablement selon les marchés, même parmi certains marchés d’une même région et d’un même État.
Le comportement des enchères pour les propriétés saisies sur Auction.com au premier trimestre 2023 prédisait de manière fiable un rebond de l’appréciation du prix de détail des logements au troisième trimestre 2023. Cette prédiction est documentée dans mes dernières perspectives de marché pour HousingWire, publiées en mai.
Comme prévu par le comportement des acheteurs de biens immobiliers en difficulté, les prix médians des logements au détail ont augmenté d’une année sur l’autre pendant trois mois consécutifs, de juillet à septembre, après cinq mois consécutifs de baisse d’une année sur l’autre, selon les données du Association nationale des agents immobiliers (NAR).
Aujourd’hui, le même comportement d’enchères d’Auction.com indique un ralentissement, voire une possible double baisse, de l’appréciation des prix de détail des logements au cours des six prochains mois, en particulier sur certains marchés locaux.
Quel comportement d’enchères signale un ralentissement ?
Une mesure clé du comportement des enchères est le prix que les enchérisseurs sont prêts à payer pour des propriétés en difficulté par rapport à la valeur estimée après réparation de ces propriétés. L’inverse de cette mesure est la remise demandée par les soumissionnaires – le pourcentage inférieur à la valeur estimée après réparation. C’est cette mesure qui a anticipé avec précision le rebond des prix de l’immobilier au troisième trimestre 2023 et qui anticipe désormais un ralentissement – et une possible double baisse – de l’appréciation des prix de l’immobilier au début de 2024.
L’enchère gagnante des propriétés achetées lors des enchères de saisie au troisième trimestre 2023 était en moyenne de 58,6 % de la valeur estimée après réparation de ces mêmes propriétés – soit 41,4 % en dessous de la valeur estimée après réparation. Ce chiffre de 58,6 % est en baisse par rapport aux 59,2 % du deuxième trimestre, soit la première baisse trimestrielle après deux hausses trimestrielles consécutives. Ce chiffre de 58,6 % était également inférieur à la moyenne de 60,3 % de 2019, qui constitue une bonne référence pour évaluer les prix des biens immobiliers en difficulté dans un marché immobilier relativement normal avec une faible appréciation des prix des logements à un chiffre.
Les données mensuelles montrent plus clairement la tendance à la baisse des prix exigés par les enchérisseurs lors des enchères de saisies immobilières. Le ratio entre l’offre retenue et la valeur après réparation a diminué chaque mois au cours du troisième trimestre, et il a continué de diminuer au cours du premier mois du quatrième trimestre, tombant à 55,5 % en octobre, soit près de cinq points de moins que la moyenne de 2019.
Quels marchés locaux sont à risque ?
Les marchés locaux où le ratio offre/valeur gagnante au troisième trimestre 2023 était le plus inférieur aux niveaux de 2019 (en comparant chaque marché à lui-même) sont ceux qui risquent le plus de connaître une double baisse de l’appréciation des prix de l’immobilier au début de 2024.
Parmi les 148 zones métropolitaines disposant de données suffisantes, 73 (49 %) avaient un ratio offre/valeur gagnante au troisième trimestre 2023 inférieur à celui du troisième trimestre 2019. Il y avait 15 marchés (10 %) avec une baisse d’au moins 10 %. points dans le ratio offre/valeur gagnante lors des enchères de saisie, notamment à New Haven, Connecticut, Charlotte, Caroline du Nord et Los Angeles, Californie. Il y a eu 31 marchés (21 %) avec des baisses d’au moins 5 points, dont Austin, Texas, Memphis, Tennessee et la Nouvelle-Orléans, Louisiane.
De l’autre côté du risque de prix se trouvaient des marchés où les acheteurs de saisies immobilières étaient prêts à payer un prix plus élevé par rapport à la valeur après réparation au troisième trimestre 2023 qu’au troisième trimestre 2019. Ces marchés sont plus susceptibles de voir une appréciation continue des prix des logements au début. 2024. Il y avait 20 (14 %) marchés avec une augmentation d’au moins 10 points du ratio offre/valeur moyenne gagnante entre le troisième trimestre 2019 et le troisième trimestre 2023, notamment Pittsburgh, Pennsylvanie, Hartford, Connecticut, Wichita, Kansas, Flint, Michigan et Winston-Salem, Caroline du Nord.
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