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Le manque de logements abordables aux États-Unis est bien documenté dans les marchés urbains du pays, où il contribue à accroître le nombre de sans-abri.
Ce même besoin urgent de logements abordables pour les moins prospères d’entre nous constitue également un problème sérieux dans les zones rurales de l’Amérique, qui abrite près de 70 millions d’Américains.
Le Département américain de l’Agriculture (USDA) administre l’un des principaux programmes fournissant des logements aux ménages à faible revenu dans les zones rurales de ce pays – où vivent environ 7,9 millions de personnes. Freddie Mac définit les comtés comme « pauvreté persistante ».
Ce programme de l’USDA est cependant en grande difficulté. Il est désormais confronté à une vague d’échéances hypothécaires et de remboursements sur les milliers de complexes de logements abordables qu’il a contribué à financer au fil des ans – aucune nouvelle construction n’ayant été réalisée dans le cadre de ce programme depuis 2012.
Une fois que ces prêts hypothécaires soutenus par le gouvernement prennent fin en raison de leur échéance ou d’un remboursement anticipé, les propriétaires peuvent, et beaucoup le font, convertir leurs propriétés multifamiliales en loyers au taux du marché, ou les vendre à de nouveaux propriétaires qui ne s’engagent pas à fournir un logement abordable aux personnes en difficulté. -locataires ruraux à revenus.
En fait, si rien n’est fait, ce programme de l’USDA – appelé Section 515 – devrait perdre jusqu’à 137 000 logements abordables entre 2023 et 2033 dans tout le pays en raison des seules échéances des prêts hypothécaires, selon les projections de l’USDA, « avec un potentiel de perte d’environ 333 000 unités d’ici 2050. » L’USDA estime qu’il existe désormais un total d’environ 12 500 propriétés multifamiliales relevant de l’article 515 de différentes tailles dans tout le pays.
Ces chiffres, cependant, devraient également être accélérés et amplifiés par les remboursements anticipés des prêts – avec environ 40 % des propriétés du portefeuille de l’article 515 ayant des droits de remboursement anticipé de leur hypothèque, selon l’organisation à but non lucratif. Conseil d’aide au logement (HAC). (En utilisant un critère légèrement différent de celui de l’USDA, le HAC a estimé dans un rapport de 2018 que les échéances des prêts au titre de l’article 515 atteindraient 191 607 unités entre 2016 et 2036 – et 416 396 unités entre 2016 et 2050.)
Environ 533 000 logements locatifs relevant de l’article 515 ont été créés dans tout le pays depuis le lancement du programme en 1963, selon Natalie Maxwell, avocate directrice du Projet national de droit du logement (NHLP). HAC estime qu’il reste désormais moins de 400 000 logements locatifs en vertu de l’article 515 dans tout le pays.
«Je dirais que nous avons dépassé la dernière minute pour résoudre ce problème, au moins pour environ 140 000 familles environ qui n’ont désormais pas accès à un logement abordable au titre de l’article 515 en raison de propriétés qui ont déjà quitté le programme depuis son lancement. », a déclaré David Lipsetz, président et chef de la direction de HAC.
Les personnes touchées par la diminution du portefeuille de logements relevant de l’article 515, dont la plupart reçoivent également une aide au loyer via les programmes de l’USDA liés à l’article 515, ont un revenu familial moyen d’environ 13 000 dollars.
Sans-abri caché
Chris Potterpin est président du développement chez Michigan Sociétés PK LLC, lequel développe, possède et gère quelque 5 200 unités de logements abordables et au prix du marché dans le Midwest, au Texas et en Californie. Sur le portefeuille total de 115 propriétés de l’entreprise, 85 ont été financées par le biais du programme de logement abordable de l’USDA, section 515, qui propose un financement hypothécaire sur 30 ans, souvent amorti sur 50 ans, à un taux d’intérêt de 1 %.
Étant donné que l’article 515 n’a pas fourni de financement hypothécaire pour la construction de nouveaux projets de logements multifamiliaux abordables depuis plus d’une décennie, Potterpin a déclaré que les efforts dans le cadre du programme de l’USDA se concentrent désormais principalement sur la fourniture d’une aide au loyer.
Il a ajouté que le financement de la construction de nouveaux logements abordables en général, ainsi que le financement de la préservation des propriétés existantes relevant de l’article 515 – la plupart vieilles de plusieurs décennies ou plus – dépendent actuellement du programme de crédit d’impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC).
Le programme LIHTC, administré par le biais du Département du Trésor américain et les agences publiques de financement du logement, cependant, sont extrêmement compétitives et complexes à gérer, ce qui signifie que beaucoup de petits propriétaires d’immeubles de placement « familiaux » n’ont tout simplement « pas la capacité ou la complexité d’aller chercher ces crédits d’impôt, » » dit Potterpin.
« Nous sommes l’un des propriétaires les plus actifs [Section 515 properties], et nous passons beaucoup de temps à préserver nos propriétés avec des crédits d’impôt ou d’autres sources », a-t-il déclaré. «…Le plus grand groupe démographique [in our properties] sont les personnes âgées, les personnes handicapées et les mères célibataires.
« Nous sommes généralement la seule offre abordable en ville car ce sont de petites villes et il n’y a pas beaucoup d’autres options », a ajouté Potterpin. « Donc, [if tenants lose Section 515 housing) they have to move in with family, move in with friends or have to relocate, or maybe they have to live in a tent in the woods.”
Lipsetz, president and CEO of HAC, an affordable-housing advocate as well as a certified Community Development Financial Institution, adds that none of the outcomes are good if this issue of the slow bleed-out of the Section 515 program is not addressed.
“Some [of these people] se retrouvera sans abri ou vivra dans un logement délabré, [a car, a camper] ou peut-être essayer de rester dans le même logement où leur loyer est désormais plus cher [after the affordable-rent support lapses) and they really can’t make it work … and some will die,” he said. “If we let certain parts of our society bear the brunt of the challenging economy, then we’re dooming ourselves to continue to have poverty live in this rich country and to continue to have all the civic challenges that come with that.”
Lance George, director of research and information at HAC, explained that the multifamily properties that are exiting the Section 515 program are doing so for a variety of reasons, but he identified two as most pronounced.
“One bucket is properties that are closer to metropolitan areas where the owner could easily convert [to a market-rate property] pour des loyers plus élevés », a-t-il déclaré.
L’autre catégorie, a-t-il dit, concerne les propriétaires fonciers qui sont de petits exploitants et qui vieillissent, ou qui espèrent peut-être transmettre leurs propriétés à leurs enfants, et eux ou leurs enfants « ne veulent plus traiter avec le gouvernement ».
« Et ils disent: » Au diable, nous allons juste nous en débarrasser [the property],' », a ajouté George.
Ainsi, ils remboursent l’hypothèque par anticipation et vendent la propriété, ou la vendent une fois l’hypothèque arrivée à échéance.
« L’inquiétude concernant les locataires contraints de quitter ces projets est qu’ils courent un risque imminent de se retrouver sans abri, ou bien, s’ils sont âgés, ils pourraient être placés en institution », a déclaré Jonathan Harwitz, directeur des politiques publiques à HAC. «…Ils font alors partie de ce que l’on appelle dans les zones rurales de l’Amérique les sans-abri cachés.»
Les correctifs
Cependant, le monde semble souvent le plus sombre juste avant l’aube. Dans le cas de l’article 515 de l’USDA, le programme pourrait bientôt avoir un aperçu de ce soleil sous la forme d’une rare législation bipartite, présentée dans le cadre de la Loi sur la réforme des services de logement rural (RHSRA), qui est actuellement en instance au Congrès.
Des efforts sont actuellement en cours pour joindre cette législation au Farm Bill omnibus qui doit être renouvelé cette année, selon Harwitz du HAC – qui était auparavant chef de cabinet adjoint du Département américain du logement et du développement urbain et plus récemment en tant que directeur du développement communautaire du logement et de la politique d’assurance pour le Comité des services financiers de la Chambre.
La législation fournirait plusieurs outils pour aider à endiguer la perte de logements abordables au titre de l’article 515 dans les zones rurales d’Amérique. La principale d’entre elles consiste à dissocier un programme clé d’aide au loyer, connu sous le nom de Section 521, des hypothèques de la Section 515.
Environ 80 % des locataires des propriétés de l’article 515 reçoivent une aide au loyer de l’article 521 pour garantir que pas plus de 30 % de leur revenu mensuel soit consacré aux frais de logement, selon l’USDA. Le problème actuellement est que l’aide au loyer de l’article 521 est liée à l’hypothèque de l’article 515, de sorte qu’une fois l’hypothèque arrivée à échéance ou autrement résiliée, l’aide au loyer disparaît également.
La RHSRA cherche à résoudre le problème en dissociant les deux programmes, de sorte qu’une fois qu’une hypothèque en vertu de l’article 521 arrive à échéance ou est remboursée, l’aide au loyer en vertu de l’article 521 peut continuer, en supposant que le propriétaire est prêt à maintenir les loyers du projet abordables sous la surveillance continue de l’USDA. .
« Le découplage est un tout [of the proposed reforms], et c’est vraiment un élément essentiel parce que l’article 521 du programme d’aide au loyer est ce qui rend les 515 propriétés abordables pour les personnes aux revenus les plus faibles », a expliqué Maxwell du NHLP. En outre, Harwitz de HAC a déclaré que le découplage permettra aux propriétaires de projets de « faire appel à d’autres sources de financement » en raison de la sécurité des flux de trésorerie fournie par le soutien aux revenus locatifs soutenu par le gouvernement.
«Mais cela ne suffit pas en soi», ajoute Harwitz. « Nous avons également besoin de plus de financement pour le programme de préservation des familles multifamiliales.
« Mais juste pour être clair, on ne s’attend pas à ce que le Farm Bill [via an attached RHSRA) will spend money on housing. Decoupling is a no-cost intervention, and a very clear stipulation of the ag people [USDA] c’est qu’ils sont prêts à assumer la politique mais pas les coûts.»
Une autre partie du correctif proposé via la RHSRA consiste à permettre aux organisations à but non lucratif axées sur une mission d’acquérir plus facilement des propriétés relevant de l’article 521 auprès de propriétaires à but lucratif cherchant à les vendre une fois leurs hypothèques arrivées à échéance ou payées d’avance.
« L’élément de transfert à but non lucratif est essentiel », a déclaré Harwitz. « L’USDA a un programme pour y parvenir, mais cela n’a pas été des plus simples.
« Nous considérons donc que le découplage est également lié au fait que le ministère améliore la capacité des organisations à but non lucratif au point de [mortgage] remboursement anticipé ou échéance hypothécaire pour pouvoir acquérir ces propriétés.
Enfin, une autre solution majeure proposée via la RHSRA consiste à élargir la portée d’un autre programme clé d’aide au loyer destiné aux ménages ruraux à faible revenu, connu sous le nom de bon de logement rural en vertu de l’article 542. Actuellement, ces bons offrent une subvention de loyer fixe qui est disponible pour les locataires dans les cas où l’hypothèque de l’article 521 est remboursée par anticipation, mais pas à l’échéance de l’hypothèque ou en cas de saisie.
Dans une déclaration fournie au Congrès l’année dernière, Lipsetz du HAC a décrit la réforme proposée comme suit :
« Dans le cadre des crédits actuels, la subvention des bons de logement rural au titre de l’article 542 est fixée au moment de la [mortgage] paiement anticipé et ne change jamais à mesure que les loyers augmentent ou que le revenu des ménages diminue », a-t-il écrit. « En conséquence, les détenteurs de bons sont confrontés au déplacement de leur logement s’ils subissent une perte de revenus ou si leurs loyers augmentent.
« Cette facture [RHSRA] résout ce problème en permettant d’ajuster la valeur d’un bon au fil du temps. De plus, il permet aux locataires de propriétés dont les hypothèques arrivent à échéance ou sont saisies d’accéder à des bons, en plus de ceux des propriétés qui paient par anticipation.
Maxwell a ajouté que la réforme offrira une « mobilité » aux locataires de l’article 521, de sorte que si quelqu’un souhaite déménager ailleurs, le bon de location le suivra.
« Le problème avec le découplage de l’aide au loyer en vertu de l’article 521 est que c’est vraiment une décision qui reviendra au propriétaire actuel de la propriété », a-t-elle expliqué. « Donc, si le propriétaire décide de poursuivre le projet, [521] programme d’aide à la location [and meet USDA affordable-rent requirements]alors les locataires seraient protégés.
« Mais si ce propriétaire décide qu’il ne veut pas continuer [Section 521] programme d’aide au loyer, et ils remboursent l’hypothèque, c’est là que le [Section 542] le bon devient essentiel, que ce soit pour les locataires qui cherchent à rester là où ils se trouvent ou s’ils souhaitent emporter ce bon ailleurs.
Nouvelle construction
Cependant, l’éléphant dans la pièce qui n’est pas sur la table de la réforme actuellement est la pénurie de nouveaux logements financés par le programme Section 521 de l’USDA – qui n’a pas été utilisé pour financer de nouveaux projets de logements abordables depuis 2012. Cela ne suffit pas à ralentir le ruissellement des propriétés du programme, ou simplement préserver le parc de logements existant, même si cela est également important, selon les experts politiques.
« Je pense que dans un marché immobilier sain, il faut à la fois de nouvelles constructions et des efforts de préservation », a déclaré Maxwell. « Nous aimerions voir l’article 515 payer pour les deux.
« Toutes ces propriétés ne seront pas préservées car, financièrement, elles ne seront peut-être pas en mesure de faire fonctionner les transactions, et elles ne sont pas toutes dans le même état. Afin de maintenir des loyers abordables à long terme dans les communautés rurales, de nouvelles constructions doivent être réalisées, et il n’y a aucune raison pour que le LIHTC [tax credit-based] le financement ne peut pas être associé au financement de l’article 515 pour promouvoir de nouvelles constructions.
Potterpin de PK Companies propose un avertissement pour l’avenir de l’article 521 si le programme continue sur la voie d’un sous-financement et d’une hyper-réglementation.
« Il est devenu de plus en plus difficile de gérer [properties] au sein du programme, qu’il s’agisse de complications réglementaires supplémentaires ou simplement du manque de capitaux disponibles », a-t-il déclaré. « Donc, sans nouvelles incitations, sans capital supplémentaire, vous allez assister à une diminution importante de ce portefeuille et vous allez perdre beaucoup d’unités. »
Malgré les défis, Lipsetz choisit de rester optimiste et pense que le chemin à parcourir mène à un meilleur endroit pour le logement rural abordable.
«Quand je pense au logement, je pense à un endroit où vivent nos travailleurs, nos familles et nos parents», a-t-il déclaré. « Je considère ces logements comme une infrastructure qui servira à des générations de grand-mères.
« Et je crois que notre secteur public civique a montré sa capacité à souder le pays et à réellement améliorer les perspectives de ceux qui ne sont pas bien servis par l’économie. J’ai l’impression que nous avons un secteur public qui peut faire cela, et accepter cela comme un rôle tout à fait légitime dans une société comme celle-ci… super, faisons-le.