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Fannie Mae a largué une bombe sur le secteur de l’assurance titres en avril 2022, lorsqu’il a ajusté son guide de vente pour permettre l’achat de prêts à l’aide de lettres d’opinion d’avocat (AOL). Au cours des 15 mois qui ont suivi, les discussions sur les risques et les défis posés par les AOL ont consommé l’industrie du titre, donc naturellement, c’était un sujet brûlant à la Sommet national des services d’établissement (NS3) à Saint-Louis cette semaine.
« Le titre que j’ai utilisé pour encadrer cette discussion au cours des derniers mois est » avertissement de tempête ou mer calme? « » Chuck Cain, vice-président senior de la Famille d’entreprises FNF, a déclaré aux participants de NS3 jeudi matin. « Est-ce un gros problème ou pas un gros problème pour ceux qui sont utilisés dans l’industrie du titre et l’industrie immobilière en général? »
Beaucoup dans l’industrie du titre diraient que l’acceptation des AOL par Fannie Mae est un gros problème.
« Nous croyons fermement que l’assurance titres est, et sera toujours, essentielle », a déclaré le Association américaine des titres fonciers écrit dans un e-mail à Câble de logement en avril 2022. «Depuis plus d’un siècle, l’assurance titres a fourni l’assurance qu’un titre est exempt de défauts et offre aux prêteurs et aux emprunteurs le plus haut niveau de confiance dans la propriété. Historiquement, les prêteurs ont massivement préféré la protection d’une police d’assurance titres, et Fannie Mae elle-même a reconnu qu’il pouvait y avoir un risque supplémentaire à accepter les avis d’avocats.
La position ferme d’ALTA, cependant, n’enlève rien au fait que Fannie Mae n’a acheté que 45 prêts auprès d’AOL en 2022, selon l’entité parrainée par le gouvernement (GSE). Performance du Plan logement équitable 2022 rapport. Pour le contexte, Fannie Mae a acheté un total de 1,151 million de prêts en 2022.
Mais Cain a averti que les professionnels du titre ne devraient pas laisser ces chiffres les tromper.
« Je suis dans la région métropolitaine de Cincinnati, qui était et est toujours l’épicentre des lettres d’opinion des avocats », a déclaré Cain. «Nous les voyons dans tout l’Ohio, le Kentucky et l’Indiana parce que tout cela fait partie d’une région à trois États, mais nous constatons une expansion dans le Michigan, la Pennsylvanie, le Texas, la Floride, la Louisiane, l’Alabama, le Massachusetts et la Virginie-Occidentale – ce sont tous des États où les avocats ont généralement joué un rôle important, que ce soit par la loi ou par la coutume, sur le marché des titres.
Avant l’avènement et l’utilisation généralisée de l’assurance titres, l’acheteur exigeait que le titre soit libre de tout droit, intérêt, privilège ou charge d’autrui dont l’acheteur serait responsable avant de prendre le titre d’une propriété. Une recherche de titre serait effectuée, puis un agent de transfert émettrait un avis sur le titre.
Après la création de l’assurance titres, cette pratique est restée répandue dans les prêts hypothécaires résidentiels conventionnels, jusqu’à la montée en puissance des GSE et des banques commerciales mettant en place des opérations hypothécaires. En raison de la grande empreinte nationale des GSE et des grandes banques commerciales, l’assurance titres est rapidement devenue de rigueur.
L’appétit pour le risque de nombreux prêteurs hypothécaires a changé depuis l’essor de l’assurance titres résidentielle il y a plus de 50 ans. Les AOL sont basés uniquement sur ce qui est affiché dans les archives publiques ; ils fournissent au prêteur hypothécaire une assurance et non une assurance, comme ils en ont l’habitude.
Pour cette raison, de nombreux acteurs de l’industrie s’inquiètent de ce que serait l’action curative si une réclamation se présentait. Avec une politique de titre, le chemin est clairement défini, mais avec un AOL, de nombreuses questions demeurent.
«Une grande partie de la prime de titre, qui est une prime unique, est payée pour une action curative avant la clôture, mais certains problèmes doivent être résolus par le conseil et s’il s’agit d’une lettre d’opinion d’un avocat, alors l’avocat dirait voici mon taux horaire », a déclaré Cain.
En outre, Cain a averti que dans de nombreux États, le délai de prescription pour l’assurance faute professionnelle ou erreurs et omissions d’un avocat n’est que d’un an.
« Si j’écris un avis sur le titre aujourd’hui le 8 juin, et que l’année prochaine le 9 juin quelque chose se présente, vous pouvez faire n’importe quoi et ma compagnie d’assurance ne paiera rien ni à moi ni à vous », a déclaré Cain.
Cain a également souligné que les conseils directs du Collège américain des avocats immobiliers et le Association du barreau américain publié il y a deux décennies, met en garde les avocats contre la délivrance de certaines des assurances demandées par Fannie Mae et Freddie Mac dans ses directives AOL. Cela rend encore moins probable que l’assurance contre la faute professionnelle d’un avocat les couvre si une réclamation était intentée contre une propriété pour laquelle ils ont émis un AOL.
Malgré ces inquiétudes, en octobre 2022, United Wholesale Mortgage (UWM), le PDG Mat Ishbia a annoncé que son entreprise embauchait des avocats pour examiner les titres et les documents de clôture, car l’entreprise cherchait à contourner potentiellement l’assurance titres.
Alors qu’Ishbia et UWM sont peut-être prêts à assumer les risques et l’incertitude entourant les AOL, Brian Levy, avocat chez Katten et Templelesdits prêteurs de taille moyenne ne sont pas équipés de la même manière.
« Cela me rend très nerveux », a déclaré Levy aux participants de NS3. «Mes clients sont généralement des prêteurs hypothécaires de petite et moyenne taille, nous avons donc un niveau de confort différent avec les AOL. Avec les AOL, nous devons assumer la totalité du risque. Dans le passé, nous avons toujours pu avoir la certitude qu’une compagnie d’assurance titres se tenait derrière la patinoire. Maintenant, nous avons moins confiance, mais nous avons des coûts moins élevés.
La baisse des coûts a été au centre de ce débat sur AOL, alors que Fannie Mae a proposé pour la première fois des AOL dans le cadre du plan de financement équitable du logement présenté au Agence fédérale de financement du logement. Alors que l’industrie du titre est d’accord pour réduire les coûts pour les acheteurs de maison, beaucoup dans l’industrie ne veulent pas le faire à un risque accru pour l’acheteur de maison.
« Nous sommes tous heureux de réduire les coûts ; nous ne voulons tout simplement pas réduire la valeur pour y arriver », a déclaré Cain.
Avec des entreprises comme Voxtur, Source unique et iTitleTransfer offrant des produits AOL et Fannie Mae annonçant qu’elle accepterait des AOL sur des prêts VA, il est clair qu’AOL n’ira nulle part de sitôt.
Pour cette raison, Cain et Levy ont déclaré aux participants qu’il était de leur responsabilité d’en savoir plus sur ces produits et d’éduquer les autres acteurs de l’industrie sur les avantages et les inconvénients des AOL et de l’assurance titres.
« Tout le monde doit comprendre ce qu’il obtient et ce qu’il n’obtient pas, quel produit ou service est fourni », a déclaré Cain.