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Le département de la Justice (DOJ) demande au secteur immobilier d’envisager un monde sans pratique de rémunération coopérative.
Dans sa déclaration d’intérêt relative à Réseau d’information sur la propriété MLS(MLS PIN) avec les plaignants du procès de la commission Nosalek, déposé jeudi soir, le DOJ a recommandé au juge Patti D. Saris de refuser l’approbation préliminaire du deuxième accord de règlement modifié de MLS PIN.
Alors que MLS PIN affirme dans ses documents que le règlement proposé « éliminerait… la règle prétendument anticoncurrentielle au cœur de cette action », le DOJ est en désaccord avec véhémence.
Dans ses trois propositions d’accords de règlement, qui, selon le DOJ, sont toutes « essentiellement les mêmes », MLS PIN déclare qu’elle apportera des modifications à sa version de l’accord. Association nationale des agents immobiliers Règle de participation, qui oblige les courtiers inscripteurs à faire une offre unilatérale et globale de compensation aux courtiers acheteurs afin d’inscrire une propriété sur le MLS.
Actuellement, pour inscrire une propriété, le courtier inscripteur doit faire une offre d’au moins un cent, mais en vertu du règlement, le code PIN MLS ramènerait ce montant à zéro dollar.
Dans son dossier, le DOJ affirme qu’il s’agit d’un « changement cosmétique ».
« La règle modifiée donne toujours les vendeurs et leur courtiers inscripteurs un rôle dans la fixation de la rémunération des des acheteurs courtiers », indique le dossier.
Selon le DOJ, lorsqu’un vendeur fait une offre de compensation au courtier acheteur, celui-ci n’a pas besoin de rivaliser sur le prix de sa compensation afin d’attirer des clients. En outre, le DOJ affirme que, puisque les offres de compensation coopérative sont publiées dans le MLS parallèlement aux annonces, les vendeurs de maisons qui choisissent d’offrir des montants inférieurs ou de ne pas offrir de compensation du tout seront désavantagés, car les courtiers acheteurs « orienteront » les clients vers des propriétés offrant des prix plus élevés. commissions.
« Tant que les vendeurs pourront proposer des commissions aux acheteurs et aux courtiers, ils continueront à offrir des commissions ‘habituelles’, de peur que les acheteurs et les courtiers détournent les acheteurs des annonces avec des commissions plus faibles – un phénomène bien documenté connu sous le nom de pilotage », indique le dossier. lit.
« Un changement de règle qui élargit simplement la gamme théorique des offres de commission acheteur-courtier autorisées en un centime Il est peu probable que cela réduise les taux de commission des courtiers. Si pratiquement aucun vendeur ne propose actuellement de compensation d’un centime aux courtiers acheteurs, il est peu probable qu’ils fassent des offres de zéro centime en vertu de la nouvelle règle.
À titre d’exemple, le DOJ cite MLS du Nord-Ouest (NWMLS), qui n’exige plus que les agents inscripteurs fassent des offres de compensation de courtier acheteur afin d’inscrire une propriété. Bien que cela soit autorisé, la pratique de la rémunération coopérative se poursuit et les commissions des agents n’ont pas changé.
« La propre analyse de la Division antitrust des prix acheteurs-courtiers dans les grandes zones métropolitaines de la région de NWMLS montre que le changement d’octobre 2022 n’a pas non plus eu d’effet significatif. Si cette révision favorisait la concurrence acheteur-courtier, les prix acheteur-courtier dans les grandes zones métropolitaines de la région de NWMLS auraient dû baisser par rapport aux prix acheteur-courtier dans d’autres grandes zones métropolitaines où il n’y a pas eu de changements similaires aux règles MLS », indique le dossier.
« L’analyse de la Division antitrust n’a cependant trouvé aucune différence significative entre l’évolution des prix des acheteurs-courtiers dans les grandes zones métropolitaines de la région de NWMLS et l’évolution des prix des acheteurs-courtiers dans d’autres grandes zones métropolitaines au cours de la période qui a suivi le changement de règle d’octobre 2022. »
Le Chambre immobilière de New York (REBNY) a récemment apporté des modifications similaires à ses règles, mais le DOJ souligne que cela ne l’a pas libéré des « réclamations de vendeurs ou d’acheteurs de maisons blessés », car REBNY est toujours défendeur dans le procès de la commission de mars.
La fin de la rémunération coopérative
Au lieu des changements de règles proposés par MLS PIN dans le règlement, le DOJ dit à Saris qu’interdire les offres de compensation de courtier acheteur (ce qui signifie que « les vendeurs seraient responsables de déterminer uniquement la rémunération de leur propre courtier dans le contrat d’inscription… [and] les acheteurs seraient responsables de déterminer la rémunération de leur propre courtier dans un contrat de représentation acheteur-courtier ») servirait mieux les consommateurs.
« Empêcher les vendeurs et les agents inscripteurs de fixer les commissions acheteur-courtier favoriserait une plus grande concurrence sur les prix et l’innovation sur le marché des services des courtiers », a écrit le DOJ dans le dossier. « Si les acheteurs fixent directement la rémunération de leurs propres courtiers, certains courtiers acheteurs pourraient choisir de proposer des honoraires forfaitaires ou des taux horaires au lieu de commissions en pourcentage, car le temps et les efforts requis par un courtier acheteur ont une faible corrélation, le cas échéant, au prix de vente final de la maison. Et la plupart, sinon la totalité, des acheteurs préféreraient probablement une structure tarifaire qui ne récompense pas leur courtier pour les avoir aidés à payer. plus pour une maison. »
La grande demande des acheteurs
Alors que l’industrie a exprimé à plusieurs reprises ses inquiétudes quant au fait d’obliger les acheteurs à payer de leur poche pour la représentation d’un courtier, le DOJ a affirmé dans son dossier que même si certains acheteurs peuvent choisir de payer de leur poche, d’autres pourraient toujours choisir de « demander dans une offre que le Le vendeur paie un montant spécifié au courtier acheteur à même le produit de la vente de la maison. Ainsi, la pratique actuelle pourrait perdurer, selon laquelle le vendeur prend en compte les commissions dans l’offre qu’il est prêt à accepter.
Selon le DOJ, demander à l’acheteur que le vendeur couvre ses frais de courtage dans l’offre, de la même manière qu’un acheteur peut demander à un vendeur de couvrir les frais de clôture, permettrait « à un vendeur de comparer facilement les offres qui incluent une demande de au vendeur de payer le courtier de l’acheteur avec des offres qui ne comportent pas une telle demande. Le DOJ a également noté que ce type d’offre conditionnelle est autorisé dans le cadre des programmes de prêt du gouvernement fédéral, ne nécessitant donc aucune modification de la réglementation des prêts.
Une saga de quatre ans
Initialement déposée en 2020 devant le tribunal de district américain de Boston, la poursuite Nosalek allègue que MLS PIN, Keller Williams, RE/MAX, N’importe où et AccueilServices d’Amérique collusion pour gonfler artificiellement les commissions des agents immobiliers.
Tous les défendeurs du courtage, à l’exception de HomeServices of America, ont conclu des accords de règlement liés à la poursuite.
Les accords de règlement conclus par Anywhere et RE/MAX avec les plaignants Nosalek, Sitzer/Burnett et Moehrl ont été approuvés à titre préliminaire par le juge Stephen Bough, qui a supervisé le procès Sitzer/Burnett, et attendent leur audience d’approbation finale, prévue pour mai. 2024.
De plus, Keller Williams a annoncé plus tôt ce mois-ci qu’elle était parvenue à un règlement à l’échelle nationale avec les plaignants Sitzer/Burnett et Moehrl. Le règlement Keller Williams n’a pas encore reçu une approbation préliminaire.
En juin 2023, MLS PIN a conclu un accord de règlement avec les plaignants Nosalek. Mais fin septembre de l’année dernière, le DOJ est intervenu, déclarant qu’il avait des « inquiétudes importantes » concernant le règlement.
Mercredi, Saris a fait droit à la requête des plaignants visant à suspendre l’affaire, qui a été soutenue par tous les défendeurs à l’exception de HomeServices of America. En accordant la requête en suspension de l’affaire, Saris a clôturé le dossier avant de le rouvrir jeudi à midi afin que le DOJ puisse déposer sa déclaration d’intérêt.
HomeServices of America, Anywhere, RE/MAX et MLS PIN ont refusé de commenter le dossier du DOJ, tandis que Keller Williams a souligné qu’il n’était pas partie au règlement entre les plaignants et MLS PIN.