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Le maison Blanche a soumis cette semaine sa proposition de budget pour l’exercice 2025 au Chambre des députés et le Sénatdécrivant les priorités de l’administration en fournissant un plan budgétaire pour l’ensemble du gouvernement fédéral américain.
Dans le cadre des justifications du Congrès pour Département américain du logement et du développement urbain (HUD) sont quelques priorités clés liées à la Administration fédérale du logement (FHA) et son programme de conversion hypothécaire sur valeur domiciliaire (HECM). Celles-ci comprennent une série de recommandations législatives dont la mise en œuvre nécessiterait le soutien du Congrès.
Le budget du président n’est qu’une proposition, le début de conversations entre les législateurs sur les priorités à financer et à quels niveaux. La proposition de budget d’un président est rarement mise en œuvre telle qu’elle est proposée, mais elle peut donner un aperçu du type de conversations que les responsables gouvernementaux, les législateurs et d’autres parties prenantes peuvent mener.
Conseil HECM, Fonds MMI
La première provision majeure en HECM du budget proposé du HUD concerne le conseil, où le département explique que sa liste de conseillers HECM certifiés s’élève actuellement à 367.
HUD demande 2,5 millions de dollars pour financer une subvention de formation qui, en partie, « permettrait une formation spécialisée qui préparerait les conseillers à soutenir le conseil élargi en HECM et à mieux comprendre les biais d’évaluation des propriétés afin qu’ils puissent conseiller efficacement les clients sur ce sujet », selon à justifications du Congrès pour le budget.
Le budget demande également 400 milliards de dollars de limitation des engagements de garantie de prêt pour le Fonds d’assurance mutuelle hypothécaire (MMI) jusqu’en septembre 2026, qui est « une autorité suffisante pour l’assurance de tous les prêts hypothécaires à terme unifamiliaux et des HECM », indique le document.
« Le volume total de prêts projeté pour tous les programmes MMI pour 2025 est de 237,9 milliards de dollars. Sur ce total, 220 milliards de dollars sont estimés pour les prêts hypothécaires à terme standard et 17,9 milliards de dollars pour HECM.
Propositions législatives
Plusieurs propositions législatives sont présentées pour le programme HECM. Le premier est de faciliter le conseil en matière de logement pour les transactions de refinancement. En vertu de la loi actuelle, « les emprunteurs potentiels doivent recevoir des conseils en matière de logement approuvés par le HUD pour être admissibles à un HECM, sauf qu’un emprunteur peut renoncer à cette exigence de refinancement si moins de cinq ans se sont écoulés depuis la date de clôture de leur HECM actuel ».
HUD cherche à supprimer la possibilité pour l’emprunteur de renoncer à l’exigence de conseil pour un refinancement HECM si le prêt a été obtenu au cours des dernières années. Le département a déclaré que cela donnerait au HUD « la possibilité d’exiger que l’emprunteur obtienne des conseils pour s’assurer que les emprunteurs comprennent la transaction financière dans laquelle ils concluent en refinançant leur HECM ».
La deuxième proposition législative a été lancée au cours des années passées. Cela supprimerait le plafond du nombre de prêts HECM pouvant être assurés par la FHA. Cela figure systématiquement sur la liste des propositions HECM du HUD depuis plusieurs années, mais le Congrès n’a pas encore accepté une telle mesure.
Troisièmement, HUD cherche à mettre à jour l’analyse actuarielle utilisée pour fixer les primes d’assurance hypothécaire sur les HECM, puisque HUD a satisfait en 2003 à une exigence légale selon laquelle elle « mènerait une analyse actuarielle pour déterminer l’adéquation de ses primes d’assurance HECM par rapport aux primes initiales inférieures pour les HECM ». des refinancements et une limite nationale unique de prêt, ainsi que les effets combinés de ces deux politiques.
Cela rend le langage actuel « inutile », affirme HUD. La proposition apporterait également « un changement conforme au pouvoir du HUD de percevoir une prime d’assurance hypothécaire initiale inférieure pour un HECM refinancé ».
Enfin, HUD cherche à modifier les avis de saisie obligatoires pour inclure des méthodes de sensibilisation au-delà du simple courrier traditionnel au sein du programme HECM.
« Le changement demandé modifierait les exigences de préavis existantes en ajoutant des options alternatives lorsque tous les débiteurs hypothécaires de HECM sont décédés », indique le document.
HUD propose également un léger changement à la politique HECM concernant les conjoints non emprunteurs. Il cherche un changement qui clarifierait « que les protections automatiques s’appliquent uniquement aux conjoints non emprunteurs identifiés au moment de l’octroi, conformément à la politique actuelle, tout en établissant également une flexibilité pour étendre des protections supplémentaires à la discrétion du secrétaire ».
Limites régionales des prêts
Cette année, le concept de plafond régional de prêt revient aux propositions législatives pour le programme HECM, bien que selon une méthodologie légèrement différente. Au lieu d’instituer et d’exiger des limites régionales de prêt, le HUD mettrait en œuvre des limites régionales « alignées sur les limites actuellement en place pour le programme de prêts à terme pour unifamiliales », mais il ne les exigerait pas.
Les membres du secteur des prêts hypothécaires inversés, y compris le Association nationale des prêteurs hypothécaires inversés (NRMLA), soutiennent depuis longtemps que les limites régionales de prêt pour le programme HECM ne sont pas appropriées. Au milieu des années 2000, l’industrie a fait pression avec succès pour obtenir une limite nationale de prêt pour le programme HECM.
« Il est important de noter que la limite nationale unique de prêt pour HECM (par opposition aux limites zone par zone) est quelque chose qui existe grâce aux efforts de plaidoyer de la NRMLA », a déclaré le président de la NRMLA, Steve Irwin, en 2021. « La NRMLA a réussi à persuader Le Congrès et les principaux responsables du HUD ont déclaré que les limites de zone utilisées pour les prêts hypothécaires à terme n’avaient pas vraiment de sens pour les HECM.
Les principes directeurs fondamentalement différents du programme HECM rendent plus appropriée une limite nationale unique, a déclaré Irwin.
« Les coûts du vieillissement, des médicaments sur ordonnance, des équipements médicaux durables, de l’adaptation d’une maison avec des rampes d’escalier, etc., ne diffèrent pas d’une région à l’autre », a déclaré Irwin. « Ainsi, un propriétaire possédant une propriété de plus grande valeur dans une zone avec une faible limite de prêt FHA ne devrait pas être pénalisé en ne pouvant emprunter que sur la base de [their area’s] limite de prêt hypothécaire à terme.