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UN Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a montré des disparités raciales dans l’utilisation des ajustements de temps par les évaluateurs, ce qui pourrait nuire aux emprunteurs issus de groupes minoritaires.
La FHFA a basé son analyse sur les données sur les logements unifamiliaux provenant de l’ensemble de données d’évaluation uniforme (UAD), collectées par Fannie Maé et Freddie Mac. Un échantillon de 5 % des données UAD a été utilisé, y compris la période comprise entre le troisième trimestre 2018 et le quatrième trimestre 2021.
Un évaluateur peut ajuster les changements de prix depuis une vente de propriété comparable, un processus appelé ajustement temporel. Cela a plus de sens lorsque les prix des logements augmentent, car des ventes de propriétés similaires peuvent rapidement devenir obsolètes. Les directives d’évaluation de Fannie Mae, Freddie Mac et de la FHA exigent de tels ajustements chaque fois que les conditions du marché changent.
Cependant, les ajustements temporels n’ont concerné que 18,5 % de toutes les propriétés achetées au cours de la période analysée entre 2018 et 2021, malgré la croissance rapide des prix nationaux de l’immobilier.
Selon la FHFA, les raisons potentielles de la sous-utilisation sont que ces ajustements font partie des calculs les plus analytiquement complexes que les évaluateurs peuvent effectuer. En outre, les informations de marché sur les données de ventes comparables peuvent être rares, obsolètes ou coûteuses.
L’analyse a montré que les ajustements horaires sont encore plus rares pour les foyers des quartiers à majorité noire (13,4 %) par rapport aux foyers des quartiers à majorité blanche (18,4 %).
Sous-évaluations
Selon l’analyse, lorsque l’évaluateur est intervenu à un prix inférieur au prix contractuel, appelé sous-évaluation, les évaluateurs ont procédé à des ajustements de temps dans 64 % des propriétés.
Mais les disparités raciales subsistaient : les ajustements horaires étaient utilisés à un taux de 45 % dans les foyers des quartiers à majorité noire, 53 % dans les quartiers hispaniques et 67 % dans les quartiers blancs.
Les disparités raciales sont restées même après le processus d’ajustement temporel : celui-ci a amené 52 % des évaluations des parcelles blanches en dessous du prix du contrat à au-dessus du prix du contrat. À titre d’illustration, le taux était de 35 % dans les régions hispaniques et de 30 % dans les régions noires.
Selon le blog de la FHFA, les achats de maisons peuvent être compliqués par une évaluation inférieure au prix contractuel de l’acheteur. L’acheteur « doit généralement renégocier le prix d’achat, verser davantage d’argent ou accepter des conditions de prêt plus coûteuses ».
En ce qui concerne le refinancement, des évaluations faibles peuvent conduire à des conditions de prêt moins attractives, limitant les montants d’emprunt ou entraînant l’annulation de transactions.
Pour les emprunteurs noirs et hispaniques, « des ajustements de temps pourraient faire la différence entre une évaluation qui permet d’avancer sur l’achat d’une maison et une autre qui ne le fait pas », indique le billet de blog.
Le Institut d’évaluationla plus grande association professionnelle d’évaluateurs immobiliers du pays, n’a pas répondu à une demande de commentaires, pas plus que le Fondation d’évaluationun groupe privé qui est de facto le régulateur de l’évaluation.