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Nous vous écrivons aujourd’hui pour aborder les conséquences imprévues qui pourraient résulter du dilemme des commissions des agents immobiliers découlant de récentes poursuites. En tant que dirigeants d’une organisation à but non lucratif, les Association des experts hypothécaires indépendants (AIME), nous défendons les intérêts de plus de 65 000 courtiers hypothécaires en gros et acheteurs de maison dans tout le pays. De nombreux procès contestent la structure dominante des commissions des agents immobiliers et, par conséquent, les discussions sur le sujet ne manquent pas dans l’industrie.
Plus précisément, ces poursuites et les conversations qui les entourent portent sur la convention selon laquelle les vendeurs supportent le coût des commissions à la fois pour leur agent et pour l’agent de l’acheteur.
Dans cette lettre ouverte, notre discussion est délibérément étroite, se concentrant exclusivement sur les impacts négatifs potentiels sur le secteur hypothécaire et les emprunteurs qui pourraient survenir si, à la suite de ce procès, les acheteurs se trouvaient obligés ou attendus d’assumer le coût des commissions des agents acheteurs. Notre analyse ne s’étend pas aux ramifications plus larges du marché, car ces considérations ne relèvent pas de notre expertise.
Les futurs acheteurs ressentiront indéniablement l’impact de cette conversation pendant des décennies. En tant que défenseurs des acheteurs de maison, nous estimons qu’il est de notre responsabilité de remédier aux effets d’entraînement potentiels pour les acheteurs de maison à l’échelle nationale.
La complexité de l’écosystème de l’achat d’une maison est vaste. Une seule transaction d’achat de maison implique des acheteurs, des vendeurs, des agents immobiliers, des prêteurs hypothécaires, des sociétés de règlement, des évaluateurs, des compagnies d’assurance et des systèmes judiciaires, pour n’en nommer que quelques-uns. Modifier la dynamique opérationnelle d’un composant peut envoyer des ondes de choc dans l’ensemble du système. Ci-dessous, nous mettons en lumière les conséquences imprévues potentielles sur les prêts hypothécaires et sur des groupes de consommateurs spécifiques si les acheteurs étaient obligés de couvrir les commissions de leur agent.
- Impact sur les militaires et les anciens combattants
Avant tout, ce changement nuirait à un groupe de personnes qui ont déjà tant donné à notre nation : nos militaires en service actif et nos anciens combattants. Les directives VA empêchent catégoriquement les acheteurs de payer les commissions des agents (« VA Lender’s Handbook », chapitre 8, section 3, sous-section c). Par conséquent, si les acheteurs devaient payer ces frais, notre communauté militaire serait confrontée au choix intenable de renoncer à la représentation d’un agent immobilier ou de ne pas bénéficier de son avantage immobilier VA. Même dans un scénario où les commissions des agents payeurs deviennent la norme mais ne sont pas obligatoires, les acheteurs VA risquent d’y perdre. Leurs offres – demandant aux vendeurs d’assumer toutes les commissions – pourraient être négligées au profit d’offres structurées de manière plus conventionnelle, en particulier sur des marchés concurrentiels.
- Impact sur les premiers acheteurs de maison
De plus, les primo-accédants à la propriété (FTHB), en particulier ceux issus de communautés marginalisées, se heurteraient à des obstacles accrus. Avec la hausse constante des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt, les obstacles à l’accession à la propriété sont déjà trop élevés. Alors que l’acompte minimum pour le FTHB sur un financement conventionnel s’élève à 3 %, le fait de supporter des commissions d’agent doublerait effectivement ce seuil dans de nombreux cas.
- Impact sur le processus d’évaluation
L’intégration de modèles de paiement de commissions d’agent incohérents – parfois par les acheteurs, parfois par les vendeurs – pourrait aggraver la complexité du processus d’évaluation. Déterminer la valeur d’une propriété implique d’analyser plusieurs variables au-delà des seuls prix de vente. Les évaluateurs prennent en compte les crédits des frais de clôture du vendeur, la nature de la transaction, les conditions de la propriété et bien plus encore. Injecter « Qui a supporté la commission de l’agent de l’acheteur ? » dans cette matrice, surtout lorsque ces données ne sont pas actuellement disponibles pour les évaluateurs, complique encore les choses, déstabilisant la confiance dans la valeur de la garantie du prêt.
- Impact sur les acomptes
Les coûts de la mise de fonds sont déjà une source d’inquiétude pour de nombreux acheteurs potentiels. Compte tenu de cet impact potentiel sur les emprunteurs, leur mise de fonds prévue pourrait être affectée négativement. Par exemple, un acheteur de maison ayant l’intention de verser une mise de fonds de 20 % ne pourra désormais se permettre de verser qu’une mise de fonds de 17 %, devant ainsi souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI), ce qui pourrait augmenter considérablement son versement hypothécaire mensuel.
Le changement, bien que souvent inévitable, ne s’opère pas de manière isolée. Un changement dans une partie de l’écosystème peut avoir des conséquences inattendues sur l’ensemble de l’écosystème et de ses habitants. Ce principe est vrai aussi bien dans la nature que dans les transactions immobilières. Même si certains résultats peuvent être prévus, là où il y a de la fumée, il y a le feu, et nous pouvons être quasiment certains qu’il y a des ramifications supplémentaires et imprévues qui ne deviennent claires qu’après coup. Les problèmes soulignés dans cette lettre ne constituent probablement que la pointe de l’iceberg.
En conclusion, nous soulignons notre espoir que les conséquences imprévues potentielles de tels procès – en particulier celles affectant les anciens combattants et les communautés mal desservies de notre pays – seront soigneusement prises en compte et intégrées dans le débat plus large sur cette question.
Katie Sweeney est présidente-directrice générale de l’Association of Independent Mortgage Experts (AIME) et Brendan McKay est président du plaidoyer à l’AIME.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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